物業(yè)管理公司有權以業(yè)主不交物業(yè)管理費而停水電嗎？
問(wèn)題解答:
某小區物業(yè)管理公司由該小區開(kāi)發(fā)商組建成立，具有相應的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨立核算、自負盈虧的企業(yè)法人。
某日，開(kāi)發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來(lái)一份通知，稱(chēng)該小區某住戶(hù)系分期付款購房，但其入住后卻遲遲未將剩余房款付清。開(kāi)發(fā)商為此要求對該住戶(hù)采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶(hù)及早交款。
該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶(hù)無(wú)法正常生活，導致該住戶(hù)的強烈不滿(mǎn)。
分析這個(gè)案例，在房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中，買(mǎi)家承擔支付房?jì)r(jià)款的義務(wù)，享有取得房屋所有權的權利。而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔支付物業(yè)管理費的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權利。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責、權、利均應一致。履行了相關(guān)合同義務(wù)，就應該享有相應的權利，反之，則應按照合同的約定承擔相應的責任，這就是責權利一致?？墒莾煞N法律關(guān)系混淆就不行，不能說(shuō)沒(méi)有履行這個(gè)法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個(gè)法律關(guān)系中的權利，這樣做就會(huì )導致責權利不一致。
上述案例中的住戶(hù)，同時(shí)是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納購房款，說(shuō)明他沒(méi)有履行房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應該承擔相應的民事責任。開(kāi)發(fā)商可以按照購房合同的規定，要求該業(yè)主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解除合同等?？梢噪p方談，也可以打官司。
但如果該住戶(hù)已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規定交納了物業(yè)管理費等，這就意味著(zhù)他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，那么他就應該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設施設備的良好使用等。物業(yè)管理公司應該保證其權利的實(shí)現，而其他人（包括開(kāi)發(fā)商）則不能對這種權益進(jìn)行侵害。
現在開(kāi)發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、電的方式使住戶(hù)按時(shí)交款，其實(shí)質(zhì)就是：由于住戶(hù)未履行房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中的義務(wù)而不能享有物業(yè)管理法律關(guān)系中的權利。這顯然是對住戶(hù)合法行使權利的阻撓，是不對的。
而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶(hù)停水、電，則違背了其法定職責與義務(wù)，更是不對的。假設該住戶(hù)欠交物業(yè)管理費或欠交水電費，物業(yè)管理公司在這時(shí)候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內容停止水、電等的供應。但即便是這個(gè)時(shí)候，也是物業(yè)管理公司依據合同及法律行事，而不是聽(tīng)命于開(kāi)發(fā)商的調遣。