.
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業(yè)主委員會(huì )
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。
【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應當屬行義務(wù)的規定。
本條共兩款，為物業(yè)管理企業(yè)規定了兩條義務(wù)。本條第一款規定，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應當將物業(yè)管理用房和物業(yè)資料交還給業(yè)主委員會(huì )。這一規定是與《條例》第三十條、第二十八條規定相呼應的?！稐l例》第二十條規定，建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房;第三十八條規定，物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。在物業(yè)服務(wù)合同有效期內，物業(yè)管理企業(yè)可以依照合同約定使用物業(yè)管理用房、保管和使用物業(yè)資料。在物業(yè)服務(wù)合同終止之后，物業(yè)管理企業(yè)自應將物業(yè)管理用房和物業(yè)資料物歸原主。本條規定物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理用房和物業(yè)資料交還給業(yè)主委員會(huì )而不是業(yè)主大會(huì )，是因為雖然業(yè)主大會(huì )是物業(yè)管理區域內代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織，但業(yè)主大會(huì )是通過(guò)業(yè)主大會(huì )會(huì )議來(lái)行使其職權的，受時(shí)間、程序等各方面的限制，要求業(yè)主大會(huì )為接收物業(yè)管理用房和物業(yè)資料專(zhuān)門(mén)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，可操作性不強;而業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的常設執行機構，可以很好地履行這一職責。
本條第二款對退出和進(jìn)駐物業(yè)管理區域的物業(yè)管理企業(yè)之間的交接工作進(jìn)行了原則l規定。在物業(yè)管理實(shí)踐中常常出現這樣一種情形:在某一物業(yè)小區內，業(yè)主選聘了一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，在物業(yè)服務(wù)合同因為某種原因(例如合同到期、當事人接約等)終止時(shí)，該物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有被續聘，業(yè)主另行選擇了一家物業(yè)管理公司準備繼續實(shí)施物業(yè)管理。當第二家物業(yè)管理公司按照合同約定準備進(jìn)駐小區時(shí)，卻發(fā)現第一家物業(yè)管理公司拒絕退出，或者采取不予合作態(tài)度、不辦任何交接手續，從而引發(fā)不必要的紛爭。針對這一情形，在吸收地方立法經(jīng)驗的基礎上，《條例》原則規定，在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。按照此規定，退出的物業(yè)管理企業(yè)與新進(jìn)入的物業(yè)管理企業(yè)應當互相配合，以便新進(jìn)入的物業(yè)管理企業(yè)盡早了解物業(yè)情況，及時(shí)進(jìn)入角色，做好物業(yè)服務(wù)的銜接，避免因為物業(yè)管理企業(yè)的更替給業(yè)主造成損失。同時(shí)，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當協(xié)助兩家物業(yè)管理企業(yè)做好交接工作。一方面，要居中協(xié)調，為交接工作的順利進(jìn)行創(chuàng )造一個(gè)運轉良好的平臺，另一方面，要妥善解決與退出物業(yè)管理企業(yè)之間遺留的問(wèn)題，并訂立好和新進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同。解決遺留問(wèn)題，可以為物業(yè)管理企業(yè)之間交接工作的順利進(jìn)行奠定基礎；訂好合同，對今后物業(yè)管理的實(shí)施有利無(wú)弊。