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第三十五條業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定。
【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)合同的訂立和內容的規定。物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)的法律依據。在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)合同的地位非常重要。合同是否依法訂立、合同內容是否詳細、合同是否具有可操作性，對于維護各方在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益舉足輕重。目前，在物業(yè)管理活動(dòng)中出現的許多糾紛，與合同的不規范具有很大關(guān)系。
按照《合同法》的規定，民事合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇，是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)設立物業(yè)服務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同的當事人中，物業(yè)管理企業(yè)具有獨立的法人資格，業(yè)主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體的關(guān)系，不存在領(lǐng)導者與被領(lǐng)導者、管理者與被管理者的關(guān)系。雙方的權利、義務(wù)關(guān)系，體現在物業(yè)服務(wù)合同的具體內容中。
在《條例》出臺前，一般將物業(yè)服務(wù)合同稱(chēng)之為"物業(yè)管理合同"和"物業(yè)管理服務(wù)合同"。在實(shí)踐中，一些人望文生義，認為物業(yè)管理公司是管理者，業(yè)主是被管理者，雙方地位是不平等的。為了防止這種誤解，擺正業(yè)主和物業(yè)管理公司的地位，《條例》明確的將業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務(wù)合同。實(shí)際上，物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)提供的是一種服務(wù)。只不過(guò)這一服務(wù)帶有"公共產(chǎn)品"的性質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)時(shí)，可以按照合同的約定和業(yè)主大會(huì )的授權，對建筑物進(jìn)行管理，對物業(yè)管理區域內人們的行為進(jìn)行約束。這種管理與約束，本質(zhì)上屬于為業(yè)主提供服務(wù)的范疇，與行政管理以及經(jīng)濟組織中上級對下級的管理完全是兩個(gè)概念。同時(shí)，物業(yè)管理經(jīng)濟活動(dòng)的產(chǎn)生，其基本動(dòng)因是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求，是業(yè)主的服務(wù)需求與物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的結合。而形成這一服務(wù)需求與提供服務(wù)關(guān)系的法律關(guān)系基礎就是物業(yè)服務(wù)合同。
一般認為，物業(yè)服務(wù)合同屬于合同法上無(wú)名合同范疇，是一類(lèi)獨立的合同類(lèi)型。物業(yè)服務(wù)合同與合同法上的委托合同有類(lèi)似之處，又因其具有自身特征而獨立于委托合同。例如，物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)具有特定的財產(chǎn)管理內容；物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)服務(wù)合同的受托人，具有獨立的法人資格，以自己的名義來(lái)從事管理和服務(wù)活動(dòng)；物業(yè)管理企業(yè)可以自行將物業(yè)服務(wù)合同中的專(zhuān)業(yè)服務(wù)項目委托他人完成等。物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，決定了不能簡(jiǎn)單地將其適用合同法關(guān)于委托合同的規定。
物業(yè)服務(wù)合同具有涉及面廣、標的內容復雜、期限較長(cháng)等特征。為了減少和及時(shí)解決物業(yè)服務(wù)合同履行中的糾紛，本條規定，物業(yè)服務(wù)合同應當采用書(shū)面形式。所謂書(shū)面形式，按照《合同法》的規定，是指合同書(shū)、信件和數據電文(包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件)等可以有形的表現所載內容的形式。物業(yè)服務(wù)合同，一般采用合同書(shū)形式。
物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理當事人意思表示一致的產(chǎn)物。因此，合同的內容應當由當事人約定。本條第二款規定屬于指引性規范，意在引導物業(yè)管理當事人在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)約定一些必要的內容，以利于合同的履行。
按照本條第一款規定，物業(yè)服務(wù)合同應當具備以下主要內容:
一、物業(yè)管理事項
物業(yè)管理服務(wù)事項，是指物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)的具體內容，主要包括以下一些事項:
1.物業(yè)共用部位的維護與管理。這是為保持物業(yè)完好率、確保物業(yè)使用功能而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作。
2.物業(yè)共用設備設施及其運行的維護和管理。這是為保持物業(yè)及其附屬的各類(lèi)設備設施的完好及正常使用而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作。主要包括電梯、水泵、電視監控系統、有線(xiàn)對講系統、電視接收系統、避雷、消防、污水處理系統等設備設施及其運行的維護和管理。物業(yè)管理企業(yè)應按照合同約定的服務(wù)內容、方式、時(shí)間和要求進(jìn)行服務(wù)，定期對物業(yè)設備設施進(jìn)行保養，保證設備設施的完好和正常運行。
3.環(huán)境衛生、綠化管理服務(wù)。這是為凈化、美化物業(yè)環(huán)境而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作，也稱(chēng)為保潔服務(wù)。主要是指為保持物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)地、綠地的整潔而進(jìn)行的管理服務(wù)。一般包括樓道、走道、門(mén)廳、屋頂、天臺等部位的定時(shí)清掃，內墻壁的除塵，公共門(mén)窗的擦洗，綠化，園地、路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害酒藥等服務(wù)。合同中的保潔服務(wù)應根據不同物業(yè)的保潔要求，明確保潔內容、要求及收費標準。
4.物業(yè)管理區域內公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務(wù)。這是為維護物業(yè)管理區域內正常的工作、生活秩序而進(jìn)行的協(xié)助性管理與服務(wù)工作。
5.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。包括房屋裝修的安全、垃圾處理等各項管理工作。
6.專(zhuān)項維修資金的代管服務(wù)。這是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)產(chǎn)權人委托，對代管的共用部位共用設施設備專(zhuān)項維修資金的管理工作。
7.物業(yè)檔案資料的管理。這是指對物業(yè)產(chǎn)權產(chǎn)籍檔案資料、房屋及其附屬的各類(lèi)設施、設備的基本情況和實(shí)際變動(dòng)情況的管理工作。物業(yè)檔案資料的管理具體包括物業(yè)管理區域內各類(lèi)物業(yè)、設施的驗收、接管檔案(圖、卡、冊),物業(yè)分戶(hù)產(chǎn)權清冊，租賃清冊，業(yè)主、使用人情況表，共用設備、公共設施運行、保養、維修記錄，財務(wù)等資料的保管。
二、服務(wù)質(zhì)量
服務(wù)質(zhì)量，是對物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)在質(zhì)量上的具體要求。例如，當事人可以在合同中約定，物業(yè)管理企業(yè)提供的保安服務(wù)，應當做到每30分鐘4人次巡邏一趟。
服務(wù)質(zhì)量條款對于物業(yè)服務(wù)合同的重要性是毋庸置疑的。在實(shí)踐中，許多物業(yè)服務(wù)合同的糾紛均因服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題而產(chǎn)生。例如，由于約定不明，業(yè)主往往以物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量沒(méi)有達到要求而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)則認為自己是按照合同約定提供的物業(yè)服務(wù)而訴業(yè)主違約，雙方就此而起糾紛。實(shí)際上，服務(wù)質(zhì)量是很難定量衡量的，為了避免不必要的紛爭，物業(yè)服務(wù)合同當事人應當就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量作全面、具體的約定。在約定明確的前提下，當事人可以對合同標的有一個(gè)客觀(guān)的評價(jià)標準。這將為合同的順利履行提供基礎。
現在國家正在推行物業(yè)管理服務(wù)標準，當事人可以參照服務(wù)標準來(lái)約定服務(wù)質(zhì)量，根據服務(wù)質(zhì)量來(lái)約定相應的服務(wù)費用。
三、服務(wù)費用
服務(wù)費用是業(yè)主為獲取物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)而支付的對價(jià)。支付物業(yè)服務(wù)費用是業(yè)主的主要義務(wù)。為了合同的順利履行，當事人需在合同中明確約定物業(yè)服務(wù)費用的收費項目、收費標準、收費辦法等內容。收費項目，主要是針對物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項目而言的，例如，公共設施、設備日常運行、維修及保養費、綠化管理費、清潔衛生費、保安費等。就收費標準而言，目前主要有兩種計算方式:一是按照每平方米多少元來(lái)計算，二是按照每戶(hù)多少元來(lái)計算。物業(yè)服務(wù)費用的支付人，可以是業(yè)主，也可以是使用人。支付時(shí)間，實(shí)踐中一般是按月支付,也有按季度支付的。在實(shí)踐中，出現了一些物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主預付一年或者半年服務(wù)費用的做法。應當說(shuō)，這一做法不利于保護業(yè)主的合法權益，也與理不合。因為物業(yè)服務(wù)費用一部分用作服務(wù)成本，一部分用作服務(wù)報酬。就成本部分而言，當物業(yè)管理企業(yè)還沒(méi)有為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，還沒(méi)有發(fā)生成本；就報酬部分而言，物業(yè)管理企業(yè)在沒(méi)有提供服務(wù)時(shí)，談不上有權利預先支取長(cháng)時(shí)間的報酬。
四、雙方的權利義務(wù)
業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)需要將雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)約定清楚。物業(yè)服務(wù)合同屬于雙方合同的范疇，當事人互享權利，互負義務(wù)。雙方的權利義務(wù)是相對而言的，一方的權利就是另一方的義務(wù)。例如，享受物業(yè)服務(wù)是業(yè)主的權利，而提供物業(yè)服務(wù)則是業(yè)主的義務(wù)；收取物業(yè)服務(wù)費用是物業(yè)管理企業(yè)的權利，而支付物業(yè)服務(wù)費用則是業(yè)主的業(yè)務(wù)。雙方當事人的權利義務(wù)界定得越明晰，合同的履行就越簡(jiǎn)單，發(fā)生糾紛的機率也要小很多。
五、專(zhuān)項維修資金的管理和使用
專(zhuān)項維修資金對于保證物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養護，對于物業(yè)的保值增值，具有十分重要的意義。目前，專(zhuān)項維修資金主要是針對于住宅物業(yè)而言的。對于專(zhuān)項維修資金的管理和使用，國家有明確的規定。當物業(yè)保修期滿(mǎn)后，物業(yè)的維修養護的責任由保修單位轉移到物業(yè)產(chǎn)權人身上。在業(yè)主分散的情況下，如果沒(méi)有專(zhuān)項維修資金制度，要想在短時(shí)間內向多個(gè)業(yè)主籌集到物業(yè)共用部位、共用設施設備大修或者更新改造的費用十分困難。專(zhuān)項維修資金的設立，為物業(yè)及時(shí)得到維修養護提供了基礎性條件。同時(shí)，對一個(gè)物業(yè)管理區域而言，專(zhuān)項維修資金總量是一個(gè)不小的金額。從產(chǎn)權上來(lái)講，專(zhuān)項維修資金屬于物業(yè)管理區域內的業(yè)主所有，而在實(shí)踐中，專(zhuān)項維修資金大都由物業(yè)管理企業(yè)代管。為了發(fā)揮維修資金的作用，需要當事人在國家規定的基礎上，對專(zhuān)項維修資金的管理和使用規則、程序等做出具體約定。
六、物業(yè)管理用房
必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的前提條件。對于物業(yè)管理用房的配置、用途、產(chǎn)權歸屬等，條例已經(jīng)有了明確規定。當事人需要在合同中就相關(guān)內容予以細化。
七、合同期限
合同的期限，是指合同的有效期。物業(yè)服務(wù)合同屬于在較長(cháng)期限內履行的合同，因此當事人需要對合同的期限進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)合同的期限條款應當盡量明確、具體，或者明確規定計算期限的方法。
八、違約責任
違約責任是指物業(yè)服務(wù)合同當事人一方或者雙方不履行合同或者不適當履行合同，依照法律的規定或者按照當事人的約定應當承擔的法律責任。違約責任是促使當事人履行合同義務(wù)，使守約人免受或者少受損失的法律措施，也是保證物業(yè)服務(wù)合同履行的主要條款，對當事人的利益關(guān)系重大，物業(yè)服務(wù)合同對此應當予以明確。
違約責任對于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相關(guān)法律法規對違約責任的規定比較詳細。但是，法律規定畢竟比較原則，難以面面俱到，而物業(yè)服務(wù)合同具有其特殊性，為了保證合同當事人的特殊需要，保證物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的切實(shí)履行，當事人應當按照法律規定的原則和自身的情況，對違約責任做出具體的約定。例如，約定違約損害的計算方法、賠償范圍等。
此外，物業(yè)服務(wù)合同一般還應載明雙方當事人的基本情況、物業(yè)管理區域的范圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭議的方法以及當事人約定的其他事項等內容。