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物業(yè)管理公司應如何對業(yè)主的裝修進(jìn)行監管
案例回放：
2005年，某小區業(yè)主來(lái)訪(fǎng)反映，小區管理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前提下，派員進(jìn)入其尚在裝修的房屋內，將業(yè)主自行安裝的窗框拆除并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同時(shí)也遭到破壞。業(yè)主認為：小區管理部雖出具了局面整改通知書(shū)，但無(wú)權擅自闖入私人住宅強行拆除，這種行為嚴重侵害了業(yè)主的利益，管理部人員缺乏最基本的法律常識。同時(shí)業(yè)主要求小區管理部對該事件給其造成的損失進(jìn)行賠償。
注：
1、經(jīng)有關(guān)部門(mén)認定，業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構筑物；
2、小區物業(yè)管理部之前已向業(yè)主發(fā)出《違約行為整改通知書(shū)》，但業(yè)主表示拒不整改。
案例分析：
一、小區管理部有沒(méi)有對業(yè)主在裝修過(guò)程中的行為進(jìn)行必要限制的責任？
作為《物業(yè)管理服務(wù)合同》內約定的一項義務(wù)，物業(yè)管理公司有責任對業(yè)主在裝修過(guò)程中的行為進(jìn)行監管和必要的限制。
首先，小區管理部應當審查業(yè)主的裝修方案，將住宅裝修工程的禁止行為和注意事項通過(guò)《住宅裝修須知》的形式告知業(yè)主和業(yè)主委托的裝修公司，并與業(yè)主簽訂《住宅裝修管理服務(wù)協(xié)議》，值得注意的是，不得損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌，改變房屋外部顏色；應考慮樓層樓板承載力；不影響毗鄰房屋的安全使用；不影響其他業(yè)主的正常使用等等。
其次，小區管理部應當按照協(xié)議，加強對日常裝修現場(chǎng)的巡視和檢查，監督業(yè)主或裝修公司履行裝修協(xié)議條款內容。如果發(fā)現業(yè)主或者裝修公司有違反協(xié)議的行為，小區管理部應當及時(shí)制止，已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應當及時(shí)報告有關(guān)部門(mén)依法處理。
最后，裝修完畢，小區管理部應當進(jìn)行現場(chǎng)驗收，凡有違反裝修協(xié)議的行為，應要求業(yè)主或裝修公司恢復或賠償。
二、小區管理部是否應對業(yè)主的違約（違章）行為承擔管理不善的責任？
物業(yè)管理公司作受托實(shí)施管理的公司，應當按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定，履行相應的管理義務(wù)。但是，物業(yè)管理公司是一個(gè)民事主體而非行政管理機關(guān)，是不能采取強制措施的，它所能做的僅僅是在發(fā)現問(wèn)題時(shí)向業(yè)主及使用人提出改進(jìn)意見(jiàn)，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小區管理部向業(yè)主提出了整改意見(jiàn)，應當說(shuō)就已盡到了依管理合同而履行的義務(wù)，對于業(yè)主的違約行為物業(yè)管理公司不承攬責任。但是，如果物業(yè)管理公司根本沒(méi)有履行監督管理義務(wù)，沒(méi)有能夠及時(shí)發(fā)現問(wèn)題并提出建議，也沒(méi)有及時(shí)告知有關(guān)部門(mén)或業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)管理公司就違背了《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定的義務(wù)，此時(shí)應當承擔相應的違約責任。
綜上可知，本案中業(yè)主違章搭建的行為影響了小區這個(gè)整體商品的整體外觀(guān)，且沒(méi)履行對業(yè)主自身行為規范的約定，物業(yè)公司是有必要對其進(jìn)行監管和限制的；但物業(yè)管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權限，且不利于矛盾的解決。物業(yè)公司應把握好尺度，使用較為委婉的方法，融管理于服務(wù)中，設法得到業(yè)主的理解與支持。
文章來(lái)源：《復瑞》