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第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍 , 承擔物業(yè)的保修責任。
{ 釋義 } 本條是對建設單位的物業(yè)保修責任的規定。
物業(yè)保修責任是指建設單位有對物業(yè)竣工驗收后在保修期內出現不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質(zhì)量缺陷,予以保證修復的責任。雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理,但前期物業(yè)管理一般處于建設單位的物業(yè)保修期間內,在保修期間與范圍內的房屋維修由建設單位承擔首要責任。1998 年《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第 16 條明確規定:"房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當對其開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。"為了區別物業(yè)管理企業(yè)和建設單位對物業(yè)的維修的不同責任,本條在此進(jìn)一步明確建設單位對物業(yè)的保修責任,保修責任應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔,保修期限與范圍以外的物業(yè)維修、保養由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔。
為了保障住房消費者的權益,加強商品房住宅售后服務(wù)管理 ,1998 年建設部下發(fā)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅 使用說(shuō)明書(shū)制度的規定》,要求建設單位在向用戶(hù)交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí),必須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。建設單位應當按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定,承擔保修責任。商品住宅出售后,委托物業(yè)管理公司等單位維修的,應在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》明示所委托的單位。根據該第 5 條、第 6 條的規定,物業(yè)的地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;正常使用情況下物業(yè)各部位、部件的保修范圍和保修期限( 從建設單位將竣工驗收的物業(yè)交付用戶(hù)使用之日起計算的最低法定期限)為:屋面防水 3 年;墻面、廚房和衛生間地面、地下 室、管道滲漏 1 年;墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年; 地面空鼓開(kāi)裂、面積起紗1年;門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞 2 個(gè)月;供熱、供冷系統和設備 1 個(gè)采暖期或供冷期;衛生潔具1 年; 燈具、電器開(kāi)關(guān) 6 個(gè)月。其他部位的保修期限,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行延長(cháng)上述保修期限。但是,根據該規定的第 7 條、第 12 條 , 用戶(hù)驗收商品住宅后自行添置、改動(dòng)的設施、設備 , 由用戶(hù)自行承擔維修責任。 用戶(hù)違反《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的合理使用提示,使用不當或擅自改動(dòng)結構、設備位置和不當裝修等造成的質(zhì)量問(wèn)題,建設單位不承擔保修責任。由上述原因引起的房屋質(zhì)量受損和其他用戶(hù)損失,由責任人承擔相應責任。