.
第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)管理用房權屬和用途的規定。
物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)用房等。在《條例》出臺前,,各地對物業(yè)管理用房的權屬規定不一。有規定物業(yè)管理用房歸國家所有的，也有回避這一問(wèn)題從而導致物業(yè)管理用房實(shí)際上被建設單位控制的，但大部分地方均規定物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有。
一般而言，物業(yè)管理用房不是由國家投資建設的，國家也沒(méi)有支付獲得物業(yè)管理用房所有權的對價(jià)，因而認為物業(yè)管理用房歸國家所有與物權法基本原理有悖。同理，物業(yè)管理用房雖然由物業(yè)管理單位使用，但物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理用房也不能主張所有權。
物業(yè)管理用房是由建設單位投資建設的，但是在物業(yè)出售后，建設單位不能單獨享有物業(yè)管理用房的產(chǎn)權。這有兩方面的原因:一方面，建設單位在出售物業(yè)時(shí)，已經(jīng)將物業(yè)管理用房的建造成本打人物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格，也就是說(shuō)，在物業(yè)銷(xiāo)售后，建設單位已經(jīng)喪失了作為物業(yè)管理用房惟一權利人的資格。當然，還保有部分物業(yè)的建設單位，可以與其他業(yè)主一道共同擁有物業(yè)管理用房的所有權。另一方面，物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)必不可少的場(chǎng)所。如果物業(yè)管理用房歸建設單位，則會(huì )產(chǎn)生一系列的問(wèn)題:首先，建設單位可能以此要求業(yè)主選聘其下屬的物業(yè)管理企業(yè);其二，建設單位作為產(chǎn)權人，可以行使對物業(yè)管理用房的處分權，如果建設單位將物業(yè)管理用房改作他用或者出售給他人，將使該區域內的物業(yè)管理難以開(kāi)展;其三，建設單位作為產(chǎn)權人，可以要求使用物業(yè)管理用房的物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )繳納使用費，這將不必要的加大物業(yè)管理成本，增加業(yè)主負擔。
實(shí)際上，本條規定只是確定了一個(gè)基本原則:物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主，而不能屬于建設單位、物業(yè)管理企業(yè)抑或是國家。同時(shí)，本條規定帶有一定的靈活性，充分考慮了和物業(yè)方面法律的銜接問(wèn)題。因為物業(yè)管理區域內建筑物物權的歸屬,應當通過(guò)物權法的建筑物區分所有權制度加以明確。本條規定中的"業(yè)主",是一個(gè)集合概念,它可以是指某棟樓內的全體業(yè)主,也可以是指某幾棟樓的業(yè)主,還可以是指物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主。對于物業(yè)管理用房所有權究竟是屬于全體業(yè)主、還是部分業(yè)主,還是區分不同情況有不同的歸屬,《條例》沒(méi)有作進(jìn)一步規定,而是留待物權法解決。從各地的規定來(lái)看,大部分地方認為應當屬于全體業(yè)主共有。
物業(yè)管理用房的用途是特定的。一般而言,在規劃設計中,就對物業(yè)管理用房的面積、布局作了明確規定。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的,可以使用物業(yè)管理用房,但無(wú)權改變物業(yè)管理用房的用途。在實(shí)際中,有些物業(yè)管理企業(yè)認為本物業(yè)管理區域內的物業(yè)管理用房面積有余,于是自行決定改作商鋪經(jīng)營(yíng),以經(jīng)營(yíng)收入補貼物業(yè)服務(wù)費用的不足。實(shí)際上,這是一種嚴重的侵權行為。如前所述,物業(yè)管理企業(yè)用房的所有權屬于業(yè)主。也就是說(shuō),對物業(yè)管理用房行使處分權,由業(yè)主而不是物業(yè)管理企業(yè)說(shuō)了算。當然,這里的業(yè)主,不是指某一個(gè)或者幾個(gè)業(yè)主?？紤]到改變物業(yè)管理用房的用途涉及到物業(yè)管理區域內全體業(yè)主的利益,本條規定,"未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。"這里有兩層含義:一是,物業(yè)管理企業(yè)不得自行改變物業(yè)管理用房用途;二是,物業(yè)管理用房用途在符合特定條件時(shí)可以改變。這里的特定條件是"經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意"。
允許改變物業(yè)管理用房用途的原因在于,實(shí)踐中有些物業(yè)管理區域內的物業(yè)管理用房確有空余,如不能改變用途,實(shí)屬資源浪費。當然,改變用途時(shí),除了需經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意外,還得依法到有關(guān)部門(mén)辦理相應的手續。