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專(zhuān)家答疑：物業(yè)管理費用可以抵償違約金嗎？
提問(wèn)：你好。我于去年買(mǎi)了一套期房，應該是今年7月交房，但是現在由于開(kāi)發(fā)商自身的原因，遲遲不能交房。按照當初的預售合同。開(kāi)發(fā)商應該向我們支付違約金的。但是，他現在提出用這筆違約金來(lái)抵償今后一段時(shí)間的物業(yè)管理費。
我不知道他們這樣做是否合理，我怕今后會(huì )出現這樣那樣的問(wèn)題，甚至引發(fā)新的糾紛。所以我想請你們幫我解答一下這個(gè)問(wèn)題，遇到這種情況應該怎么辦？
專(zhuān)家答疑：根據現有法律規定物業(yè)費與違約金不能相抵的，物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商賣(mài)房是兩個(gè)法律關(guān)系，應該有兩份不同的合同。開(kāi)發(fā)商向由于自身延期交房而向買(mǎi)房人支付“違約金”，與業(yè)主因享受物業(yè)管理而向物業(yè)管理公司交納“物業(yè)管理費”是截然不同的兩件事。
《合同法》雖然規定了抵消，但是，是基于相同的合同主體。雖然用物業(yè)費抵償違約金符合“債務(wù)的標的物種類(lèi)、品質(zhì)相同的”這一點(diǎn)。但是，由于物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商賣(mài)房法律主體不同。因此，不能適用《合同法》規定的抵消。
如果非要這樣處理，BOBO認為應該通過(guò)“債務(wù)轉移”的方式進(jìn)行處理。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商要向買(mǎi)房人支付“違約金”的債務(wù)，如果轉移給物業(yè)公司承擔以折消一部分“物業(yè)管理費”，是要經(jīng)買(mǎi)房人的同意。此外，為防患于未然，最好三方簽訂一個(gè)“債務(wù)轉移協(xié)議”，以防今后開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司反悔。
由于大多數買(mǎi)房人對相關(guān)的知識知之不多，所以在此提醒買(mǎi)房人，在開(kāi)發(fā)商提出以物業(yè)費抵違約金時(shí)，應注意幾點(diǎn)：
首先要知道我們賣(mài)房人有權拒絕這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費”相抵的行為；其次，根據有關(guān)規定，禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費，所以即使業(yè)主與開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司達成“債務(wù)轉移協(xié)議”，最多也只能抵償一年的“物業(yè)管理費”即可，其余仍應要求支付違約金；最后，防止開(kāi)發(fā)商日后否認逾期交房的違約行為，我們在辦理入住手續時(shí)，應留存開(kāi)發(fā)商逾期交房的書(shū)面違約證據。