.
第四章物業(yè)管理服務(wù)
本章共十八條,旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權利義務(wù)關(guān)系。
一、為了加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理,規范其經(jīng)營(yíng)行為,《條例》第三十二條明確了物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì),并確立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。
二、為了規范物業(yè)管理從業(yè)人員的行為,《條例》第三十三條規定物業(yè)管理從業(yè)人員應當依法取得職業(yè)資格證書(shū)。
三、為了解決多家管理問(wèn)題,《條例》第二十四條規定了一個(gè)物業(yè)管理區域一家管理的原則,同時(shí),《條例》第四十條明確了在統一管理原則下的委托管理。
四、為了規范合同的訂立和履行,引導當事人明確各自權利義務(wù),《條例》第三十五條規定當事人應當訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同,并規定了物業(yè)管理活動(dòng)應當約定的內容。
五、為了明確物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)和責任,《條例》第三十六條規定物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定造成業(yè)主人身財產(chǎn)受損的,應當承擔相應的法律責任。
六、為了解決物業(yè)交接過(guò)程中糾紛,《條例》第三十七條規定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應當與物業(yè)管理企業(yè)辦理承接驗收手續,以防患于未然;同時(shí),《條例》第三十九條規定,新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好物業(yè)管理的交接工作,以做到進(jìn)退有序,避免不必要的紛爭。
七、為了給物業(yè)管理的實(shí)施提供基礎性條件,《條例》第三十八條明確了物業(yè)管理用房的權屬和用途。
八、為了規范物業(yè)服務(wù)收費行為,《條例》第四十一條明確規定區分不同類(lèi)型物業(yè)確定物業(yè)服務(wù)費用;第四十二條明確了交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)人,第四十三條強調有關(guān)主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監督;第四十四條對特約服務(wù)費用作了規定。
九、為了解決物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位之間的責任問(wèn)題,《條例》第四十五條規定,此類(lèi)單位應當向最終用戶(hù)收取費用,由物業(yè)管理企業(yè)代收的,不得收取額外費用。
十、為了維護好物業(yè)管理區域內的公共秩序,《條例》第四十六條規定對業(yè)主的違法行為,物業(yè)管理企業(yè)應當予以制止,并及時(shí)報告有關(guān)行政主管部門(mén),有關(guān)主管部門(mén)應當依法及時(shí)予以制止或者處理;第四十七條規定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的義務(wù),要求物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應當遵守國家有關(guān)規定,同時(shí)明確規定保安人員不得侵害業(yè)主的合法權益。
十一、為了規范物業(yè)使用人的行為,《條例》第四十八條對物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權利義務(wù)及責任作了明確規定。
十二、為了解決物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛,《條例》第四十九條規定了物業(yè)投訴處理制度,要求主管部門(mén)及時(shí)處理投訴,化解矛盾。
本章對物業(yè)管理實(shí)踐中出現的一些問(wèn)題,如物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法獨立承擔民事責任問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)亂收費問(wèn)題、物業(yè)保安超越職權問(wèn)題、物業(yè)管理企業(yè)的責任問(wèn)題等,有針對性的作了具體規定。理解本章的各條規定,有利于理順物業(yè)管理當事人的相互關(guān)系,促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行。