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房屋質(zhì)量有問(wèn)題，業(yè)主可以拒交管理費嗎？
胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時(shí)向物業(yè)管理公司交納了當年的物業(yè)管理費。入住后兩個(gè)月雨季來(lái)臨，幾場(chǎng)大雨之后，胡女士發(fā)現天花板有水洇濕的現象，后來(lái)竟然發(fā)展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。胡女士此時(shí)已經(jīng)對現在的房屋有些反感，經(jīng)過(guò)和開(kāi)發(fā)商協(xié)商后準備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問(wèn)題產(chǎn)生了爭議。
胡女士認為自己購買(mǎi)房屋就為了居住，現在因為漏雨無(wú)法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認為這是開(kāi)發(fā)商造成的，所以準備不再交納第二年的物業(yè)管理費和供暖費。
開(kāi)發(fā)商認為自己出售的房屋有質(zhì)量問(wèn)題是事實(shí)，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟損失，但是他們認為自己已經(jīng)同意為胡女士調換房屋，自己和胡女士之間沒(méi)有糾紛。
物業(yè)管理公司認為自己及時(shí)聯(lián)系維修房屋，并且現在看來(lái)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費他們無(wú)法接受，并且，因為這個(gè)小區是采用小區外的供熱廠(chǎng)的熱力供熱，統一供暖時(shí)間已到，如果胡女士不交納供暖費他們要受到經(jīng)濟損失。
由于三方對于債權、債務(wù)沒(méi)有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢(xún)，最終在律師主持下達成書(shū)面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開(kāi)發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費，胡女士不再向開(kāi)發(fā)商要求賠償，同時(shí)胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費。
案例分析：
胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當事人互負到期債務(wù)，該債務(wù)的標的物種類(lèi)、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵消，但依照法律規定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外。
本案中，首先要弄清開(kāi)發(fā)商、胡女士、物業(yè)管理三者的債權、債務(wù)關(guān)系。開(kāi)發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系，因為房屋質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商基于賠償責任對胡女士負有債務(wù)；胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費那么是胡女士對物業(yè)公司負有債務(wù)；關(guān)于供暖費的問(wèn)題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨簽有供暖協(xié)議，應當依照執行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業(yè)管理公司負有債務(wù)；開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒(méi)有債權、債務(wù)關(guān)系。這樣看來(lái)。胡女士開(kāi)始主張抵消是不妥的，因為開(kāi)發(fā)商對胡女士負債而胡女士卻對物業(yè)管理公司負債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢(qián)債務(wù)，但是并不符合“當事人互負到期債務(wù)”的條件。然而，最終的方案的產(chǎn)生也是依據法律作出的，法律規定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉移給第三人的，應當經(jīng)債權人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士要以將自己對物業(yè)管理公司所負有的交費義務(wù)轉移給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費后，開(kāi)發(fā)商對胡女士的賠償義務(wù)就可以認為履行完畢，本案中，因胡女士向開(kāi)發(fā)商要求的賠償數額僅與物業(yè)管理費相當，所以胡女士自己還要交納供暖費。
律師提示：
經(jīng)濟活動(dòng)中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務(wù)都沒(méi)有爭議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節省時(shí)間和金錢(qián)，物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商一般是兩個(gè)獨立的單位，如果希望減少不必要的財務(wù)轉換環(huán)節，例如用實(shí)測面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無(wú)法說(shuō)明白。