隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，各種因物業(yè)管理而引起的糾紛也隨之出現。其中因車(chē)輛停放發(fā)生丟失而訴請賠償案件也日益增多，很多物管企業(yè)陷入不公平的索賠糾紛中，嚴重影響物業(yè)管理的健康、和諧發(fā)展。
[案例]2004年10月11日下午，西安市某小區業(yè)主郭先生將一價(jià)值23.5萬(wàn)元新買(mǎi)的小轎車(chē)停放在本小區物業(yè)管理公司指定的露天停車(chē)位上，并按物業(yè)公司的要求交了8元臨時(shí)停車(chē)費，10月12日上午當郭先生欲開(kāi)車(chē)出去辦牌照，發(fā)現此車(chē)已不翼而飛，隨即向物業(yè)公司及派出所報案。經(jīng)公安干警多方追查，至今該車(chē)尚未找到。2005年9月郭先生以該車(chē)已向物業(yè)管理公司繳納了臨時(shí)停車(chē)費，物業(yè)管理公司有責任保管車(chē)輛，要求物業(yè)公司賠償丟失損失共計183000元。西安市漢陽(yáng)區法院一審判決，認定雙方之間構成保管合同關(guān)系，物業(yè)管理公司應賠償業(yè)主183000元。該物業(yè)管理公司不服提起上訴，無(wú)證據證明物管疏于管理，原審判決缺乏事實(shí)及法律依據，依法改判撤銷(xiāo)原審判決，駁回郭先生的訴訟請求，兩審訴訟費均由郭負擔。
[評析]在這起丟車(chē)訴訟案件的審理過(guò)程中，二審主要依據的是《中華人民共和國合同法》中關(guān)于保管合同的有關(guān)條款。
一、第三百六十五條“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同?！?/FONT>
二、第三百七十四條“保管期內，因保管人保管不善造成保管物毀損、丟失的，保管人應當承擔損害賠償責任，但保管是無(wú)償的，保管人證明自己沒(méi)有重大過(guò)失的，不承擔損害賠償責任?！?/FONT>
三、第三百六十七條“保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當事人雙方另有約定的除外?！?/FONT>
從上述條款看，保管物的交付實(shí)際就是將保管物的實(shí)際控制權的排他性占有權交付給保管人。上述案件中雙方當事人就車(chē)輛保管的意思表示并不一致。郭先生停車(chē)時(shí)并未將車(chē)鑰匙或車(chē)輛行駛證交給物管公司，而物管公司也從未對郭先生出具停車(chē)憑證，所以不具備保管合同中保管物交付的法律內涵。另外根據西安物價(jià)部門(mén)核準該物業(yè)公司的收費項目和收費標準，及物業(yè)管理公司與小區業(yè)主委員會(huì )簽訂的委托合同中，關(guān)于露天停車(chē)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)收入，物管與業(yè)主委員會(huì )雙方分成約定情況分析，可以得出該物管公司對其露天停車(chē)場(chǎng)地與車(chē)輛停放人之間僅構成場(chǎng)地租賃關(guān)系，物管公司只對交通及車(chē)輛秩序進(jìn)行管理，而不構成車(chē)輛保管關(guān)系。
對小區內業(yè)主車(chē)輛的管理屬于特約管理服務(wù)，如果雙方在物管委托合同中約定了車(chē)輛保管費，那么車(chē)輛丟失的，物業(yè)應承擔賠償責任；如果沒(méi)有約定但有證據證明物管公司疏于管理，未盡起碼的安全防范義務(wù)或未配備應有的安全防范設備，對車(chē)輛丟失有重大過(guò)失的，物管公司也應承擔賠償責任；如果物管公司履行了正常的安全防范義務(wù)，沒(méi)有重大過(guò)失的，物管公司可以不承擔賠償責任。假如物管公司對停放車(chē)輛收取保管費，并接受了車(chē)輛的實(shí)際控制權的移交，就應按保管合同的規定承擔賠償責任。
物管企業(yè)應從上述案件中吸取教訓，增強法律意識和自我保護意識，在平等互利的基礎上謹慎訂立車(chē)輛保管合同。（2006年2月1日起施行的《南京市物業(yè)管理辦法》第二十二條“車(chē)主要求物業(yè)管理企業(yè)保管機動(dòng)車(chē)的，應當另外與物業(yè)管理企業(yè)簽訂車(chē)輛保管合同?！保┩瑫r(shí)嚴格車(chē)輛登記管理制度，完善車(chē)輛停取程序，加強對管理物的監管力度，明確管理權責，對物業(yè)管理區域內可能發(fā)生的人身及財產(chǎn)安全事故要努力做好認真防范，及時(shí)報告和積極協(xié)助工作，增強停車(chē)風(fēng)險的防控意識，在職責范圍內切實(shí)維護企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權益。