“業(yè)主大會(huì )籌備組不履行職責怎么辦？前期物業(yè)合同沒(méi)到期，開(kāi)發(fā)商要更換物業(yè)行不行？召開(kāi)業(yè)主大會(huì )時(shí)，一些業(yè)主無(wú)法聯(lián)系到，大會(huì )還能不能開(kāi)……”這些都是市民日常關(guān)心的問(wèn)題。
近日，市房地資源局根據《物權法》的實(shí)施和業(yè)主自我管理的實(shí)踐，重新修訂了業(yè)主自我管理的相關(guān)示范文本，為解決本市住宅小區業(yè)主自我管理，引導業(yè)主依法理性的維權和履行義務(wù)提供了可操作性很強的規范性指導文件，將成為申城和諧小區創(chuàng )建的制度保障。
市房地資源局介紹，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )是建筑物區分所有權條件下以共有關(guān)系為核心紐帶的一種民主管理的形式，是表達產(chǎn)權人意愿、維護產(chǎn)權人利益的重要載體，在社會(huì )管理和社會(huì )建設中發(fā)揮著(zhù)重要作用。但是，這一新型的業(yè)主自我管理形式，因社會(huì )實(shí)踐時(shí)間較短、業(yè)主維權意識和正確維權能力不夠，在實(shí)際運作中引發(fā)了很多矛盾和問(wèn)題，業(yè)主大會(huì )“組建難、運作難”成為部分住宅小區民意“抱怨”和輿情關(guān)注的焦點(diǎn)。對此，市房地資源局根據業(yè)主大會(huì )制度運作幾年來(lái)的經(jīng)驗和問(wèn)題，結合《物權法》的實(shí)施和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的修訂，在征求市人大法工委、市政府法制辦、區縣房地局、部分業(yè)主委員會(huì )意見(jiàn)的基礎上，并通過(guò)在商品房小區、售后房小區試點(diǎn)，形成了《業(yè)主大會(huì )議事規則》、《臨時(shí)管理規約》、《管理規約》、《維修資金使用規約》示范文本，使業(yè)主大會(huì )組建、業(yè)主委員會(huì )日常運作、物業(yè)解除和選聘、維修資金的使用和管理等更加規范、透明，更具可操作性。
新的示范文本在引導業(yè)主提升自我管理能力方面具有四大“亮點(diǎn)”：
指導監督防范“失控運行”
業(yè)主大會(huì )組建和業(yè)委會(huì )日常運作到底要不要指導幫助？這一問(wèn)題成為部分住宅小區在業(yè)主大會(huì )組建、業(yè)委會(huì )日常運作中業(yè)主討論爭議的焦點(diǎn)。一些小區在業(yè)主大會(huì )組建和業(yè)委會(huì )日常運作中拒絕接受居委會(huì )、房地辦事處的指導幫助，工作遇到障礙時(shí)又無(wú)法依靠自身的政策水平和實(shí)踐經(jīng)驗來(lái)妥善解決。
針對這一現狀，新的示范文本貫徹了《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動(dòng)計劃》的精神，引導業(yè)主將“業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )自覺(jué)接受街道辦事處（鄉鎮人民政府）、房地產(chǎn)管理部門(mén)、居民委員會(huì )和相關(guān)行政管理部門(mén)的指導”納入議事規則，明確了居民委員會(huì )牽頭做好業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建、換屆改選和日常運作的具體指導工作和矛盾調處工作，通過(guò)居民座談會(huì )、樓組長(cháng)會(huì )議等工作方式，幫助和引導業(yè)主把好業(yè)主委員會(huì )成員的人選關(guān)。這一新型的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )管理模式，有利于建立屬地化管理的模式，增強基層管理力量，將物業(yè)矛盾化解在基層。
敏感問(wèn)題遠離“暗箱操作”
小區事務(wù)中，物業(yè)選聘、公共收益管理、維修資金使用等越來(lái)越成為廣大業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)，由此而引發(fā)的爭議、信訪(fǎng)成為小區不和諧的音符。
針對這一系列問(wèn)題，示范文本中新增了物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘程序、遏制“群租”的相關(guān)規則、動(dòng)用大額維修資金的審價(jià)以及業(yè)主委員會(huì )換屆的審計規則等內容，業(yè)主及業(yè)主大會(huì )只要根據示范文本指導的方法路徑，就能公開(kāi)公平公正的處理事關(guān)全體業(yè)主利益的事務(wù)，真正做到敏感問(wèn)題不搞暗箱操作。
送達釋義根治 “議事梗阻”
購房目的多元化和業(yè)主的身份的國際化，使住宅小區組建或召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議遭遇表決票“送達”困撓。一些小區因很多業(yè)主長(cháng)期居住在外省市甚至國外，小區業(yè)主大會(huì )組建或召開(kāi)會(huì )議往往因無(wú)法聯(lián)系到相關(guān)業(yè)主而長(cháng)期“擱淺”。
針對這一問(wèn)題，為促進(jìn)業(yè)主大會(huì )會(huì )議有效召開(kāi)，選票表決票送達增加了“按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送和投入物業(yè)所在地的該戶(hù)業(yè)主信報箱或者房屋內”并附相關(guān)證明和公告的方式，只要合乎上述規則，業(yè)主大會(huì )照樣能夠召開(kāi)。這一規則的制訂，實(shí)際上也是提醒了此類(lèi)業(yè)主在購房后要留下準確可靠的通信聯(lián)絡(luò )方式，保障自己對事關(guān)自身利益問(wèn)題的知曉權和表決權。
救濟措施破解“群眾心結”
小區里遇到重大問(wèn)題需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議集體研究決定，卻往往因為這樣或那樣的原因導致會(huì )議無(wú)法正常召開(kāi)。由此而引發(fā)的業(yè)主與業(yè)委會(huì )、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾和問(wèn)題日積月累。業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)難逐漸成為小區業(yè)主難以解除的“群眾心結”。
針對部分業(yè)主委員會(huì )主任、副主任因故不能召開(kāi)會(huì )議致使業(yè)委會(huì )工作無(wú)法正常開(kāi)展的情況，增加了三分之一委員聯(lián)合召集會(huì )議的新型會(huì )議召集方式。同時(shí)，針對業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議難、如何召開(kāi)規則不明的情況，示范文本對召開(kāi)條件、召開(kāi)程序、會(huì )議議題、業(yè)委會(huì )全體辭職無(wú)法召開(kāi)會(huì )議的救濟途徑等進(jìn)行了明確約定，督促業(yè)委會(huì )積極履職。