全國物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調查報告.doc(167 KB)
為深入貫徹中央關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重大戰略部署，全面樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，為政府研究制定行業(yè)政策提供參考，為有關(guān)部門(mén)加強行業(yè)指導提供依據，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )于2007年二季度開(kāi)始，通過(guò)網(wǎng)上填報的形式組織全國各地開(kāi)展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調查。截止去年12月底，完成網(wǎng)上調查信息數據填報的企業(yè)總數為4600家，調查面覆蓋了全國31個(gè)省、自治區、直轄市，共涉及128個(gè)城市和地區?，F將初步調查的有關(guān)情況報告如下：
一、物業(yè)管理行業(yè)對社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的貢獻
隨著(zhù)我國住房制度改革和住房商品化政策的持續推進(jìn)，以及鄉村城市化、城市現代化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長(cháng)足發(fā)展，在經(jīng)濟發(fā)展與和諧社會(huì )建設中發(fā)揮著(zhù)越來(lái)越重要的作用。
?。ㄒ唬┓?wù)水平顯著(zhù)提高
統計數據顯示，這次被調查企業(yè)所管理的20.39億平方米物業(yè)項目，不再單純是新建商品房項目，而是包括從商品房到經(jīng)濟適用房、房改房，從住宅物業(yè)到辦公、工業(yè)、醫院、學(xué)校、機場(chǎng)、碼頭、車(chē)站、倉儲、運動(dòng)場(chǎng)館、文物建筑物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單門(mén)獨院到大型社區，從單一類(lèi)型物業(yè)到綜合性建筑等多種多樣的物業(yè)類(lèi)型。目前，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)覆蓋到不動(dòng)產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。
為適應業(yè)主乃至社會(huì )對物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長(cháng)，90％以上被調查企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運用，從簡(jiǎn)單的專(zhuān)項服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規范到服務(wù)標準，從服務(wù)理念到發(fā)展戰略，從傳統管理到創(chuàng )新服務(wù)，從客戶(hù)管理到客戶(hù)滿(mǎn)意，從單項的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏(yíng)得了政府、社會(huì )和廣大業(yè)主的良好贊譽(yù)，被調查的4600家企業(yè)在2004－2006三年中先后得到縣（區）級以上政府部門(mén)表彰達14635次。
?。ǘ┥鐣?huì )效益表現突出
一是支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會(huì )就業(yè)壓力。在被調查的4600家企業(yè)中，共有772032名從業(yè)人員，平均每個(gè)企業(yè)擁有168名從業(yè)人員。其中，屬于政府機關(guān)人員分流24972人，企事業(yè)單位人員分流25072人，部隊轉復軍人56894人，下崗、待業(yè)人員再就業(yè)151753人，大、中專(zhuān)畢業(yè)生分配68373人，農民工吸納173710人，殘疾人及其他人員安置20478人。
以上數據表明，物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，在消化剩余勞動(dòng)力方面具有天然優(yōu)勢，有利于減輕就業(yè)壓力，促進(jìn)社會(huì )的和諧與穩定。
二是積極參與社會(huì )公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。這次被調查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門(mén)處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險救災68905人次。
三是熱心參與社會(huì )公益事業(yè)，自覺(jué)承擔社會(huì )責任。被調查的企業(yè)中三年來(lái)有793家企業(yè)先后贊助社會(huì )事業(yè)經(jīng)費4035.66萬(wàn)元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動(dòng)經(jīng)費4177.84萬(wàn)元。
?。ㄈ┙?jīng)濟效益逐步改善
統計數字反映，4118家填報企業(yè)現有資產(chǎn)總值4010501.3萬(wàn)元，平均資產(chǎn)總值973.9萬(wàn)元；4190家填報企業(yè)2006年經(jīng)營(yíng)總收入達2769375.3萬(wàn)元，平均經(jīng)營(yíng)收入660.9萬(wàn)元；3727家填報企業(yè)完成營(yíng)業(yè)稅金及附加150393.83萬(wàn)元，平均完成營(yíng)業(yè)稅金及附加40.4萬(wàn)元；1581家填報企業(yè)上繳企業(yè)所得稅金42352.54萬(wàn)元，平均上繳企業(yè)所得稅金26.8萬(wàn)元；2006年盈利企業(yè)為1825家，占調查企業(yè)的39.7％，實(shí)現利潤總額達149797.5萬(wàn)元，平均利潤額82.1萬(wàn)元。
以上數據表明，目前大多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規模偏小，創(chuàng )富能力差。我們注意到，一些企業(yè)未將多種經(jīng)營(yíng)收入計算在內以及基于其它因素的考慮，在上報相關(guān)收入數據時(shí)有所保留。但近半數企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤額僅為82.1萬(wàn)元，反映了多數企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續長(cháng)遠發(fā)展的經(jīng)濟基礎。
另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過(guò)程中，積極為業(yè)主出謀劃策，采取多種方式提高物業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，其中238家企業(yè)三年中通過(guò)改善服務(wù)，提高房屋出租率等，為業(yè)主增加租金收益24667.16萬(wàn)元。還有298家企業(yè)通過(guò)節能改造，為業(yè)主增加經(jīng)濟效益8949.24萬(wàn)元。
?。ㄋ模┉h(huán)境效益初步顯現
物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區域，污染減少了、社區整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識不斷增強，生活習慣日益文明。
二、行業(yè)發(fā)展的基本狀況
?。ㄒ唬┢髽I(yè)發(fā)展情況
完成上報調查數據的4600家企業(yè)基本分類(lèi)情況如下：
以企業(yè)成立時(shí)間劃分。
1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，占企業(yè)總數的5.82%，1994年至2007年13年間，共有4332家企業(yè)成立，占總企業(yè)數94.18%。其中1994至2004年10年間共成立企業(yè)2495家，占總企業(yè)數75.98%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增。
通過(guò)上述表格和數據，不難看出，81年至94年的前十三年，是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。1994年至2004年的十年間，是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。2004年以后，企業(yè)數量的增長(cháng)速度放緩。
2.以企業(yè)注冊登記類(lèi)型劃分。
國有企業(yè)758家，占總企業(yè)數的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限責任公司2976家，占64.70%；私營(yíng)企業(yè)348家，占7.57%；港澳臺商獨資企業(yè)73家，占1.59%；外商投資企業(yè)43家，占0.93%；其他類(lèi)型企業(yè)101家，占2.20%。
以上數據表明，從形式上看，大多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責任公司），國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營(yíng)企業(yè)比例偏低，建立真正意義上的現代企業(yè)制度仍是行業(yè)面臨的課題。
3.以企業(yè)資質(zhì)等級劃分。
一級資質(zhì)365家，占7.93%；二級資質(zhì)713家，占15.5%；三級資質(zhì)3287家，占71.46%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，占5.11%。
以上數據說(shuō)明，現階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規模較小，多數企業(yè)無(wú)法取得規模效益，整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險能力差。
4.各資質(zhì)等級面積、人員之間關(guān)系
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企業(yè)數 |
建筑面積
（萬(wàn)㎡） |
企業(yè)平均管理面積 |
人員
總數 |
企業(yè)平均人數 |
管理人員/
操作人員 |
管理人員人均管理面積
（萬(wàn)㎡） |
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一級 |
365 |
81826.30 |
224.18 |
322078 |
882 |
1：6.4 |
1.88 |
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二級 |
713 |
57925.54 |
81.24 |
205392 |
288 |
1：6.1 |
1.99 |
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三級 |
3287 |
59304.75 |
18.04 |
220912 |
67 |
1：4.1 |
1.38 |
一級資質(zhì)企業(yè)平均管理面積224.18萬(wàn)㎡，平均職工882人，管理人員人均管理面積1.88萬(wàn)㎡；二級企業(yè)平均管理面積81.24萬(wàn)㎡，平均職工288人，管理人員人均管理面積1.99萬(wàn)㎡；三級企業(yè)平均管理面積18.04萬(wàn)㎡，平均職工64人，管理人員人均管理面積1.38萬(wàn)㎡。
以上表格和數據說(shuō)明，資質(zhì)等級越高，每一名管理人員相應配置的操作人員越多，管理人員人均管理面積越大，一、二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)人均管理面積明顯高于三級企業(yè)。