開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司在小區樓上架設廣告牌，居民是否應該有收益？
問(wèn)題解答:
在北京我們經(jīng)常能發(fā)現，許多居民樓上都架設了廣告牌，那么，作為業(yè)主的小區居民，這些廣告收益是否與他們有直接關(guān)系。
對于這個(gè)問(wèn)題，由于按“套”或“單元”、“單位”購買(mǎi)房產(chǎn)的客戶(hù)，在其購房?jì)r(jià)款中實(shí)際上都已包含公共建筑的分攤價(jià)款，所以，購房客戶(hù)應是公共建筑的按份共有人。
樓房的屋頂雖然是頂樓用戶(hù)的房間天花板，直接為頂樓用戶(hù)起到隔熱、擋風(fēng)、保溫、承載雨雪等作用。但我認為，頂板并非頂樓用戶(hù)的專(zhuān)有財產(chǎn)，它實(shí)際上是在為整個(gè)樓宇的用戶(hù)服務(wù)。所以，一座樓宇的頂板是樓宇的公共建筑部分，由大廈的各個(gè)產(chǎn)權人共有。
我們認為，在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語(yǔ)，這樣的行為，都是對樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用。而允許他人使用這樣的公共建筑并得到報酬，實(shí)際上是公共建筑產(chǎn)生的收益。
依據民法學(xué)理論，所有權有四項權能，即占有、使用、收益、處分。這四項權能只能由所有權人行使或由所有權人授權他人行使。如果非所有權人未得到所有權人的事先許可或事后追認而擅自行使占有、使用、收益、處分等權能，就構成了對所有權人的侵害。相應的，在共有的情形下，應由共有人共同行使上述四項權能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認、非共有人在未得到共有人的同意或追認的情況下擅自行使上述四項全能的，就構成了對共有人共有權的侵害。
在通常的情況下，開(kāi)發(fā)商尚未將所有的樓房賣(mài)出，則小區居民與這棟大廈的開(kāi)發(fā)商、其他購房客戶(hù)均為這棟樓宇公共建筑部分的按份共有人，對樓頂等公共建筑享有共有權，行使占有、使用收益、處分等權能。
雖然，各方由于所占的共有權份額不同，權利大小不同，但作為按份共有人，彼此間是平等的民事主體。各方的共有權均應得到尊重與維護。開(kāi)發(fā)商想在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應該向其他共有人――已購房客戶(hù)通報情況，征得所有共有人的同意。如果此事難以協(xié)商一致，應當按照各自擁有的共有權份額進(jìn)行表決，一般按照擁有共有權份額一半以上的共有人的意見(jiàn)辦理，但不得損害其他共有人的權益。廣告牌的使用費屬于共有物產(chǎn)生的收益，應當屬于全體共有人所有，或是分配給全體共有人，或是用于為共有人服務(wù)的公益事業(yè)，任何共有人也不能單獨占有，非共有人更不能占有。
這個(gè)案例中，開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有就廣告牌一事與其他共有人商議，取得的使用費自己占有，這是不對的。而大廈的物業(yè)管理公司不是共有人，卻也獲得使用費收入，更是沒(méi)有法律依據，已經(jīng)分割了其他共人的合法權益。