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第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的安全防范義務(wù)以及物業(yè)保安人員的規定。
本條第一款是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的安全防范義務(wù)的規定。物業(yè)管理區域內的安全防范王作，是社會(huì )治安工作的重點(diǎn)之一不僅關(guān)系人民群眾的安居樂(lè )業(yè)，關(guān)系人民群眾的生命財產(chǎn)安全，而且關(guān)系社會(huì )穩定和改革、發(fā)展的大局。近幾年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革的不斷深化和住宅建設的迅速發(fā)展，住房產(chǎn)權呈多業(yè)主趨勢，居民之間了解不多，往來(lái)較少，這對物業(yè)管理區域內的安全防范工作提出了新的要求。
第一款規定有兩層含義:一是，物業(yè)管理企業(yè)具有協(xié)助做好安全防范工作的義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的這一義務(wù)直接出自于《條例》的規定而不是物業(yè)服務(wù)合同的約定。一般而言，物業(yè)管理企業(yè)的權利義務(wù)來(lái)自于物業(yè)服務(wù)合同。但是，物業(yè)管理企業(yè)所從事的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，屬于提供公共產(chǎn)品的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)的這一特性決定了物業(yè)管理企業(yè)還需承擔一定的社會(huì )責任；二是，當物業(yè)管理區域內發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)負有采取緊急措施、報告和協(xié)助救助義務(wù)。對安全事故的處理，并不是物業(yè)管理企業(yè)的責任。但物業(yè)管理企業(yè)的介入，可以為事故的及時(shí)妥當處理產(chǎn)生積極的影響。物業(yè)管理企業(yè)對所管理的物業(yè)及業(yè)主的情況相對了解，在物業(yè)管理區域內發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應當能夠在第二時(shí)間知悉。作為管理服務(wù)人，為維護服務(wù)對象的人身和財產(chǎn)安全，物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)在對安全事故采取應急措施的同時(shí)，及時(shí)報告有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助有關(guān)部門(mén)開(kāi)展救助工作。采取應急措施。例如，小區內發(fā)生火災時(shí)，在消防人員趕到前，物業(yè)管理企業(yè)應當盡快疏散人群，盡可能地救人、滅火，同時(shí)將火災情況及時(shí)報告消防部門(mén)，并協(xié)助消防人員開(kāi)展滅火和救助工作。
為了盡到安全防范義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)應當自覺(jué)接受公安機關(guān)的監督指導，建立一套科學(xué)的安全防范管理制度，明確細化職責，建立考核獎懲激勵機制，提高安全防范能力和水平。具體而言，物業(yè)管理企業(yè)應當根據物業(yè)管理區域的特點(diǎn)，合理布崗，加強巡邏檢查，發(fā)現有犯罪嫌疑的人員和易燃易爆、劇毒、放射性等危險物品，或發(fā)生刑事、治安案件和各類(lèi)災害事故，必須立即報告公安機關(guān)及有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助做好調查和求助工作。對安全防范設施、消防設施要認真檢查、維修養護，檢查情況要有記錄，發(fā)現的安全隱患問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)要及時(shí)反映，配合有關(guān)部門(mén)認真整改，確保設施的完好。經(jīng)開(kāi)發(fā)建設單位或業(yè)主同意，物業(yè)管理企業(yè)可以建設并完善物業(yè)管理區域安全防范設施，主要包括遠紅外周邊報警系統、電視攝像監控系統、電子巡更系統和門(mén)禁對講系統，實(shí)現技防、物防和人防緊密結合，相互促進(jìn)。在日常管理服務(wù)中，對裝飾裝修房屋的，物業(yè)管理企業(yè)應當事先告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項，協(xié)助有關(guān)部門(mén)進(jìn)行監督檢查。對在樓梯間、走廊通道等共用部位堆放雜物的，物業(yè)管理企業(yè)應當依據物業(yè)管理制度及時(shí)予以處理。對違章搭建的，要配合有關(guān)部門(mén)予以拆除。物業(yè)管理企業(yè)應當主動(dòng)配合公安派出所對居民住宅區的不安定因素進(jìn)行重點(diǎn)防范，配合居民委員會(huì )開(kāi)展精神文明建設和治安宣傳、教育、動(dòng)員、服務(wù)等活動(dòng)。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)必須增強全員服務(wù)質(zhì)量意識，建立健全質(zhì)量保證體系和規范自身服務(wù)行為的約束機制，為業(yè)主和使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
本條第二款是關(guān)于物業(yè)保安人員的規定。
在實(shí)踐中，物業(yè)保安方面出現的問(wèn)題較多，各方面反應比較強烈。有物業(yè)保安人員不履行或者不按照合同約定履行保安職責，導致業(yè)主的人身、財產(chǎn)受到不必要的損失的；也有物業(yè)保安人員亂用"職權",毆打業(yè)主的c出現這些問(wèn)題，原因是各方面的。有物業(yè)管理企業(yè)方面的原因，例如聘用未經(jīng)培訓的民工充當保安、缺乏對保安的管理和約束機制；有保安人員方面的問(wèn)題，例如有些保安人員素質(zhì)較低，不具備相應的能力；也有業(yè)主方面的原因，例如個(gè)別業(yè)主蠻不講理，提出不合理的要求；還有管理部門(mén)的原因，例如有關(guān)部門(mén)對小區保安人員的違法失職行為監管不力，沒(méi)有有效的措施。為了解決物業(yè)保安中出現的種種問(wèn)題，同時(shí)與有關(guān)保安方面的法律法規相銜接，本條第二款從物業(yè)管理企業(yè)、保安人員角度對物業(yè)保安進(jìn)行了規定。
從實(shí)際情況來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)需要物業(yè)保安人員時(shí)，往往從專(zhuān)業(yè)的保安服務(wù)公司聘請。對保安服務(wù)公司和保安人員的管理，公安機關(guān)是有專(zhuān)門(mén)規定的。根據《公安部關(guān)于保安服務(wù)公司規范管理的若干規定》(公通字[2000]13號),保安服務(wù)公司只能由公安機關(guān)審批和組建，其他任何單位部門(mén)和個(gè)人均不得擅自組建。保安服務(wù)公司在招聘保安人具時(shí)，必須經(jīng)過(guò)嚴格政審，即由當地公安機關(guān)出具證明材料，證明被錄用人員沒(méi)有前科和劣跡，并統一正規培訓，方可上崗。在實(shí)踐中，有一些單位和個(gè)人，受經(jīng)濟利益的驅使，違反國家有關(guān)規定，擅自組建保安組織，非法經(jīng)營(yíng)保安業(yè)務(wù)。這些非法保安組織往往對招收的人員，不政審，不培訓，不進(jìn)行教育管理，甚至招雇一些有劣跡的人員，造成人員素質(zhì)低下，問(wèn)題屢屢發(fā)生。因此，物業(yè)管理企業(yè)聘用物業(yè)保安人員時(shí)，應當遵守國家的有關(guān)規定，從依法成立的保安服務(wù)公司中聘用。
值得注意的是，《條例》并沒(méi)有規定物業(yè)管理企業(yè)必須雇請保安人員。按照本條第二款規定，物業(yè)管理企業(yè)可以雇請保安人員，也可以不雇請保安人員。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，適用該款規定；物業(yè)管理企業(yè)不雇請保安人員的，則不適用該款規定。在實(shí)踐中，一些物業(yè)管理企業(yè)根據企業(yè)情況和業(yè)主需求，不雇請保安人員，而是由企業(yè)員工(如企業(yè)安護人員)協(xié)助維護物業(yè)管理區域內的秩序，這與本條規定并不矛盾。
物業(yè)保安人員的主要職責是維護物業(yè)管理區域內的公共秩序，為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。針對實(shí)踐中一些物業(yè)保安職責不明以及不履行職責的現象，本款規定，保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責；針對保安人員侵害業(yè)主人身財產(chǎn)安全的現象，本款規定，物業(yè)保安人員不得侵害業(yè)主的合法權益。按照有關(guān)規定，物業(yè)保安人員執行任務(wù)時(shí)，必須著(zhù)統一的保安制式服裝、佩戴統一的保安專(zhuān)用標志(包括帽徽、胸牌、臂章、肩章、級別標識等1。保安人員在值勤巡邏中，遇到正在實(shí)施的不法行為時(shí)，應迅速制止，及時(shí)將不法行為人扭送公安機關(guān)；在門(mén)衛勤務(wù)中，當發(fā)生群體性事件，干擾、破壞客戶(hù)單位正常的生產(chǎn)、生活、工作秩序時(shí)，應將有關(guān)情況及時(shí)報告客戶(hù)單位或當地公安機關(guān)。用時(shí)，物業(yè)保安人員不得剝奪、限制公民人身自由；不得搜查他人的身體或者扣押他人合法證件、合法財產(chǎn)；不得辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人。