案情概況：
大連弘達房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司（以下稱(chēng)弘達公司）自1998年11月負責管理中山區竹青街12號3棟樓，并代大連市自來(lái)水集團公司（以下稱(chēng)自來(lái)水集團）向該區域的全體業(yè)主收取水費。該小區安裝了一塊總水表，小區業(yè)主則分別安裝了分戶(hù)水表，總水表與分戶(hù)水表的指針數存在差異，自來(lái)水集團按照總水表計算水費，弘達公司則一直根據分戶(hù)水表的指針數向小區業(yè)主收取水費，并將代收水費轉交給自來(lái)水集團。從1998年11月到2007年10月，總水表與分戶(hù)水表形成的水費差額大約為70余萬(wàn)元，自來(lái)水集團認為70余萬(wàn)元的水費差額應當由弘達公司承擔，弘達公司認為不應當由其承擔而拒絕支付。2008年1月，自來(lái)水集團向法院提起訴訟，要求弘達公司承擔上述消費差額，法院經(jīng)審理后，認自來(lái)水集團與弘達公司不存在供用水合同關(guān)系，依法判決駁回了自來(lái)水集團的訴訟請求。
律師點(diǎn)評
一、人民法院判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔自來(lái)水差額費用是正確的。結合該案的實(shí)際情況分析如下：
1. 弘達公司與自來(lái)水集團之間不存在供用水合同關(guān)系，弘達公司沒(méi)有交納水費的合同義務(wù)。
根據《合同法》第十章中關(guān)于供用電、水、氣、熱力合同的規定，供用水合同是供水人向用水人供水，用水人支付水費的合同。結合該案實(shí)際情況可以認定，自來(lái)水集團與小區業(yè)主之間存在供用水合同關(guān)系，自來(lái)水集團是供水人，小區業(yè)主是用水人。自來(lái)水集團與小區業(yè)主之間存在供用水的法律關(guān)系，雙方應當按照國家規定及合同約定履行各自的義務(wù)，具體到該案中，自來(lái)水集團應當及時(shí)履行供水義務(wù)，小區業(yè)主應當及時(shí)履行交納水費的義務(wù)。如果自來(lái)水集團認為存在拖欠水費情形，也應當向用水人催要，顯然，這里的用水人是小區業(yè)主，而不應當是弘達公司。雖然，該案中存在弘達公司為自來(lái)水集團向小區業(yè)主代收水費的事實(shí)，但并不代表弘達公司是實(shí)際用水人，更不能因此改變小區業(yè)主是實(shí)際用水人的法律事實(shí)。同時(shí)，《物業(yè)管理條例》也明確規定，物業(yè)管理區域內，供水單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用?？梢?jiàn)，小區業(yè)主才是交納水費的義務(wù)人，而弘達公司作為小區的物業(yè)服務(wù)提供者，并非用水人，當然也就不存在交納水費的義務(wù)，因此，自來(lái)水集團主張弘達公司拖欠水費就更無(wú)從談起了。
2. 弘達公司對于自來(lái)水的自然損耗沒(méi)有過(guò)錯，不應承擔交費責任。
該案中，小區總水表與業(yè)主分戶(hù)水表的用水量存在差異，實(shí)際是供水過(guò)程中發(fā)生的自然損耗。弘達公司作為小區物業(yè)服力提供者，主要負責對小區房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，以及維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序，而對于自來(lái)水輸送過(guò)程中發(fā)生的自然損耗并不過(guò)錯，因此，也就不應承擔任何責任，所以，自來(lái)水集團要求弘達公司承擔由于自然損耗而產(chǎn)生的水費差額，是沒(méi)有法律依據的。
3、自來(lái)水集團在履行供水義務(wù)過(guò)程中，因自然損耗造成的損失應自行承擔。
根據合同法的規定，在雙方?jīng)]能約定或者約定不明確的情況下，供水設施的產(chǎn)權分界處（大連市規定為建筑物墻外1.5米處）就是合同的履行地點(diǎn)，換言之，自來(lái)水集團應當將自來(lái)水供至建筑物1.5米處時(shí)方認定其履行了供水義務(wù)。小區業(yè)主作為用水人則應當在自來(lái)水集團履行了供水義務(wù)后，才有交納水費的義務(wù)。根據我國合同法的一般理念以及供水合同的特點(diǎn)，供水人在履行供水義務(wù)之前，自來(lái)水的任何損失包括自然損耗理應由供水人自行承擔，當供水人履行供水義務(wù)后，用水人履行交費義務(wù)，并享有用水的權利。但顯而易見(jiàn)的是，無(wú)論供水義務(wù)履行前后，弘達公司都不是供用水合同的當事人，對于合同項下的自來(lái)水既沒(méi)有使用的權利，也不存在交費的義務(wù)。
綜上，自來(lái)水集團向弘達公司主張水費，既無(wú)合同依據，也無(wú)法律上的依據。因此，法院在準確認定該案的法律關(guān)系后，正確適用法律，判決駁回了原告的訴訟請求。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代收水費等相關(guān)費用中的權利和義務(wù)
1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代收水費等相關(guān)費用過(guò)程中的權利。
根據《物業(yè)管理條例》第四十五條規定：“物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用?！蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區域內，凡遇有自來(lái)水公司等公用事業(yè)企業(yè)要求代收費用時(shí)，有權依法告知供水、供電、供氣、供熱、通信、有限電視等費用應向業(yè)主直接收取，不應向物業(yè)公司收取。如果請物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，應簽訂委托代理協(xié)議，約定雙方的權利義務(wù)。
2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代收水費等相關(guān)費用過(guò)程中的義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在同意為自來(lái)水公司等公用事業(yè)代收費用時(shí)，就應按照委托代理協(xié)議的約定，認真履行代收費用的義務(wù)。作為代理人，應該對委托人負責，出現業(yè)主拒繳費用或少繳費用時(shí)，應及時(shí)告知自來(lái)水公司等委托人，以便這些公用事業(yè)企業(yè)及時(shí)維護其合法權益。當然，如果在委托代理協(xié)議中還約定有其他合同義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應依法履行。
法律建議
建議一：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在同意為自來(lái)水公司等公用事業(yè)企業(yè)代收費用時(shí)，可以要求與其簽訂書(shū)面的委托代理協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應注意在協(xié)議中按照合同法的有關(guān)規定，對雙方具體的權利和義務(wù)條款進(jìn)行詳細和明確的約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求這些公用事業(yè)企業(yè)給付一定的委托代理費用，用以支付代收消費等費用的勞動(dòng)報酬和管理費用。另外，雙方也可以探討按照統一規定的收費標準、總額度包干、足額收取費用后給予獎勵等委托管理和經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行合作。
建議二：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與相關(guān)公用事業(yè)企業(yè)簽訂委托代理協(xié)議時(shí)，對于對方提供的協(xié)議文本應認真審查，對于自己不應承擔的合同義務(wù)或無(wú)力履行的合同義務(wù)避免寫(xiě)在協(xié)議中，防止日后產(chǎn)生糾紛。同時(shí)，積極適用物業(yè)管理領(lǐng)域的法律規定，最大限度的維護自己的合法權益。