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物業(yè)費構成及服務(wù)標準分析
專(zhuān)家認為：服務(wù)好壞決定收費標準
自從1月1日《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）正式實(shí)施以來(lái)，有人反映說(shuō)不清楚物業(yè)費的具體構成和應該采用怎樣的物業(yè)服務(wù)標準，所以在和物業(yè)簽訂合同的時(shí)候，也只能糊里糊涂地就把字給簽了。希望我們能把物業(yè)由哪些項目構成以及大致服務(wù)標準給做做解讀和分析。為此我們邀請物業(yè)管理專(zhuān)家――北京市物業(yè)管理商會(huì )秘書(shū)長(cháng)劉玉慧女士，就物業(yè)費構成及服務(wù)標準為大家分析一二。
服務(wù)好壞決定收費標準 物業(yè)費一條一條算清楚
管理人員費用
費用名稱(chēng)：《辦法》對于物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)支出構成共列舉了九個(gè)部分，其中第一項就是：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等。在之前的《北京市物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)收費標準》里，這部分費用叫“綜合管理費”。
費用構成：這其實(shí)就是物業(yè)管理企業(yè)的人力資源成本。物業(yè)管理企業(yè)的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術(shù)人員。其中管理人員負責企業(yè)日常事物管理和與業(yè)主的溝通交流，而技術(shù)人員則負責公共設備維護保養和業(yè)主個(gè)人設施維護等事物。
其工資也從1000元到4000元不等，一般而言，技術(shù)人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個(gè)30萬(wàn)平方米的社區需要配備的技術(shù)人員10~20人，管理人員10人。
除工資外，社會(huì )保險大概占工資額的40%，比較正規的物業(yè)管理企業(yè)還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動(dòng)范圍較大，沒(méi)有硬性規定。
在此前頒布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)收費標準（征求意見(jiàn)稿）》中，參考價(jià)格為0.32元/平方米/月。
服務(wù)標準：其服務(wù)標準可以參照市建委第950號文件：1.負責制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實(shí)施；2.每年一次對房屋及設施設備進(jìn)行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實(shí)施；3.白天有專(zhuān)職管理員接待住戶(hù),處理服務(wù)范圍內的公共性事務(wù)，受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時(shí)內到現場(chǎng)；4.協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì )并配合其運作；5.管理規章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；6.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續，公開(kāi)服務(wù)標準、收費依據及標準;7.應用計算機系統對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進(jìn)行管理；8.全體員工統一著(zhù)裝，持證上崗。
公共部分運行費
費用名稱(chēng)：《辦法》所列費用第二項：物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。
費用構成：物業(yè)共用部位指的是：小區道路、外墻、活動(dòng)場(chǎng)地和公共房屋等。共用設施設備則包括：護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統等公共設備。在有的小區還包括中水系統、地熱水循環(huán)系統、可視對講系統等。劉玉慧秘書(shū)長(cháng)指出這些系統的維護費用就是筆不小的數目，而能耗費用更是占據絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。
在此前頒布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)收費標準（征求意見(jiàn)稿）》中，參考價(jià)格為：0.31元/平方米/月。
服務(wù)標準：1.樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務(wù)標準》；2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設施無(wú)破損；4.負責小區智能化設施的日常運行維護；5.定期清洗外墻。
服務(wù)好壞決定收費標準 物業(yè)費一條一條算清楚
清潔衛生費用
費用名稱(chēng)：《辦法》所列費用第三項：物業(yè)管理區域清潔衛生費用。在之前相關(guān)文件中，該費用為“保潔費”。
費用構成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人400~600元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由于分工的高度專(zhuān)業(yè)化，很多小區的清潔衛生工作都采用外包的形式，由專(zhuān)門(mén)的保潔公司負責。
在此前頒布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)收費標準（征求意見(jiàn)稿）》中，參考價(jià)格為0.08元/平方米/月。
服務(wù)標準：劉玉慧認為，從費用名稱(chēng)的變化，可以看出服務(wù)標準的變化，以前強調“保證”的責任，而現在更強調“清潔”這一行為。
基本的服務(wù)標準為：1.有健全的保潔制度，清潔衛生實(shí)行責任制，有明確的分工和責任范圍；2.設定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專(zhuān)用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；3.每日對保潔服務(wù)范圍內的區域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內無(wú)廢棄雜物；4.對樓梯間、門(mén)廳、電梯間、走廊等的門(mén)、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃；5.按政府有關(guān)規定向服務(wù)范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑；6.在雨、雪天氣應及時(shí)對區內主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。
秩序維護費用
費用名稱(chēng)：《辦法》所列費用第五項：物業(yè)管理區域秩序維護費用，之前稱(chēng)為“保安費”。
費用構成：物業(yè)管理區域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1000~1700元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。
在此前頒布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)收費標準（征求意見(jiàn)稿）》中，參考價(jià)格為0.05元/平方米/月。
服務(wù)標準：基本服務(wù)標準為：1．做到小區主要出入口全天有專(zhuān)人值守，車(chē)輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；2.維護交通秩序：包括對機動(dòng)車(chē)輛和非機動(dòng)車(chē)輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理；3.看管公共財產(chǎn)：包括樓內的門(mén)、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹(shù)木、果實(shí)等；4.夜間對服務(wù)范圍內重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應及時(shí)報警，并配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。
綠化養護費用
費用名稱(chēng)：《辦法》所列費用第四項：物業(yè)管理區域綠化養護費用。
費用構成：綠化養護費用主要包括：購買(mǎi)苗木的成本，日常護理用藥費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區，綠化護理費用是物業(yè)管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)收費標準（征求意見(jiàn)稿）》中，參考價(jià)格為0.07元/平方米/月。
服務(wù)標準：一般小區都采用北京市園林局規定的《二級養護標準》，而高檔公寓和別墅住區，可以特別約定。
其他費用
《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說(shuō)的辦公費用是指物業(yè)企業(yè)的辦公費用，這項費用在以前的相關(guān)文件中較少出現，因為它所占比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價(jià)值較高的設備還可以作為固定資產(chǎn)進(jìn)行折舊，一般按5年期進(jìn)行折舊。
《辦法》所列費用第八項為物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，主要是對公共用房等公共設施的責任險。這是以前文件中從未提到過(guò)的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責任險標準定為0.04元/平方米/月。最后一項為經(jīng)業(yè)主同意的其他費用，如組織各類(lèi)活動(dòng)所需的費用等。
鏈接包干制和酬金制
在《辦法》中，指出了物業(yè)管理企業(yè)可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。
所謂包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。所謂酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
通常，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
專(zhuān)家分析認為，這兩種收費方式各有利弊。目前本市的住宅小區主要采取的是包干制。因為售后公房小區物業(yè)管理費為政府定價(jià)，只能是包干制；一些中低檔商品房小區物業(yè)管理收費較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業(yè)管理服務(wù)費用。目前，在售后公房小區和中低檔商品房小區，雖然物業(yè)管理服務(wù)費較低，物業(yè)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)虧損，但他們會(huì )通過(guò)采取其他延伸服務(wù)來(lái)彌補虧損，對業(yè)主較有利。專(zhuān)家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區可以選擇酬金制，中低檔住宅小區盡量選擇包干制。
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