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聚焦――物業(yè)管理九大典型糾紛
關(guān)注一：公共設施的主人究竟是誰(shuí)？
近日，上海市某樓盤(pán)的地下停車(chē)庫被開(kāi)發(fā)商賣(mài)給了個(gè)人，使得小區的停車(chē)費用漲價(jià)，造成 車(chē)庫有空位而業(yè)主卻無(wú)法停車(chē)的現象，間接侵害了業(yè)主的利益。而部分小區的公共配套設施比如商鋪、會(huì )所等被出讓給個(gè)人的現象也不在少數，并且出讓之后因為這些公共配套設施的經(jīng)營(yíng)范圍和功能的改變，不再作為小區的配套服務(wù)所引起的矛盾，也已經(jīng)開(kāi)始成為物業(yè)管理方面的主要焦點(diǎn)之一。
解讀：
這類(lèi)糾紛其實(shí)牽涉到的問(wèn)題就是小區的公共配套設施的“主人”到底是誰(shuí)的問(wèn)題，究竟是開(kāi)發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理條例》中，目前只對停車(chē)位作了相關(guān)的明確規定，即“小區內的機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫），應當提供給本小區外的單位和個(gè)人；停車(chē)位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人?！倍鴽](méi)有對共用設施和共用部位的權屬等問(wèn)題作出規定。
解決方法：
這一系列問(wèn)題目前有待相關(guān)部門(mén)制定相關(guān)法規。不過(guò)總的來(lái)說(shuō)，業(yè)主們還需提高自身的維權意識，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題進(jìn)行解決。
關(guān)注二：簽物業(yè)委托合同還是服務(wù)合同？
據了角，目前很多小區的業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理簽訂合同時(shí)，往往對于物業(yè)合同的性質(zhì)沒(méi)有明確定義，有部分小區中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，有部分小區中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區中雙方簽訂的則是“委托合同”。
據悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類(lèi)中，涉及到物業(yè)管理合同的，既有服務(wù)合同糾紛，又有物業(yè)管理糾紛；而法院受理物業(yè)管理糾紛案件時(shí)，部分案件的案由定為服務(wù)合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償的財產(chǎn)權屬等其他案由。
解讀：
這主要是因為對于物業(yè)管理服務(wù)合同的認識不同。據分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性地的，那么就代表著(zhù)由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對小區進(jìn)行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。
解決方法：
在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，需要注意的是合同的性質(zhì)應該為服務(wù)合同，而不是委托合同。其最簡(jiǎn)單的方法是先看物業(yè)合同的名稱(chēng)，如果是服務(wù)合同，一般這個(gè)合同的名稱(chēng)是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時(shí)，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會(huì )表現為“甲方委托乙方”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。
關(guān)注三：物業(yè)管理費問(wèn)題
近期牽涉到物業(yè)管理費的主要有兩個(gè)方面的內容，一個(gè)是物業(yè)管理費究竟包含了一些什么費用，由于相關(guān)條例出臺后，“物業(yè)管理費”的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據上往往只標明“物業(yè)管理費”5個(gè)字，所以容易導致業(yè)主們對于其概念的含糊而產(chǎn)生糾紛。另一個(gè)矛盾比較集中的是物業(yè)管理費收不到的問(wèn)題，這主要體現在少數開(kāi)發(fā)商在房屋銷(xiāo)售低潮時(shí)，經(jīng)常許諾減免部分業(yè)主物業(yè)管理費，待業(yè)主入住后，物業(yè)管理企業(yè)卻不予兌現；有些則是其他業(yè)主對減免物業(yè)管理費的做法堅決不同意，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。
解讀：
由于“物業(yè)管理費”是個(gè)大概念，一般來(lái)說(shuō)是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對于很多業(yè)主來(lái)說(shuō)，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯、水泵運營(yíng)能耗等摻合在一起。同時(shí)，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費用后，有的開(kāi)發(fā)票、有的給收據，使得很多業(yè)主對于自己繳納的“物業(yè)管理費”究竟包含了一些什么內容不甚清楚。因此，在某些小區里其收繳率相當低，有的甚至低至20%―30%，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費業(yè)主的心理不平衡?！段飿I(yè)管理條例》第四十一條只講了合理公開(kāi)收費問(wèn)題，而基本物業(yè)服務(wù)費由哪些構成沒(méi)有羅列出來(lái)，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現象。
解決方法
在收費方面，物業(yè)公司應該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費用繳費收據上，將相關(guān)的收費目錄名稱(chēng)和費用全部羅列清楚，不能簡(jiǎn)單地以一個(gè)“物業(yè)管理費”的名稱(chēng)來(lái)取代其中各類(lèi)的費用名稱(chēng)。
關(guān)注四：業(yè)主大會(huì )越權業(yè)主該怎么辦？
小區的業(yè)主大會(huì )難以召開(kāi)，即使召開(kāi)后也存在已經(jīng)成立的業(yè)主大會(huì )換屆難、業(yè)主委員會(huì )交接難的問(wèn)題，也是近期物業(yè)方面矛盾比較集中的一個(gè)方面。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的運作缺少相關(guān)監督，侵害業(yè)主權益的事件不斷出現，比如業(yè)主所享有的大會(huì )討論事項的表決權、制定、修改公約和大會(huì )議事規則權、選舉及解任業(yè)主委員會(huì )成員權、監督業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)履行職責等權利，在實(shí)踐中經(jīng)常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛
解讀
現行《物業(yè)管理條例》對這個(gè)方面的規定較為簡(jiǎn)單，沒(méi)有對無(wú)業(yè)主大會(huì )訴訟程序進(jìn)行配套的相關(guān)法律法規，執行中存在諸多問(wèn)題，比如業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的運作如何有效監督，對業(yè)主大會(huì )選任事項意見(jiàn)不一，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的不適當決定、侵害利益等是否可通過(guò)訴訟解決等。
解決方法：
業(yè)內人士建議，業(yè)主可以采用在業(yè)主大會(huì )內部設置監督部門(mén)等方式，來(lái)避免業(yè)主大會(huì )的越權行為等。
關(guān)注五：開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理的“父子關(guān)系”。
如今部分與開(kāi)商互為“父子關(guān)系”的物業(yè)管理公司，很容易出現對于房屋質(zhì)量等問(wèn)題不重視，以及開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球的現象。尤其是在涉及開(kāi)發(fā)商利益時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)常對開(kāi)發(fā)商予以袒護，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加重，業(yè)主往往以拒付物業(yè)管理費來(lái)抗拒，加之小區業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )遲遲無(wú)法成立，前期物業(yè)管理時(shí)間很長(cháng)，有的長(cháng)達七八年，矛盾越積越深。
解讀：
《物業(yè)管理條例》第二十四條規定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，應通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。但到目前為止，大多數小區物業(yè)管理企業(yè)均是由開(kāi)發(fā)商派生出來(lái)的，即使實(shí)行招投標，由于難以真正建立公平競爭的招投標機制，開(kāi)發(fā)商派生出來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)仍處于優(yōu)勢地位，往往是其中標，這種建設與管理的“父子關(guān)系”依然普遍存在。
解決方法：
入住小區的業(yè)主們在符合條件后，也就是說(shuō)小區內房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上，或者是首套房屋出售并且交付使用已滿(mǎn)2年的，一定要及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議成立業(yè)主大會(huì )，來(lái)維護自身權益。
關(guān)注六：誰(shuí)做糾紛訴訟人
由業(yè)主大會(huì )還是繼續由業(yè)主委員會(huì )代表全體業(yè)主參加訴訟，這是當前法院在審理此類(lèi)案件時(shí)遇到的突出問(wèn)題。
解讀：
據了解，在《物業(yè)管理條例》出臺之前，上海法院依據《上海居住物業(yè)管理條例》，規定由業(yè)主委員會(huì )代表全體業(yè)主參加訴訟，解決物業(yè)小區涉及全體業(yè)主共同利益訴訟的問(wèn)題。而《物業(yè)管理條例》出臺后，業(yè)主委員會(huì )的作用發(fā)生了變化，《上海居住物業(yè)管理條例》規定，業(yè)主委員會(huì )是在物業(yè)管理區域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織?！段飿I(yè)管理條例》則規定物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。
解決方法：
在涉及到小區公共設施設備和公共利益的物業(yè)管理糾紛時(shí)，必須由業(yè)主大會(huì )的名義起訴，并且需要得到具有表決權的2/3業(yè)主通過(guò)。否則以業(yè)主委員會(huì )的名義起訴，否則有可能要承擔敗訴的責任。
關(guān)注七：物業(yè)公司究竟是管理還是服務(wù)？
由于物業(yè)管理尚未形成規范的市場(chǎng)機制，物業(yè)管理企業(yè)不嚴格按物業(yè)服務(wù)合同履行、不按規章制度辦事等忽視業(yè)主的合法權益的事件時(shí)有發(fā)生，不少物業(yè)管理企業(yè)將自己凌駕于業(yè)主之上，收費標準模糊不清，多收費，少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符，任意調價(jià)；處理問(wèn)題和解決矛盾方法簡(jiǎn)單生硬，打罵業(yè)主時(shí)有發(fā)生。
解讀：
《物業(yè)管理條例》除規定物業(yè)管理的服務(wù)義務(wù)，同時(shí)賦予了其維護物業(yè)安全、物業(yè)合理使用的一定社會(huì )管理責任，但法規并未賦予物業(yè)管理企業(yè)任何一點(diǎn)權力。表現在物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主違反法律法規、業(yè)主公約和業(yè)主臨時(shí)公約僅有告知、制止、報告的權利，并沒(méi)有處罰權和措施權；從理論上分析，物業(yè)管理企業(yè)并非物業(yè)所有人，它是受物業(yè)所有人委托或合同約定管理小區物業(yè)和秩序，其對物業(yè)所有人處分自己財產(chǎn)的管理權也有限的，不具有權利源，其是否有訴訟的請求權法律規定不明確，存在較大爭議，造成業(yè)主塊規搭建、裝修、拆除承重墻等危害其他業(yè)主的行為無(wú)力阻止。
解決方法：
此類(lèi)矛盾在近期發(fā)生的數量較多，主要解決方法需要物業(yè)公司對自身的意識進(jìn)行高速，物業(yè)公司是以服務(wù)為主而不是管理為主。
關(guān)注八：業(yè)主與物業(yè)公司權利義務(wù)不對等。
這方面主要體現在對于業(yè)主欠交物業(yè)管理費以及違章搭建的處罰規定較少，造成業(yè)主無(wú)論有什么原因不滿(mǎn)，都以拒交物業(yè)管理費來(lái)抗辯。另外在目前法律柜架下，缺少住戶(hù)與所有權人的區分和規制，對非業(yè)主使用房屋而拒交物業(yè)管理費的現象，無(wú)任何制約措施。
解讀：
雖然《物業(yè)管理條例》第一條就規定應當維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，但在后面具體條文中，對物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)法律責任規定多，而對業(yè)主的法律責任只有兩三條原則規定，約束力明顯不夠，在業(yè)主權益保護方面，對業(yè)主權利則規定較為詳細明確，而對業(yè)主違反義務(wù)如何承擔責任的規定則不明確、不具體，有的甚至就根本沒(méi)有羅列出來(lái)。在實(shí)際管理中，對于塊規裝修、亂停亂放、私搭亂建等現象，依據現行條例，物業(yè)管理企業(yè)管理力度有限，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )缺乏程序規定和具體措施，難度較大；相鄰相關(guān)業(yè)主在未直接損害其利益時(shí)，大多采取明哲保身的處事原則，有的甚至侵害到自己身上了也不敢出來(lái)交涉，反而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)不幫他出面解決問(wèn)題，多數也不愿出面反映；物業(yè)管理企業(yè)管理權限受到限制，目前也爭議較大。
解決方法：
這方面仍然有待相關(guān)法規進(jìn)行完善。
關(guān)注九：小區之間如何劃分？
這類(lèi)方面的矛盾糾紛主要體現在小區與小區之間因為封閉式小區封閉通路，導致別的小區行路不便而引發(fā)的矛盾；或者是在兩個(gè)小區合并時(shí)，由于不同品質(zhì)樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比等因素，間接導致高品質(zhì)樓盤(pán)貶值、低品質(zhì)樓盤(pán)的升值的現象。
解讀：
《物業(yè)管理條例》關(guān)于管理區域的劃分在第九條里原則規定應以共用設施設備、建筑物的規模、社區建設等綜合因素來(lái)考量，具體授權地方政府制定實(shí)施細則。而本市的相關(guān)規定也比較原則，在實(shí)踐中也難操作，造成此類(lèi)案件久拖不決。
解決方法：
比如何為自然街坊，以哪個(gè)年代為準，以誰(shuí)的標準來(lái)劃分，以及何為封閉小區，是物理狀態(tài)封閉，還是法律狀態(tài)封閉，尚無(wú)一個(gè)明確的科學(xué)的解釋。對于凡是其設置的設施設備是共用的可以劃分為一個(gè)管理區域的規定，在有些糾紛當中就那些設施設備應該算共用存在較大爭議，是只要滿(mǎn)足一件設施設備就可，還是需要全部設施設備，目前沒(méi)有定論。
文章來(lái)源：重慶物業(yè)