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住宅區地下汽車(chē)車(chē)位的權利歸屬探討
文/陳 健
一、目前住宅區汽車(chē)車(chē)庫（位）的建設使用與權利歸屬觀(guān)點(diǎn)
1、住宅區車(chē)位（庫）建設存在的基本形態(tài)
?。?）與房屋本體結構相連的底層架空、地下或半地下車(chē)位（庫）。房屋底層架空層車(chē)庫，指在地表與一樓房屋之間建造的，四周無(wú)圍合，呈開(kāi)放狀態(tài)分割成的車(chē)位。地下車(chē)位，指在房屋或土地地面以下開(kāi)發(fā)建設的地下層空間中設定的停車(chē)位。其中既有按規定建設的人防設施，也有人防建設指標以外，采取利用地下空間，建設用于停車(chē)的部分。
?。?）獨立于房屋結構本體以外的地上的停車(chē)（位）庫。主要有三種類(lèi)型：
A.地面之上的建造的獨立車(chē)庫，可以按房地產(chǎn)交易規定轉讓、租賃等。
B.經(jīng)批準的經(jīng)營(yíng)性停車(chē)設施，收益歸投資者所有。該類(lèi)設施明確經(jīng)營(yíng)性停車(chē)位的土地使用權面積，計算建筑容積率，依法獨立辦理房地產(chǎn)權的初始登記和轉移登記，權屬歸房地產(chǎn)權利人。
C.地面臨時(shí)停車(chē)位，由開(kāi)發(fā)建設單位或物業(yè)管理公司在小區的道路兩旁自行劃線(xiàn)分割停車(chē)位，出租給業(yè)主臨時(shí)停放使用，并按期收取停車(chē)費。
2、住宅區地下汽車(chē)車(chē)位使用的一般做法
?。?）通過(guò)購買(mǎi)取得“使用權”。開(kāi)發(fā)建設單位在房屋銷(xiāo)售時(shí)，有的采取合同（協(xié)議）方式銷(xiāo)售地下車(chē)位的使用權（無(wú)產(chǎn)權證），由于供需、區位等因素，價(jià)格差別較大，雙方協(xié)商使用權年限不等，雙方售買(mǎi)協(xié)議約定數年至數十年不等；我國現行房地產(chǎn)法律一是無(wú)地下車(chē)位使用權的規定；二是違反了我國《合同法》關(guān)于限定定期租賃不得超過(guò)20年的規定（超過(guò)的期限將視為無(wú)效期限），其買(mǎi)賣(mài)做法實(shí)質(zhì)仍屬租賃關(guān)系。
?。?）租賃方式使用。一般交由物業(yè)管理企業(yè)統一管理，停放車(chē)輛按期（次）支付停車(chē)費。地面臨時(shí)停車(chē)位，人防工程用作車(chē)位部分，實(shí)行有償使用，收益或用于人防工程維護，或補貼物業(yè)服務(wù)費用不足等。
在權利歸屬未確定的前提下，物業(yè)管理公司所收各種名目的車(chē)輛費用中，其構成實(shí)質(zhì)包括兩部分，一部分是車(chē)位（庫）設施占用費（折舊、收益等），一部分是車(chē)輛管理服務(wù)費。
3、地下汽車(chē)車(chē)位使用權利歸屬不同的主要觀(guān)點(diǎn)
?。?）配套建設的地下車(chē)位應歸全體業(yè)主所有（共有），開(kāi)發(fā)建設單位無(wú)權銷(xiāo)售。主要理由：一是地下車(chē)位建設費用攤入房?jì)r(jià)，應屬全體業(yè)主所有（共有）；二是依據《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于房屋“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的”不得轉讓的規定，未分攤面積的各項公共設施屬于房地產(chǎn)項目的一部分，地下車(chē)位無(wú)產(chǎn)權登記，不能買(mǎi)賣(mài)，其所有權屬于全體業(yè)主。
?。?）地下車(chē)位歸開(kāi)發(fā)建設單位所有，可以單獨銷(xiāo)售。主要理由：一是地下車(chē)位建設費用沒(méi)有攤入房屋銷(xiāo)售面積，可以單獨銷(xiāo)售；如果將車(chē)位成本攤入房屋銷(xiāo)售面積，會(huì )形成“捆綁式”消費，使不需要車(chē)位的購房人強制分攤車(chē)位建設費用，引起房?jì)r(jià)上漲。二是開(kāi)發(fā)建設單位首先是房地產(chǎn)項目權利的主體，也是地下車(chē)位的投資主體，國家法律目前沒(méi)有禁止地下車(chē)位買(mǎi)賣(mài)，購房人購房時(shí)，也沒(méi)有合同約定購買(mǎi)車(chē)位，車(chē)庫（位）應由開(kāi)發(fā)建設單位所有。三是城市土地資源供給少，國家鼓勵利用地下空間，“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有，誰(shuí)受益，誰(shuí)維護”，開(kāi)發(fā)建設單位可以通過(guò)轉讓、租賃等方式獲得收益。
4、在判斷地下車(chē)位產(chǎn)權歸屬理論上不同的幾種觀(guān)點(diǎn)
?。?）合同確定。由開(kāi)發(fā)建設單位與購房人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權歸屬。
?。?）推定歸屬。當開(kāi)發(fā)建設單位與購房人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對地下車(chē)位歸屬沒(méi)有約定或約定不明時(shí)，推定屬全體業(yè)主所有（共有）。
?。?）以建設成本分攤確權。將地下車(chē)位建設成本計入房屋面積銷(xiāo)售的，屬于全體業(yè)主所有（共有）。
?。?）按規劃建設核定區分歸屬。規劃核定不明的，或不能分割的，屬全體業(yè)主所有（共有）。
?。?）按分攤面積銷(xiāo)售登記確權。依房屋面積進(jìn)行分攤銷(xiāo)售，并經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)確權登記的，由房地產(chǎn)權證持有者所有。
二、確立我國住宅區地下汽車(chē)位權利歸屬的制度
1、建立以物權為核心的房地產(chǎn)法律框架。物權是權利人直接支配物并排他性地享有其利益的權利，他是特定社會(huì )人與人之間對物的占有關(guān)系在法律上的表現。堅持公平、秩序、自由、正義、利于多建車(chē)位，降低房?jì)r(jià)，保護權益、保障交易、增進(jìn)效益的價(jià)值取向，確立建筑物區分所有權的物權法律制度，完善目前房地產(chǎn)法律制度的缺陷，區分共用形態(tài)下地下車(chē)位的區分權利歸屬，對土地使用權與房屋所有權之間的行政管理沖突，房屋共用部位、共用設施設備的權利歸屬界定等，我國房地產(chǎn)法律制度應當以做出全面清晰的規定。防止人們對房地產(chǎn)權利的來(lái)源、確權、保護等產(chǎn)生不同的理解或實(shí)踐，給社會(huì )經(jīng)濟帶來(lái)矛盾，同時(shí)前瞻性的合理提高城市居住區車(chē)位（庫）規劃建設控制指標。
2、地下車(chē)位區分為共用部分與自用部分?？梢越梃b國（境）內外區分車(chē)位（庫）的做法，可以將共用形態(tài)下地下層車(chē)庫中的車(chē)位法定為共用和自用兩部分，兩者具體比例在房屋開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售登記時(shí)依法作首次確定，并分攤相應的土地使用費用。
共用車(chē)位部分供住宅區內業(yè)主有償使用或流動(dòng)車(chē)輛臨時(shí)停放使用，屬全體業(yè)主共用。首次房地產(chǎn)轉讓中，共用車(chē)位不允許設定抵押權或分割處分。
自用車(chē)位由住宅區內部分業(yè)主根據需要購買(mǎi)。在設定自用部分的專(zhuān)用權的情況下，權利的基礎仍然是共用權，只是部分經(jīng)租售約定之后歸特定的共用人或第三人使用。自用車(chē)位部分，允許開(kāi)發(fā)建設單位在出售房屋時(shí)進(jìn)行約定，并視為已取得其他權利人的默認。
自用車(chē)位的交易隨同房屋專(zhuān)有權轉讓、抵押，也可以單獨向住宅區內的其他業(yè)主或使用人轉讓、租賃。地下層車(chē)庫的使用、維修等權利與義務(wù)，由持有共用權利的全體業(yè)主與持有自用權利車(chē)位的業(yè)主共同承擔。住宅區交付使用后，共用車(chē)位與自用車(chē)位的比例發(fā)生調整、轉讓、租賃等，由區域內相關(guān)業(yè)主和成立的業(yè)主大會(huì )決定。
無(wú)論共用車(chē)位還是自用車(chē)位，其權利義務(wù)均隨同房屋專(zhuān)有權實(shí)現，業(yè)主大會(huì )決定共用和自用車(chē)位的比例變化，應同時(shí)在住宅區內進(jìn)行公示，并經(jīng)法定管理部門(mén)登記，發(fā)生轉讓或租賃的對象，限于住宅區域內的業(yè)主（使用人）。
3、規范地下車(chē)位租售行為。開(kāi)發(fā)建設單位以出讓或轉讓方式獲得土地使用權建設的地下車(chē)位，可以取得首次租售權。
地下車(chē)位的銷(xiāo)售與房屋銷(xiāo)售應一同辦理銷(xiāo)售許可登記。銷(xiāo)售時(shí)應明示地下車(chē)位共用部分與自用部分的比例，權利歸屬與租售的方法，并在前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約約定。鑒于雙方信息不對等，開(kāi)發(fā)建設單位銷(xiāo)售時(shí)如果與購房人不約定，或約定不明，以及不能證明其享有所有權（使用權）的，視作一并轉讓?zhuān)蓞^域內全體購房人所有（共有）。
4、確定地下空間利用的使用權。地下空間所利用的，作為獨立存在、使用周期較長(cháng)，處于土地圍合中的不動(dòng)產(chǎn)設施，其權利歸屬應明確登記，并享有與土地使用期相同的使用權，可以實(shí)行有限轉讓、租賃。
人防工程作為特定物，其成本（國家法定）攤入房屋銷(xiāo)售價(jià)格的，和平時(shí)期則由開(kāi)發(fā)建設單位交付物業(yè)管理企業(yè)管理，可以用作業(yè)主汽車(chē)停放等租賃共用，收益主要用于人防工程的維護修繕，完善車(chē)庫設施，補貼相關(guān)費用不足等。如果開(kāi)發(fā)建設單位能夠證明國家法定可以攤入房?jì)r(jià)的人防建設費沒(méi)有攤入房?jì)r(jià)銷(xiāo)售，則由開(kāi)發(fā)建設單位享有等同土地使用期限的人防設施使用權，可以享有使用、收益等。
5、完善地下車(chē)位的確權登記公示。作為不動(dòng)產(chǎn)的要式登記的確權保護，直接關(guān)系到車(chē)位財產(chǎn)權利的保護。對地下車(chē)位未予記載登記的方式，財產(chǎn)權利人將無(wú)法借助所持有的《房地產(chǎn)證》，通過(guò)完全物權的絕對權直接對抗違法、違規的合同條款，保護自身的合法權益。根據區分所有權原理，共用車(chē)位部分，應登記為住宅區內全體業(yè)主共用；而自用的專(zhuān)有車(chē)位部分應在購買(mǎi)人的房屋所有權證書(shū)中附記并標注車(chē)位圖。
6、不能隨意改變汽車(chē)車(chē)位（庫）的規劃設計用途。共用車(chē)位可按車(chē)輛停放期（次）租賃管理，擁有自用車(chē)位的業(yè)主雖然無(wú)須繳納車(chē)位（庫）設施占用費，仍應按物業(yè)服務(wù)合同的約定，按期繳納車(chē)輛管理服務(wù)費。
作者單位：江蘇省建設廳房地產(chǎn)業(yè)處
編輯：周維
文章來(lái)源：《中國物業(yè)管理》