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物業(yè)管理區域傷人事故法律責任分析
物業(yè)管理區域內共用部位及設施發(fā)生傷人事故的原因多種多樣，受害人既可能是小區的業(yè)主或物業(yè)使用人，也可能是小區外來(lái)的其他人員，其中涉及物業(yè)管理企業(yè)與受害人、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)委會(huì )等多重法律關(guān)系。本文試圖探討物業(yè)管理企業(yè)在何種情況下才應對傷人事故承擔責任。
一、物業(yè)管理區域共用部位和共用設施的范圍
要分析物業(yè)管理區域內共用部位及設施發(fā)生傷人事故的法律責任，就要首先確定物業(yè)管理區域內哪些屬于共用部位和共用設施。只有確定了共用部位和共用設施，才能依照合同約定認定物業(yè)管理企業(yè)是否盡到了相關(guān)的管理義務(wù)。
建設部在一九九八年制定的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第三條，用列舉的方法給共用部位和共用設施下了定義，“共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體，柱、梁、樓、板、屋頂等）、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、供電線(xiàn)路、照明、鍋爐、暖氣線(xiàn)路、煤氣線(xiàn)路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等?！?/p>
關(guān)于物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)的相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的相對性問(wèn)題，在學(xué)術(shù)界還有爭議，但無(wú)論產(chǎn)權歸誰(shuí)所有，根據《物業(yè)管理條例》第五十二條之規定，供水、供電、儲蓄所、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。也就是說(shuō)，公用事業(yè)單位是物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的法定管理者，由于這些管線(xiàn)和設施設備發(fā)生的傷人事故應由公用事業(yè)單位承擔相應的責任。
物業(yè)管理區域內業(yè)主違反行政法規和業(yè)主公約違章搭建的構筑物不屬于共用部位和共用設施。因為私自建造行為本身就是違法的，建成后又是為了自用，雖然搭建在共用部位之上但這并不能改變其自用部位的性質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)對這些違章搭建的行為沒(méi)有行政處罰權，所以在物業(yè)委托合同未明確給物業(yè)管理企業(yè)設定訴訟義務(wù)的情況下，只要物業(yè)管理企業(yè)已通過(guò)勸告的方式加以制止、并將有關(guān)情況及時(shí)向有關(guān)行政部門(mén)做了報告，就已經(jīng)盡到了管理者的義務(wù)，不存在合同違約的行為，也不存在侵權的過(guò)錯，不應對事故承擔責任。受害人不能苛求物業(yè)管理企業(yè)必須采取訴訟方式來(lái)制止違章搭建行為或必須實(shí)際達到了制止違章搭建的結果。
二、共用部位及設施發(fā)生傷人事故的法律責任分析
從法律關(guān)系上分析，建設單位或業(yè)委會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)之間是委托合同法律關(guān)系，建設單位是作為最初的業(yè)主或者最大的業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)委托合同的，行政法規只是規定了前期物業(yè)委托合同對廣大業(yè)主的效力并限定合同的有效期，而業(yè)委會(huì )也是代表廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)委托合同的，所以業(yè)主實(shí)際是合同的一方當事人。當業(yè)主受到傷害后存在合同法律關(guān)系與侵權法律關(guān)系的競合，業(yè)主既可基于合同法律關(guān)系起訴，也可基于侵權法律關(guān)系起訴，而小區外的其他人與物業(yè)管理企業(yè)之間不存在任何合同關(guān)系，所以其在人身受到傷害后只能以侵權法律關(guān)系起訴物業(yè)管理企業(yè)。
按照《物業(yè)管理條例》的規定，“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！彼噪p方在物業(yè)委托合同中的約定是判斷物業(yè)管理企業(yè)是否履行了義務(wù)，是否應承擔違約責任的重要依據。
上文已論述了共用部位和共用設施的法律規定，但法律規定并不排除當事人之間的約定，當事人可在法定的范圍內有不同的約定，如果合同約定的管理范圍是部分共用部位、共用設施或者管理的內容是專(zhuān)項服務(wù)，而發(fā)生的事故也與約定的管理范圍、管理內容無(wú)關(guān)，那么物業(yè)管理企業(yè)就不應承擔違約責任。例如，合同約定物業(yè)管理企業(yè)只提供保潔和綠化服務(wù)，他人在使用共用健身設施過(guò)程中受到傷害就不能要求物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任。所以，物業(yè)管理企業(yè)是否應承擔違約責任，要看物業(yè)委托合同的具體約定。
受害者在侵權之訴中常常依據《民法通則》第一百二十六條和最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條的規定要求物業(yè)管理企業(yè)承擔損害賠償責任，但適用這兩條法律規定的前提必須是物業(yè)管理企業(yè)是致害部位或設施的管理人，這也要看物業(yè)委托合同的具體約定。由此可見(jiàn)，物業(yè)委托合同不僅在合同糾紛中有重要的意義，而且在侵權糾紛中也有非常顯著(zhù)的作用，合同對管理范圍和管理內容的約定會(huì )直接影響侵權訴訟的成敗。
物業(yè)服務(wù)不同于一般的消費服務(wù)，建設單位或業(yè)委會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)之間是基于相互信任建立的委托合同法律關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)只向特定的業(yè)主群體提供服務(wù)，小區外的其他人并不是服務(wù)的對象，其也不能僅以個(gè)人意愿就與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)委托合同。居民住宅小區是一個(gè)相對封閉的環(huán)境，小區外的其他人如未經(jīng)允許或編造理由進(jìn)入小區后發(fā)生事故，其本身就存在過(guò)錯的情況下不應承擔責任。
三、兩種特殊情形下傷人事故責任的法律分析
1、非物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)錯未驗收交接的共用部位和共用設施發(fā)生的傷人事故
物業(yè)管理企業(yè)與建設單位須就共用部位和共用設施實(shí)行查驗交接，這既是物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)也是建設單位的責任。但實(shí)踐中物業(yè)管理企業(yè)往往尚未完成全部的交接驗收，就已實(shí)際接管了小區并提供物業(yè)服務(wù)，其中的原因常常是建設單位不能夠提供有關(guān)資料。
共用部位和共用設施的資料對于維護管理有著(zhù)非常重要的作用，但物業(yè)管理企業(yè)有可能因某一設施沒(méi)有驗收交接就不繼續履行合同，在非自身原因導致不能交接的情況下，物業(yè)管理企業(yè)在保留意見(jiàn)的前提下先行提供服務(wù)不是失職，相反是一種負責任的表現。從合同關(guān)系分析，如未完成驗收交接的責任不能物業(yè)管理企業(yè)，而是由于建設單位不能提供相應的資料或者經(jīng)驗收不合格，那么建設單位在履行合同中有瑕疵，其不完全履行的行為必然影響到物業(yè)管理企業(yè)管理義務(wù)的履行，這些共用部位和共用設施發(fā)生的與驗收交接事項有關(guān)的事故，應由建設單位承擔責任；從侵權關(guān)系分析，如不能驗收交接的責任不在物業(yè)管理企業(yè)，且無(wú)法防止事故的發(fā)生，只要已將有關(guān)情況告知了業(yè)委會(huì )和公眾，那么物業(yè)管理企業(yè)對事故的發(fā)生就沒(méi)有過(guò)錯，不需承擔責任。
2、維修資金不到位導致不能及時(shí)維修引發(fā)的傷人事故
共用部位和共用設施的大修、改造就必然會(huì )牽涉到維修資金的運用問(wèn)題，維修資金不論是由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)還是由業(yè)委會(huì )管理，其運用事先都要經(jīng)過(guò)審批。如果維修資金管理者堅持不予批準或長(cháng)期拖延審批時(shí)間，致使共用部位和共用設施因得不到及時(shí)的大修而造成了人身傷害事故，那么物業(yè)管理企業(yè)是否應該對事故負責呢？
首先應當肯定，共用部位和共用設施的大修、更新、改造，按照規定應當動(dòng)用維修資金，物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有任何義務(wù)在資金管理人尚未批準的情況下墊資進(jìn)行大修。但對于侵權之訴而言，物業(yè)管理企業(yè)是否盡到了嚴格的管理義務(wù)，還要看是否已采取了措施阻止事故的發(fā)生或在不可能阻止的情況下將危險對公眾進(jìn)行了適當的提示。所以，提示并不是小事，物業(yè)管理企業(yè)應在平時(shí)的工作中多運用告示與業(yè)主保持溝通。