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居住小區地下室產(chǎn)權歸誰(shuí)所有？
文/何欣榮 申黎
前不久，我所代理了一起關(guān)于居住小區公共區域經(jīng)營(yíng)權及經(jīng)營(yíng)收益的案子：某小區業(yè)主委員會(huì )將管理該小區的物業(yè)管理公司告上法庭，認為被告利用屬于業(yè)主所有的地下室進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，侵犯了全體業(yè)主的財產(chǎn)收益，要求法院判令被告停止對地下室的的經(jīng)營(yíng)行為，將地下室的經(jīng)營(yíng)權交給業(yè)主委員會(huì )，返還歷年的租金收入，并賠償全體業(yè)主的經(jīng)濟損失。
在代理該案的過(guò)程中，我們發(fā)現不僅是業(yè)主、物業(yè)管理公司、開(kāi)發(fā)商，甚至一些著(zhù)名的專(zhuān)家、學(xué)者在居住小區的公共區域問(wèn)題上都存在一些模糊的認識。那么，地下室的的經(jīng)營(yíng)權和產(chǎn)權究竟屬于誰(shuí)所有？我們認為：地下室的經(jīng)營(yíng)權是依附于地下室產(chǎn)權的，誰(shuí)擁有地下室的產(chǎn)權，誰(shuí)就擁有地下室的經(jīng)營(yíng)權。
關(guān)于地下室的產(chǎn)權歸屬問(wèn)題，應當從地下室的建設、銷(xiāo)售、分攤以及人防工程的權屬性質(zhì)等多方面來(lái)分析，而不應從單一的或籠統的角度就認為地下室的產(chǎn)權歸業(yè)主或開(kāi)發(fā)商所有。我們認為：在商品房銷(xiāo)售時(shí)，地下室中未分攤部位和空間的產(chǎn)權應屬于原建設單位――開(kāi)發(fā)商所有；在商品房銷(xiāo)售時(shí)，地下室中已分攤部位和空間的產(chǎn)權應屬于全體業(yè)主所有；而地下室中人防工程的產(chǎn)權，應屬于國家所有，由政府的人民防空辦公室管理。上述觀(guān)點(diǎn)的理由是：
一、依據所有權原理，房屋所有權的取得，分為原始取得和繼受取得兩種，而居住小區的開(kāi)發(fā)商作為房屋及輔助設施的建設單位，對于地下室的產(chǎn)權屬于原始取得。因為原始取得的方法之一就是通過(guò)生產(chǎn)而取得產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商投資建成商品樓，就是通過(guò)生產(chǎn)方式原始取得了商品樓中全部房屋和空間的產(chǎn)權。而繼受取得是指因買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈與等法律行為，使所有權發(fā)生轉移而取得的所有權，比如購房人通過(guò)購買(mǎi)商品房而取得所購買(mǎi)房屋的所有權。開(kāi)發(fā)商將原始取得的包括商品房在內的房地產(chǎn)產(chǎn)品出賣(mài)給購房人，購房人按照合同支付價(jià)款后，取得了所購買(mǎi)房屋的所有權，成為該房屋的所有權人（業(yè)主）。但是，業(yè)主所取得的也只是所購買(mǎi)房屋及合同約定公攤面積的所有權，并沒(méi)有取得未購買(mǎi)和未分攤面積的所有權。因此，地下室中未分攤的部位和空間的產(chǎn)權并沒(méi)有轉移，仍屬于開(kāi)發(fā)商所有。
二、通過(guò)現行法律、法規和事實(shí)情況也可以判斷出未分攤的地下室屬于原建設單位所有，而不屬于業(yè)主。以北京市為例：
1、依據《北京市商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》的規定，可分攤的公用面積為：大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工作休息室、值班警衛室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。這些規定說(shuō)明了業(yè)主享有共同共有權利的范圍只是分攤的各種設施、設備用房，不包含地下室的其他部位和空間。 業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)僅僅支付了分攤面積的價(jià)款，沒(méi)有支付未分攤面積的價(jià)款，因此，依據《民法》等價(jià)有償的原則，業(yè)主沒(méi)有支付未分攤面積的對價(jià)，當然就沒(méi)有取得未分攤部位和空間的產(chǎn)權。
2、依據《北京市商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》的規定，不應計入的公用建筑空間是：作為人防工程的地下室、倉庫、機動(dòng)車(chē)庫、非機動(dòng)車(chē)庫、車(chē)道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。建設部《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》也規定：“凡已作為獨立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積?！睆纳鲜鲞@些規定可以看出，地下室有大量的空間沒(méi)有分攤，也沒(méi)有出售給業(yè)主，是可以由開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售或出租的。地下室中未分攤部位和空間并不屬于公攤面積，其所有權仍然屬于建設單位，建設單位有權對其自營(yíng)、自用。
3、我們收集到了北京市一些商品房項目的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在購買(mǎi)商品房時(shí)關(guān)于分攤面積的約定，從實(shí)踐中也可以看出，業(yè)主不可能購得地下室的所有權。以北京市的商品房為例：大多數業(yè)主分攤并擁有共有權的公用部分只是：水箱間、水泵房、集水坑、風(fēng)機房、管道間、電氣井、設備井、正壓送風(fēng)井、電梯井、電梯前廳、過(guò)道、π接室、配電室、值班警衛室、垃圾間；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。上述分攤的公用部分并未包括地下室中的其他部位。因此地下室未出售以及未分攤部位的產(chǎn)權并沒(méi)有發(fā)生變更，仍然屬于原始產(chǎn)權人――開(kāi)發(fā)商所有。
4、法律、法規并沒(méi)有關(guān)于業(yè)主購買(mǎi)房屋后，就自動(dòng)將開(kāi)發(fā)商所有的未分攤和未出售的其他房產(chǎn)，都無(wú)償劃撥給廣大業(yè)主所有的規定。因此，業(yè)主并沒(méi)有可以無(wú)償取得地下室未出售及未分攤部位產(chǎn)權的法定依據。
三、依據實(shí)務(wù)中辦理產(chǎn)權的手續，也說(shuō)明未出售、未分攤的面積不屬于業(yè)主。
實(shí)務(wù)中辦理產(chǎn)權先是由開(kāi)發(fā)商辦理整棟樓房的產(chǎn)權，而后隨著(zhù)商品房的銷(xiāo)售，各購房人取得自己所購買(mǎi)的房屋面積的產(chǎn)權，開(kāi)發(fā)商在整棟樓房中的產(chǎn)權面積逐步扣減，未出售的產(chǎn)權面積，因所有權未發(fā)生變動(dòng)，其產(chǎn)權仍屬于開(kāi)發(fā)商所有。
業(yè)主購買(mǎi)房屋后，所辦理的產(chǎn)權證上登記的房產(chǎn)面積只含有其購房的套內面積和已分攤的面積，而不含有未分攤的面積和開(kāi)發(fā)商還未出售的面積。故業(yè)主要求對自己產(chǎn)權證中不包含的部分行使占有、使用和收益的權利，沒(méi)有事實(shí)與法律依據。
業(yè)主購房?jì)H僅支付了其購買(mǎi)房屋的套內面積和已分攤面積的購房款，并未繳納未分攤面積的購房款。因此，未分攤部分的所有權并沒(méi)有發(fā)生轉移，仍屬于原建設單位。
四、關(guān)于地下室中的人防工程的產(chǎn)權，按照《人民防空法》的規定，地下人防工程的產(chǎn)權歸國家所有，統一由各區、縣人民政府的人防辦進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)，不屬于業(yè)主，不屬于開(kāi)發(fā)商，也不屬于物業(yè)管理公司管理經(jīng)營(yíng)的范圍。
基于上述分析，我們認為，關(guān)于地下室的產(chǎn)權問(wèn)題應該綜合分析，即將出臺的《物權法》中也應對此有明確規定，以公平地保護業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司的合法權益，共同構建和諧社會(huì )。
作者均系北京市泰澤律師事務(wù)所律師
編輯：胡克
文章來(lái)源：《中國物業(yè)管理》