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封陽(yáng)臺要得到物管同意嗎？
文/小涵
日前，某大型樓盤(pán)的王小姐遇到這樣一樁麻煩事：買(mǎi)來(lái)的房子，現在搞裝修時(shí)想把陽(yáng)臺封起來(lái)，但是物業(yè)公司拿出當初在交房前簽訂的業(yè)主臨時(shí)公約中關(guān)于禁止封陽(yáng)臺的條款，說(shuō)不能封陽(yáng)臺，并且說(shuō)如果擅自封陽(yáng)臺，物業(yè)有權起訴。遇到像王小姐這種麻煩的業(yè)主還真不少?，F在一些新的小區，在《臨時(shí)業(yè)主公約》中往往會(huì )有封陽(yáng)臺的條款，而《臨時(shí)業(yè)主公約》是買(mǎi)房子時(shí)必須簽訂的合同。很多業(yè)主提出質(zhì)疑：1、物業(yè)禁止封陽(yáng)臺是否有法理依據？2、物業(yè)在沒(méi)有征求絕大多數業(yè)主意見(jiàn)的情況下是否有權在《臨時(shí)業(yè)主公約》上強制規定禁止包陽(yáng)臺？3、物業(yè)是否有權告業(yè)主私自包陽(yáng)臺？
物業(yè)說(shuō)法：不許封陽(yáng)臺，早就說(shuō)好了
一位不愿意透露姓名的物業(yè)公司負責人表明，一般開(kāi)敞式陽(yáng)臺在銷(xiāo)售時(shí)是按一半面積計算，而封陽(yáng)臺則是算全面積，因此業(yè)主購買(mǎi)開(kāi)敞式陽(yáng)臺的住宅后自行包陽(yáng)臺，其實(shí)獲得了面積差額的利益。
他還認為，包陽(yáng)臺涉到建筑的外立面，屬于公共部分，牽涉到全體業(yè)主的利益，因此現在一些物管公司都對業(yè)主私自包陽(yáng)臺有所限制。物業(yè)公司之所以禁止私自包陽(yáng)臺，也是考慮到整個(gè)小區住宅的整體規劃統一。對私自封陽(yáng)臺的住戶(hù)，物管公司一般采用勸說(shuō)的方式，物業(yè)告業(yè)主的事例比較少。
該市建設局物業(yè)管理中心副主任表示，根據中華人民共和國國務(wù)院令第379號《物業(yè)管理條例》第二十二條：建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
第二十三條還提到，建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。
“因此，如果業(yè)主購房時(shí)已簽了該《臨時(shí)業(yè)主公約》，則需要遵守，擅自包陽(yáng)臺，物業(yè)可以告業(yè)主?！备敝魅翁嵝褬I(yè)主在簽訂購房合同前，一定要看清楚《臨時(shí)業(yè)主公約》，如果有疑義及時(shí)提出來(lái)，簽約后便要遵守公約相關(guān)規定。
律師說(shuō)法：看業(yè)主公約怎么約定
“這個(gè)問(wèn)題比較復雜?！币幻蓭熃榻B說(shuō)，一般購房者在收房時(shí)會(huì )簽訂《臨時(shí)業(yè)主公約》。但是如果業(yè)主對《臨時(shí)業(yè)主公約》條款有疑問(wèn)，可以在成立業(yè)主大會(huì )之后由業(yè)主大會(huì )提出修改或重新制定新的公約。
不過(guò)，根據該律師的經(jīng)驗看來(lái)，哪怕業(yè)主真的違反業(yè)主臨時(shí)公約，封了陽(yáng)臺，物業(yè)還是無(wú)權告業(yè)主的。
“如果業(yè)主封閉陽(yáng)臺沒(méi)有牽涉房屋墻體的變動(dòng)，可以自行封閉陽(yáng)臺。因為《臨時(shí)業(yè)主公約》屬于格式合同，合同的主體應屬于全體業(yè)主，違反《臨時(shí)業(yè)主公約》，就是違反全體業(yè)主的權益。物業(yè)公司做為第三者，無(wú)權告業(yè)主。并且 《臨時(shí)業(yè)主公約》有效期應在小區成立業(yè)主大會(huì )為止。業(yè)主委員會(huì )成立之后中，有權對《臨時(shí)業(yè)主公約》認為不合理的條款進(jìn)行修改。業(yè)主委員會(huì )還有權利決定聘請新的物業(yè)公司，也可以制定新的公約?！?/p>
如果業(yè)主封閉陽(yáng)臺要對墻體進(jìn)行變動(dòng)，則要具體對待。倘若房屋本身設計中的承重要求不能承受封閉陽(yáng)臺，業(yè)主不得自行封閉陽(yáng)臺，這部分業(yè)主如果自行封閉陽(yáng)臺，需要相關(guān)設計單位以及建設行政主管部門(mén)的相關(guān)行政審批。
文章來(lái)源：《東南物業(yè)》