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住宅小區停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權歸屬法律分析
文/徐元
目前住宅小區內停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權歸屬和收費問(wèn)題，一直是物業(yè)管理中矛盾的焦點(diǎn)，圍繞著(zhù)上述問(wèn)題的爭議和糾紛一直不斷，因此，如何正確的解決小區內公共停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權歸屬問(wèn)題，從而對停車(chē)場(chǎng)是否應該收費、如何收費、費用如何分配給出法律的解答，是目前法學(xué)理論和立法實(shí)踐中必須面對的一個(gè)問(wèn)題。
由于我國目前尚無(wú)統一的物權立法，因此，我們需要從現有的規定出發(fā)，借助物權理論研究的成果，進(jìn)一步的推理，來(lái)分析小區內停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權歸屬問(wèn)題。
一、住宅小區公共停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權歸屬
開(kāi)發(fā)建設單位通過(guò)劃撥、出讓、轉讓等方式獲得土地使用權以后，在土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，形成房屋以及包括道路、綠地、停車(chē)場(chǎng)等在內的附屬設施。在開(kāi)發(fā)建設單位對小區內的任何財產(chǎn)進(jìn)行轉讓以前，小區內除土地以外財產(chǎn)的所有權或者土地使用權都是歸開(kāi)發(fā)建設單位的。在開(kāi)發(fā)建設單位開(kāi)始出售住房以后，其他人要獲得小區內財產(chǎn)的所有權或者土地使用權只能通過(guò)兩個(gè)途徑，一是通過(guò)一定的法律行為取得，其中主要是轉讓和贈與。通過(guò)和開(kāi)發(fā)建設單位簽訂轉讓合同或者贈與合同取得所有權或者土地使用權。二是按照物權理論當中主物和從物的變動(dòng)規則取得。在物權理論當中，從物是附屬于主物的，當主物的所有權或者使用權發(fā)生轉移，從物的所有權或者使用權也應當相應的發(fā)生轉移。同時(shí)，按照物權的公示公信原則，物權必須以一定的外部形式表現出來(lái)，對于動(dòng)產(chǎn)，占有是其物權公示的方式；對于不動(dòng)產(chǎn)，登記是其公示的方式。因此，對于小區內財產(chǎn)權利的轉移，同時(shí)也要完成法定的公示方式，才能得以實(shí)現。
如果沒(méi)有上述的情形，即沒(méi)有雙方關(guān)系財產(chǎn)權利轉移的合意，也不是從物附屬于主物轉移，同時(shí)還沒(méi)有一定的公示，就不會(huì )發(fā)生所有權或者使用權的轉移。也就是說(shuō)，具體到停車(chē)場(chǎng)，要判斷其所有權或者使用權是否轉移，一要看是否有轉移的基礎原因，也就是前面論述的兩種情況；二要看是否完成了法定的公示要求，也就是是否有產(chǎn)權的登記。除此以外，都不發(fā)生物權變動(dòng)的效果。
小區內公共停車(chē)場(chǎng)的情況是很復雜，下面將針對每一種情況分別進(jìn)行分析：
第一，小區內利用公共道路所設置的停車(chē)場(chǎng)。這一類(lèi)停車(chē)場(chǎng)只存在使用權的爭議問(wèn)題。這類(lèi)停車(chē)場(chǎng)的使用權應當是依附于道路的使用權歸屬的，道路的使用權歸誰(shuí)，在道路上設置的停車(chē)場(chǎng)的使用權也就相應的屬于誰(shuí)。那么小區內公共道路的使用權屬于誰(shuí)呢？我認為，小區內的公共道路是作為房屋的從物而存在的。判斷一個(gè)物是否是從物，兩個(gè)重要的標準是這個(gè)物在效用上是否有獨立性，在結構上是否是主物的組成部分。只有那些并不是主物的組成部分，同時(shí)又不具有獨立的效用，其效用是依附于主物而發(fā)揮的物，才可以成為從物。小區內的公共道路在結構是獨立于房屋的，同時(shí)并不以交通運輸為其存在的目的，而主要還是使用房屋的人方便。因此，我認為，小區內的公共道路是作為房屋的一種從物而存在。當房屋的所有權發(fā)生轉移時(shí)，道路的使用權相應的也應當發(fā)生轉移。房屋的所有權人，也同時(shí)成為公共道路的共同使用權人，按照一定的份額享有公共道路的使用權?；诖?，在小區公共道路上設置的停車(chē)場(chǎng)的使用權，同樣也應當屬于所有房屋所有權人。
第二，小區內按照規劃單獨建設的地上停車(chē)場(chǎng)。這一類(lèi)停車(chē)場(chǎng)同樣只存在使用權的問(wèn)題。但使用權不存在從物跟隨主物發(fā)生權利轉移的問(wèn)題，這一類(lèi)的停車(chē)場(chǎng)的使用權發(fā)生轉移的唯一原因就是根據雙方的法律行為，主要的是轉讓和贈與。具體到實(shí)踐中，如果開(kāi)發(fā)建設單位和小區內的業(yè)主沒(méi)有就這一類(lèi)停車(chē)場(chǎng)使用權進(jìn)行約定，這一類(lèi)停車(chē)場(chǎng)的使用權就應當歸其投資建設者所有。如果業(yè)主和開(kāi)發(fā)建設單位就這一類(lèi)停車(chē)場(chǎng)的使用權進(jìn)行了約定，則按約定確定其使用權歸屬，需要注意的是，根據不動(dòng)產(chǎn)物權必須經(jīng)登記才發(fā)生權利轉移的要求，此時(shí)，必須辦理使用權的變更登記才產(chǎn)生使用權轉移的法律效果。
當然，開(kāi)發(fā)建設單位也可以同業(yè)主約定在這些停車(chē)位的使用權不發(fā)生轉移的前提下，允許業(yè)主使用，這種使用在開(kāi)發(fā)建設單位和業(yè)主之間產(chǎn)生租賃關(guān)系，但此時(shí)業(yè)主享有的權利是一種債權，而不是一種物權，不具有排他的效力。
第三，小區內的地下停車(chē)庫。地下停車(chē)庫和地上停車(chē)場(chǎng)又是不同的，地下停車(chē)場(chǎng)并不依附于土地，而是已經(jīng)具有了本身結構上的獨立性。因此，地下停車(chē)庫構成一個(gè)獨立的物，并不是從物，不產(chǎn)生跟隨主物發(fā)生權利轉移的問(wèn)題。那么，地下停車(chē)庫的所有權同樣在沒(méi)有特別的約定時(shí)，應當歸最初的投資建設者所有。
地下停車(chē)場(chǎng)往往是由很多的停車(chē)位組成的，這些停車(chē)位都是處于同一個(gè)封閉的空間內，并不具有結構上的獨立性，因此，不能單獨成為物權的客體，因此，這些停車(chē)位可以根據約定由不同的人使用，但是使用者對其只有債權而沒(méi)有物權。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)建設單位不能將地下停車(chē)庫中的各個(gè)停車(chē)位的所謂所有權或者使用權分別轉移給不同的主體。但是，開(kāi)發(fā)建設單位可以通過(guò)合同允許不同的主體分別使用不同的車(chē)位，但這種權利只是一種債權，不具有排他的效力。
二、住宅小區公共停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權歸屬的立法問(wèn)題
從前面的分析可以看出，確定住宅小區內公共停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權歸屬，涉及到下列一些最基本的民事制度：
一是物權客體的界定。什么樣的物可以成為物權的客體，單獨的停車(chē)位到底是不是獨立的物權的客體。地下停車(chē)庫和地上停車(chē)場(chǎng)在法律性質(zhì)上是不是有區別等。
二是主物和從物的劃分。如前所分析的，從物的權利隨主物轉移，因此，如何認定主物和從物對于確定某些部位的權利歸屬非常重要，到底小區內哪些部位可以成為房屋這一主物的從物，需要法律對從物的認定加以明確。
三是物權轉移的規則。從物的權利是否隨主物轉移而轉移，所有權或者使用權產(chǎn)生、變更的依據到底有哪些等等。
這些問(wèn)題都是最基本的民事制度范疇，因而只能通過(guò)完善物權立法，在國家基本民事法律制度當中加以解決。在這些最基本的問(wèn)題確定的前提下，小區內的停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權歸屬就主要應當通過(guò)各民事主體本身的約定來(lái)解決，國家立法不可能具體規定到哪一個(gè)部位歸誰(shuí)所有。
國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》沒(méi)有對停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權歸屬進(jìn)行明確的規定。這樣的做法是明智的。根據《立法法》的規定，基本的民事制度只能由法律規定，在前述的基本民事制度、民事活動(dòng)規則沒(méi)有解決的情況下，行政法規對小區內不動(dòng)產(chǎn)物權的歸屬進(jìn)行規定是徒勞無(wú)功的，同時(shí)也有可能造成國家立法對民事權利不正當的干預。實(shí)際上，國家立法對于民事權利，只應當明確最基本的活動(dòng)原則，具體到停車(chē)場(chǎng)的歸屬問(wèn)題，就是要明確物權取得、變更的一系列規則，然后由當事人根據這些規則，通過(guò)自己的民事行為明確物權的歸屬。
三、明確住宅小區公共停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權歸屬的其他注意事項
第一，應當完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內容。以前商品房買(mǎi)賣(mài)合同對公用部位的約定（即通常說(shuō)的公攤面積）通常只包括建筑物內的部分，目前業(yè)主的共用部位已經(jīng)遠遠不再局限于單幢建筑物內。事實(shí)上，業(yè)主在購房是實(shí)際上已經(jīng)支付了很大一部分建筑物以外的共用部位的開(kāi)發(fā)建設成本，因此，理應對這些部位享有一定的權利。合同中對這些部分進(jìn)行約定應當明確分攤的范圍、分攤的比例以及費用的計算等。
第二，嚴格執行土地權屬登記制度。根據《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規定，業(yè)主在取得房屋所有權后，應當憑房屋所有權證書(shū)向土地管理部門(mén)申請土地使用權證書(shū)。業(yè)主的財產(chǎn)權利應當體現在房屋所有權證書(shū)和土地使用權證書(shū)，這兩個(gè)證書(shū)上。根據物權的公示原則，不動(dòng)產(chǎn)物權必須經(jīng)登記公示才能生效，因此，業(yè)主的土地使用權也只有在登記部門(mén)進(jìn)行登記以后才能真正取得。
但是從現在的實(shí)踐來(lái)看。購房人在購買(mǎi)房屋是往往只是取得房產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)的房屋所有權證，而沒(méi)有土地使用權證，也沒(méi)有到土地部門(mén)進(jìn)行登記的做法。這樣就使得業(yè)主的土地權利一直都是模糊的。這種模糊對業(yè)主的財產(chǎn)權利是一種侵害，尤其在遇到拆遷等的時(shí)候，業(yè)主無(wú)法證明自己的土地權利，在獲得拆遷補償的時(shí)候，其合法權益就容易受到侵害。因此，在購房人與開(kāi)發(fā)建設單位簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同、明確土地權利分攤以后，應當根據合同的約定到土地部門(mén)進(jìn)行土地權利的登記，在登記中明確權利人的權利范圍。
作者單位：國務(wù)院法制辦農業(yè)資源環(huán)保法制司