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第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
【釋義】本條是關(guān)于專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托的規定。
本條規定由兩層含義，第一層含義是，物業(yè)管理企業(yè)可以將專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)化公司。物業(yè)管理涉及事項多，專(zhuān)業(yè)性強，而一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)很難全面配備各方面的專(zhuān)業(yè)人員，因此，并不是所有的物業(yè)管理企業(yè)均能自身承擔物業(yè)管理區域內的全部服務(wù)業(yè)務(wù)的。在實(shí)踐中，往往是物業(yè)管理企業(yè)承接一個(gè)物業(yè)管理項目后，再根據物業(yè)管理區域的規模、服務(wù)項目的多少、自身服務(wù)能力等情況，決定是否將該項目中的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給他人承擔。這里的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)，是指保安、保潔、綠化、電梯等共用設施設備的維護等服務(wù)業(yè)務(wù)；專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指專(zhuān)門(mén)為客戶(hù)提供某項服務(wù)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化公司O例如保潔公司、保安服務(wù)公司、設備維修公司、綠化公司等。在專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托之后，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間，仍然是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；物業(yè)管理企業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，屬于委托服務(wù)合同關(guān)系。委托服務(wù)合同的內容不得與物業(yè)服務(wù)合同的內容相抵觸。專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間不存在合同關(guān)系，但是，專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行委托服務(wù)合同時(shí)，應當遵守物業(yè)管理區域內的規章制度，不得侵害業(yè)主的合法權益。物業(yè)管理企業(yè)就專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)向業(yè)主負責。
本條規定的第二層含義是，物業(yè)管理企業(yè)不得把整體服務(wù)業(yè)務(wù)委托給他人。這一規定的原因在于，物業(yè)服務(wù)合同，帶有一定的人合性色彩。業(yè)主需要的是特定化的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主是根據物業(yè)管理企業(yè)的條件認定物業(yè)管理企業(yè)能夠為之提供其所需要的服務(wù)來(lái)選擇某一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的。因此，物業(yè)管理企業(yè)將整體服務(wù)業(yè)務(wù)委托他人會(huì )影響物業(yè)服務(wù)合同目的的實(shí)現。此外，物業(yè)管理企業(yè)將整體服務(wù)業(yè)務(wù)委托他人時(shí)，一般帶有一定的經(jīng)濟目的，而這一經(jīng)濟目的的實(shí)現往往是建立在損害業(yè)主權益的基礎上的。