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第三十二條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定。
【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、地位和資質(zhì)的規定。
第一款是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)性質(zhì)、地位的規定。
物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù),是一種以營(yíng)利為目的經(jīng)濟組織。我國的物業(yè)管理起步較晚。在住房制度改革前,城市居民住房由政府或者單位統一建設,以實(shí)物方式分配給城市居民居住使用,住房產(chǎn)權屬于政府或者單位所有,居民僅支付極少的租金。其中,政府建造的直管公房由政府成立專(zhuān)門(mén)的房屋管理機構負責維修養護;單位建造的自管公房,由單位內部成立的房屋管理機構負責維修養護。由于租金水平遠遠低于維修管理所需費用,回收的租金不能維持房屋的維修，不足部分費用只能由政府或者單位負擔,為此,國家和單位背負著(zhù)維修費補貼的沉重包袱。由于維修資金的缺乏,大量公房得不到及時(shí)維繕而成為危房,危及住戶(hù)的居住安全。同時(shí),由于對住宅區疏于管理,公用設備、設施損壞嚴重,環(huán)境臟、亂、差，影響正常居住。1980年以來(lái),國家逐步推行城鎮住房制度改革。一方面取消住房的實(shí)物分配,鼓勵職工到房地產(chǎn)市場(chǎng)購買(mǎi)住房。另一方面,政府和單位將原有住房以?xún)?yōu)惠的價(jià)格向住戶(hù)出售,并鼓勵居民將已購公有住房到房地產(chǎn)市場(chǎng)出售換購新的住房。隨著(zhù)住房制度改革的步步深化,個(gè)人擁有住房的比例日益增加,住房產(chǎn)權多元化格局基本形成。
隨著(zhù)住房產(chǎn)權主體的多元化和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的發(fā)展,住房產(chǎn)權人對物業(yè)服務(wù)的要求越來(lái)越高,以房管所及單位房管處(科)為中心的公房維修管理體制已經(jīng)完全不能適應形勢的變化,已經(jīng)不能滿(mǎn)足產(chǎn)權人的要求。于是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始自設物業(yè)管理部門(mén)或物業(yè)管理子公司管理自身開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)。街道辦事處、大中型企事業(yè)單位也開(kāi)始自辦物業(yè)管理企業(yè)為轄區內居民、單位職工提供帶有福利性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。當社會(huì )對物業(yè)管理的需求越來(lái)越高時(shí),按照公司法組建的專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理公司也應運而生。在此基礎上,社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制得以確立,并在全國迅速發(fā)展。
在實(shí)踐中,從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),有的具有獨立法人資格,如按照公司法組建的物業(yè)管理公司;有的不具備法人資格,如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內設的物業(yè)管理部門(mén)、物業(yè)管理分支機構;有的名義上具有法人資格,實(shí)質(zhì)上不能獨立的行使權利和承擔責任,如一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設立的子公司。
物業(yè)管理企業(yè)屬于從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的市場(chǎng)主體。作為市場(chǎng)主體，應當具有相應的主體資格,享有完全的民事權利能力和行為能力,能夠獨立的承擔民事責任。如果物業(yè)管理企業(yè)不具備獨立的法人資格,與其進(jìn)行交易的相對人的合法權益難以得到有效保障。舉例言之,A物業(yè)管理企業(yè)屬于B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司，按照法律規定,A企業(yè)應當是獨立的法人。但實(shí)際上,A公司沒(méi)有自身獨立財產(chǎn),根本不具備獨立的法律人格。這種狀況下,A企業(yè)接管的物業(yè)大多是B企業(yè)開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)項目。在物業(yè)接管驗收時(shí),A企業(yè)受B企業(yè)的約束,對管理項目的質(zhì)量缺陷、配套公建等問(wèn)題有口不言。當業(yè)主發(fā)現問(wèn)題時(shí),A企業(yè)則以自己與B企業(yè)相互獨立為由推卸責任,要求業(yè)主找B企業(yè)解決問(wèn)題。
目前,在物業(yè)建設和管理的銜接上出現的眾多問(wèn)題,很大一部分原因就在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)屬于"一家人",這種"建"、"管"不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),當開(kāi)發(fā)項目存在問(wèn)題時(shí),處于不平等位置的物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)公司不可能進(jìn)行正常的承接驗收。很多應由開(kāi)發(fā)公司解決的矛盾和問(wèn)題,推給下屬的物業(yè)管理公司,物業(yè)管理公司解決不了,必然導致對業(yè)主的投訴相互推諉,矛盾和問(wèn)題得不到及時(shí)解決。有鑒于此,《條例》明確規定,從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),必須是獨立的法人。按照《民法通則》的規定，法人是具有民事權利能力和民事行為能力,依法獨立享有民事權利和承擔民事義務(wù)的組織。物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格,意味著(zhù)物業(yè)管理企業(yè)應當具備下列條件:
1、依法成立。依法成立是指依照法律規定而成立。這是程序性要件,也就是說(shuō),物業(yè)管理企業(yè)的設立程序要符合法律法規的規定。
2.有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費。物業(yè)管理企業(yè)屬于營(yíng)利性法人。必要的財產(chǎn)和經(jīng)費是其生存和發(fā)展的前提,也是其承擔民事責任的物質(zhì)基礎。按照《公司法》規定,物業(yè)管理企業(yè)為有限責任公司的,注冊資本不得低于10萬(wàn)元;為股份有限公司的,注冊資本不得低于1000萬(wàn)元。
3.有自己的名稱(chēng)、組織機構和場(chǎng)所。其中,名稱(chēng)是企業(yè)對外進(jìn)行活動(dòng)的標記,其確定應當符合《企業(yè)名稱(chēng)登記管理規定》等法律法規的規定;組織機構是健全內部管理的需要,如公司應當設立董事會(huì )、股東大會(huì )、監事會(huì )等;場(chǎng)所是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的固定地點(diǎn),不僅表示企業(yè)的存在具有長(cháng)期性、且可確立與之相關(guān)的其他一些問(wèn)題如合同的履行、訴訟管轄問(wèn)題等。
4.能夠獨立承擔民事責任。如果企業(yè)不能就自己行為承擔相應責任,難謂其具獨立的主體資格。獨立承擔民事責任是建立在獨立財產(chǎn)基礎之上的。如果企業(yè)沒(méi)有獨立的財產(chǎn),是不可能獨立承擔民事責任的。
第二款是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的規定?！稐l例》規定實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度,是基于以下幾方面的考慮：
1.針對當前我國物業(yè)管理的發(fā)展現狀,有必要加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場(chǎng)準人關(guān)。
近幾年來(lái),物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展,但是,物業(yè)管理市場(chǎng)存在不同程度的混亂現象。不少物業(yè)管理企業(yè)體制、機制有缺陷,管理不規范、服務(wù)不到位、亂收費,業(yè)主對這些問(wèn)題的技訴上升,反映比較強烈。實(shí)行市場(chǎng)準人制度,通過(guò)資質(zhì)管理,對不同管理規模、服務(wù)水平、市場(chǎng)競爭能力的企業(yè)核定相應的資質(zhì)等級,有助于扶植一批機制新、規模大、成本低、質(zhì)量高、實(shí)力強、信譽(yù)好的物業(yè)管理品牌企業(yè);通過(guò)資質(zhì)年檢和資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理,可以及時(shí)清理、整頓管理水平低、經(jīng)營(yíng)不規范、社會(huì )形象差的企業(yè)。對物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準入制度,嚴格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì),是現階段加強行政監管、規范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、凈化物業(yè)管理市場(chǎng)的必要手段。
2.針對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)特性,有必要對物業(yè)管理企業(yè)建立市場(chǎng)準入和清出制度。
物業(yè)管理企業(yè),尤其是居住類(lèi)物業(yè)管理企業(yè),提供的管理和服務(wù)與居民生活密切相關(guān),直接影響到居民的生活質(zhì)量、人身健康和生命財產(chǎn)安全。物業(yè)管理具有公共產(chǎn)品的性質(zhì),實(shí)質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種服務(wù)活動(dòng)。一般說(shuō)來(lái)，物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定,既負責物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養護,也承擔物業(yè)管理區域范圍內公共秩序的維護責任。如果主管部門(mén)對物業(yè)管理企業(yè)缺乏有效的監管,則可能導致業(yè)主的權益和社會(huì )公共利益受到損害,引起社會(huì )的不安定。
物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)。一般情況下,企業(yè)運營(yíng)戚本較低,企業(yè)注冊資本相對較少。如一家管理50萬(wàn)平方米小區的企業(yè),其自身資產(chǎn)可能僅有100萬(wàn)元,但是所管物業(yè)的價(jià)值卻達20億元之多,因其管理水平而引起物業(yè)價(jià)值波動(dòng)1%,則有2000萬(wàn)之多,遠超過(guò)其自身資產(chǎn)量。國外的物業(yè)管理企業(yè)有的稱(chēng)作財產(chǎn)管理公司,除提供物業(yè)管理服務(wù)外,也要負責物業(yè)的經(jīng)營(yíng),我國的物業(yè)管理企業(yè)正朝著(zhù)這一方向發(fā)展。無(wú)論是物業(yè)管理,還是物業(yè)資產(chǎn)管理,物業(yè)管理企業(yè)的抗風(fēng)險能力都較弱。實(shí)行資質(zhì)管理,有助于提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平,有助于防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險,有助于發(fā)揮物業(yè)管理的社會(huì )效益。
3.針對物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)特性,需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度。
物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，表現在消費者面前的，更多的是維護公共秩序,如保安、保潔等,但其最基本的服務(wù)還是負責房屋及其設備設施的維護管理。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進(jìn)步,建設領(lǐng)域不斷涌現新技術(shù)、新產(chǎn)品，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，這就要求物業(yè)管理企業(yè)具有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人員，具有先進(jìn)的管理工具及設備,建立一套科學(xué)、規范的管理措施及工作程序。物業(yè)管理與物業(yè)的規劃設計、施工一樣，具有一定的專(zhuān)業(yè)性。實(shí)行市場(chǎng)準人和清出制度,有利于物業(yè)管理行業(yè)適應產(chǎn)業(yè)結構調整升級的趨勢和現代城市發(fā)展的需要,有利于推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步。
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的條件、分級、申請、審批、動(dòng)態(tài)管理等均應當屬于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的內容?！稐l例》沒(méi)有對資質(zhì)管理制度的內容作具體規定,而是授權國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定具體辦法。在《條例》出臺之前,為了加強對物業(yè)管理企業(yè)的監管,提高物業(yè)管理服務(wù)水平,國務(wù)院建設行政主管部門(mén)曾于1999年頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》。辦法的施行為物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的建立提供了實(shí)踐基礎。