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第二十八條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。
釋義] 本條是對物業(yè)共用部位、共用設施設備承接驗收的規定。
物業(yè)接管驗收,是指物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí),進(jìn)行以物業(yè)的主體結構安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內容的再檢驗,同時(shí)接受圖紙、說(shuō)明文件等物業(yè)資料,從而著(zhù)手實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)的接管驗收是開(kāi)展物業(yè)管理必不可少的重要環(huán)節,是物業(yè)管理的基礎工作和前提條件, 也是物業(yè)管理工作真正開(kāi)始開(kāi)展的首要環(huán)節。
人們往往認為,物業(yè)管理企業(yè)承接一個(gè)物業(yè)項目,在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),理所當然要對合同標的物進(jìn)行認真的清點(diǎn)和查驗,以明確雙方的責任。但目前的現實(shí)情況多數不是這種理想規 植的做法,要么不經(jīng)過(guò)物業(yè)承接驗收這道程序,要么做起來(lái)流于形式。
從全國看,大約有三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從建設單位派生出來(lái)的"父子關(guān)系"企業(yè),這種"建"、"管"不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),當開(kāi)發(fā)項目存在問(wèn)題時(shí),處于不平等位置的物業(yè)管理企業(yè)和建設單位不可能進(jìn)行正常的承接驗收,有的甚至連合同都不簽。很多應由建設單位解決的矛盾和問(wèn)題,諸如質(zhì)量缺陷、配套設施不完善、基礎資料不齊、產(chǎn)權糾紛、不切實(shí)際的承諾等,推給下屬的物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)解決不了,造成物業(yè)管理企業(yè)和建設單位對業(yè)主的投訴相互推語(yǔ),矛盾和問(wèn)題得不到及時(shí)解決。
目前,我國的物業(yè)管理還處于起步階段,一些物業(yè)管理企業(yè)的行為不規范。在行業(yè)普遍虧損的情況下,有的物業(yè)管理企業(yè)為了生存,一味滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)建設單位的要求,存在"先接下來(lái)再說(shuō)"的思想,不認真進(jìn)行物業(yè)承接驗收,就與其簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。有的企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低,法制意識較差,認識不到物業(yè)承接驗收的重要性、復雜性,在簽訂合同時(shí),忽視了物業(yè)承接驗收。房屋的管網(wǎng)設施、隱蔽工程等存在的問(wèn)題,有些往往在業(yè)主人住后才會(huì )暴露出來(lái)。如果不進(jìn)行嚴格的承接驗收,后果必然是產(chǎn)品質(zhì)量責任、施工安裝質(zhì)量責任、管理維護責任不清,糾紛 多、投訴多,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法利益得不到有效保護,物業(yè)管理企業(yè)代人受過(guò) ,業(yè)主怨聲載道。
因此,物業(yè)接管驗收具有以下幾方面意義 :
1. 明確建設單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責、權、利 , 維護各自的合法權益。
2. 促使建設單位提高建設質(zhì)量,加強物業(yè)建設與管理的銜接,提供開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件,確保物業(yè)的使用安全和功能,保障物業(yè)買(mǎi)受人享受物業(yè)管理消費的權益。
3. 著(zhù)力解決日趨增多的物業(yè)管理矛盾和糾紛,規范物業(yè)管理行業(yè)有序發(fā)展,提高人民群眾居住水平和生活質(zhì)量,維護社會(huì )安定。
具體的接管驗收程序與標準應當按照建設部 1997 年 7 月 1日發(fā)布的《房屋接管驗收標準》執行。從該標準看,物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)承接驗收的對象為房屋的主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、水、衛、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)的共用部位、共有設施設備。因此,本條規定:物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。