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第五十四 條住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。
專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院財政部門(mén)制定。
【釋義】本條是關(guān)于住房專(zhuān)項維修資金制度的規定。
隨著(zhù)我國經(jīng)濟持續快速發(fā)展和住房制度改革不斷深入，人民生活水平不斷提高，居民個(gè)人擁有住宅的比例越來(lái)越高，住房的維修管理責任相應由國家或單位承擔轉移到由居民個(gè)人來(lái)承擔。由于我國的住宅絕大多數屬于群體式類(lèi)型，且多以住宅小區的方式開(kāi)發(fā)建設，住宅單體間存在共用部位，如主體結構承重部位，包括內外承重墻體、柱、梁、樓板等；單幢樓或者小區內有共用設施設備，如電梯、水、暖、照明、煤氣、消防等。這些共用部位、共用設施設備是否完好、運行是否正常關(guān)系到相鄰住宅，甚至整棟樓、整個(gè)小區住宅的正常使用和安全，關(guān)系到全體業(yè)主和社會(huì )公共利益。因此，由所有業(yè)主預先繳納一定費用，建立住房專(zhuān)項維修資金，專(zhuān)門(mén)用于共用部位、共用設施設備的維修、改造、更新的制度應運而生。
本條共三款。第一款是關(guān)于住房專(zhuān)項維修資金繳交范圍的規定。這里所謂繳交范圍，是指哪些物業(yè)的業(yè)主應當交納住房專(zhuān)項維修資金。根據本款規定，三類(lèi)物業(yè)的業(yè)主應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。第一類(lèi)是住宅物業(yè)的業(yè)主，第二類(lèi)是住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，第三類(lèi)是與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主。第二類(lèi)和第三類(lèi)物業(yè)的業(yè)主之所以也要交納住房專(zhuān)項維修資金，是因為這兩類(lèi)物業(yè)與住宅物業(yè)之間有著(zhù)不可分的關(guān)系。住宅小區內非住宅物業(yè)的業(yè)主和住宅物業(yè)的業(yè)主均需對小區內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維護承擔相應的責任，故住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主也需交納專(zhuān)項維修資金。與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)，與住宅樓之間有著(zhù)共用部位，還可能有共用設施設備，故該非住宅物業(yè)的業(yè)主也需交納住房專(zhuān)項維修資金。
根據第一款規定，住房專(zhuān)項維修資金應當由業(yè)主交納，這與目前有些地方的做法可能存在一定的差異。在制定《條例》過(guò)程中，各方面一致認為，住房專(zhuān)項維修基金制度作為一項房屋維修管理方面的基本制度，與業(yè)主的居住權益密切相關(guān)，應該有一個(gè)統一的、明確的規定。因此，《條例》明確規定由業(yè)主交納住房專(zhuān)項維修資金。
本條第二款是關(guān)于住房專(zhuān)項維修資金的權屬和用途的規定。根據本款規定，住房專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
根據建設部和財政部1998年11月聯(lián)合印發(fā)的《住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》(建住房[1998]213號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)213號文件)的規定，商品住房和公有住房出售后(房改房，以下同)都應當建立專(zhuān)項維修資金。商品住房的維修基金全部由購房人交納，購房人應當按購房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修資金。售房單位代為收取的維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計人住宅銷(xiāo)售收入。公有住房售后的維修資金來(lái)源于兩部分。售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。該部分資金屬售房單位所有。購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修資金，售房單位代為收取的維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計人住宅銷(xiāo)售收人。
213號文件關(guān)于維修資金權屬的規定與本條第二款的規定并不完全一致。根據調查，相對商品住房維修基金而言，公有住房售后維修資金目前存在兩方面的突出問(wèn)題：一是應該從售房款中提取的維修資金沒(méi)有提取，或者提取了但在代管過(guò)程中被挪用；二是售房款已被原售房單位挪用或使用，提取維修資金沒(méi)有著(zhù)落。產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因與這部分公有住房售后維修資金的權屬有很大關(guān)系。213號文件規定，從公有住房售房款中提取的維修基金，屬售房單位所有，但這些費用又必須用于已出售給個(gè)人的房屋的維修，所有人與使用人不一致，易造成作為所有人的售房單位不按照規定用途使用維修基金。
隨著(zhù)房改的不斷深入和住房專(zhuān)項維修資金制度的不斷發(fā)展,有必要對從公有住房售房款中提取的維修資金的性質(zhì)予以調整，以解決所有權與使用權不一致的問(wèn)題，切實(shí)保護購房人的合法權益。所以《條例》明確作出了"住房專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有"的規定。下一步，配套辦法將對此做出相應的規定。
需要指出的是，專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，并不意味著(zhù)業(yè)主個(gè)人可以隨意支配維修資金。專(zhuān)項維修資金制度是基于全體業(yè)主的公共利益而確立的制度，有關(guān)專(zhuān)項維修資金的收取、使用、管理等必須符合國家有關(guān)規定。
本條第三款是關(guān)于專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理辦法的規定?！稐l例》并沒(méi)有就住房專(zhuān)項維修資金的收取、使用和管理做出具體規定，而是在規定總的原則之后，授權國務(wù)院建設行政主管部門(mén)和國務(wù)院財政部門(mén)制定相應的辦法。