2008年9月10日，天津市十五屆人大常委會(huì )第四次會(huì )議審議通過(guò)了《天津市物業(yè)管理條例》修訂草案（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》），并將于2008年12月1日起正式施行。天津市國土資源和房屋管理局物業(yè)處負責人表示，此次修訂《條例》旨在進(jìn)一步與《物權法》和國家《物業(yè)管理條例》銜接，將天津市政府下發(fā)的有關(guān)規范性文件內容升格為地方性法規，并著(zhù)力為解決制約行業(yè)發(fā)展的深層次問(wèn)題、規范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序提供法規依據。
為確保新《條例》的貫徹落實(shí)，天津市國土資源和房屋管理局物業(yè)處、天津市物業(yè)管理協(xié)會(huì )正在抓緊修改《天津市業(yè)主會(huì )管理辦法》、《天津市物業(yè)管理招標投標管理辦法》和《天津市物業(yè)管理區域劃分暫行辦法》3個(gè)配套文件、《天津市前期物業(yè)管理服務(wù)合同》等4個(gè)示范文本、《天津市業(yè)主會(huì )備案程序》等5個(gè)備案程序。同時(shí)著(zhù)手對區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處（鄉鎮人民政府）有關(guān)人員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì )成員進(jìn)行分級、分批培訓，使其真正吃透和把握新《條例》的精神實(shí)質(zhì)，牢固樹(shù)立法律意識，自覺(jué)做到依法行政、依法經(jīng)營(yíng)、依法維權。
修訂后的《天津市物業(yè)管理條例》呈現以下十大特點(diǎn)：
特點(diǎn)之一：強化街道辦事處的監管職責
新《條例》將物業(yè)管理納入社區管理范疇，明確規定街道辦事處（鄉鎮人民政府）要明確部門(mén)和人員，負責對本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導、監督和協(xié)調，并在以下10個(gè)方面履行監管職責：1.負責組織、協(xié)調成立首次業(yè)主大會(huì )。2.受理業(yè)主大會(huì )備案。3.在業(yè)主委員會(huì )不按規定召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議或者臨時(shí)會(huì )議時(shí)，負責召集工作。4.在業(yè)主大會(huì )作出決定后30日內，業(yè)主委員會(huì )不代表業(yè)主大會(huì )與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同，或者不組織業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行換屆和補選工作的情況下，按照有關(guān)規定組織選舉新的業(yè)主委員會(huì )。5.監督開(kāi)發(fā)建設單位在物業(yè)竣工驗收合格后將物業(yè)管理用房無(wú)償移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。6.負責組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議，協(xié)調解決物業(yè)管理活動(dòng)中出現的問(wèn)題。7.對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，有權責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。8.接受業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反新《條例》行為的投訴和舉報。9.接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目的預警報告，協(xié)調解決退出和交接過(guò)程中出現的問(wèn)題；對未有業(yè)主委員會(huì )的物業(yè)項目，在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)監督下，接收退出物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的相關(guān)資料。10.對業(yè)主委員會(huì )及其成員不按照規定移交保管的資料、印章和財物的，應業(yè)主委員會(huì )的請求協(xié)助移交。
特點(diǎn)之二：非住宅物業(yè)也要通過(guò)招投標選聘“管家”
新《條例》在規定有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應當實(shí)行物業(yè)管理，又規定商貿、辦公、醫院、學(xué)校、工廠(chǎng)、倉儲等非住宅物業(yè)推行物業(yè)管理。并且規定新建物業(yè)，住宅物業(yè)建筑面積在三萬(wàn)平方米以上、非住宅物業(yè)建筑面積在一萬(wàn)平方米以上的，開(kāi)發(fā)建設單位應當通過(guò)公開(kāi)招標投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。這一規定將進(jìn)一步推進(jìn)我市物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程。
特點(diǎn)之三：同一個(gè)物業(yè)管理區域不得分割管理
新《條例》規定，新建物業(yè)項目，包括分期建設或者由兩個(gè)以上開(kāi)發(fā)建設單位建設的物業(yè)項目，其配套的設施設備是共用的，應當劃為一個(gè)物業(yè)管理區域。針對目前天津市高層物業(yè)項目不斷增多的趨勢，為防止出現同一個(gè)物業(yè)管理區域內的地上、地下建筑物和設施設備、相關(guān)場(chǎng)地分割進(jìn)行物業(yè)管理的情況發(fā)生，又作出了同一個(gè)物業(yè)管理區域內的地上、地下建筑物和設施設備、相關(guān)場(chǎng)地，不得分割進(jìn)行物業(yè)管理的規定。
特點(diǎn)之四：物業(yè)服務(wù)企業(yè)須依規經(jīng)營(yíng)
新《條例》規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應從以下6個(gè)方面規范管理服務(wù)行為：一是從事物業(yè)服務(wù)的人員應當取得相應的資格證書(shū)，并定期參加物業(yè)管理相應的職業(yè)教育培訓。二是加強對承接新建物業(yè)項目的查驗，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)協(xié)調開(kāi)發(fā)建設單位整改。三是按照規定加強對業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)的監督管理。四是加強對物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行的日常檢查，每年第四季度向業(yè)委會(huì )報告情況，并向全體業(yè)主公示。五是向業(yè)主公布專(zhuān)項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設施的經(jīng)營(yíng)收益。六是退出項目管理前提前三個(gè)月履行向有關(guān)部門(mén)報告制度，并做好資料等交接工作。這些規定將有效地規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為，維護業(yè)主的合法權益。
特點(diǎn)之五：加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰力度
新《條例》規定，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照規定履行退出程序和相應義務(wù)、將一個(gè)物業(yè)管理區域內的物業(yè)管理項目全部委托給他人管理、聘用未取得物業(yè)管理相應資格證書(shū)人員從事物業(yè)管理活動(dòng)和不辦理合同備案等違反條例規定的行為，物業(yè)管理行政主管部門(mén)將予以責令限期改正、罰款，直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)的處罰。通過(guò)加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規行為的行政監管力度，將進(jìn)一步規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)行為，維護市場(chǎng)秩序，保護業(yè)主的合法權益。
特點(diǎn)之六：欠費業(yè)主不能當選業(yè)委會(huì )成員
《物權法》規定“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。同時(shí)又規定“業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)；不得以放棄權利不履行義務(wù)”。新《條例》規定，遵守業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費是業(yè)主參加業(yè)主委員會(huì )選舉的必備條件之一，也就是說(shuō)今后欠費業(yè)主沒(méi)有參加業(yè)主委員會(huì )成員的選舉資格。
特點(diǎn)之七：機動(dòng)車(chē)輛停放有新規
物業(yè)管理區域內機動(dòng)車(chē)輛的停放與管理是目前全市遇到的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題之一，為此，新《條例》對這方面作了詳細規定：一是規定占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路停放機動(dòng)車(chē)輛的要征得業(yè)主大會(huì )同意，并必須保證消防通道和道路暢通；二是規定占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的必須交納場(chǎng)地占用費，并且明確了收取費用的使用用途；三是規定場(chǎng)地占用費的收取標準和使用辦法由業(yè)主大會(huì )或者開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定，廣大業(yè)主對費用的收取和使用情況有知情權；四是業(yè)主對機動(dòng)車(chē)輛的停放另有保管要求的，可在物業(yè)服務(wù)合同之外約定；五是機動(dòng)車(chē)輛和非機動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)管理區域內的停放、行駛的具體管理辦法由全體業(yè)主共同研究確定；六是對前期物業(yè)管理階段的機動(dòng)車(chē)輛和非機動(dòng)車(chē)輛的管理、收費標準及其費用使用用途等問(wèn)題在前期物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行約定。這些規定，體現了物業(yè)管理區域內機動(dòng)車(chē)輛的停放、行駛等管理由全體業(yè)主集體決策、物業(yè)服務(wù)企業(yè)執行的原則，對于減少因機動(dòng)車(chē)輛停放管理而產(chǎn)生矛盾糾紛將起到積極作用。
特點(diǎn)之八：新建非住宅物業(yè)被列入繳存維修資金范圍
新《條例》規定“有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅和非住宅物業(yè)，應當按照規定交納專(zhuān)項維修資金”，這一規定將為新建非住宅物業(yè)建立“房屋養老金”，延長(cháng)房屋使用壽命提供資金保障。另外，新《條例》還規定“專(zhuān)項維修資金增值資金除核定管理費用外，應當建立房屋應急解危專(zhuān)項資金，專(zhuān)項用于房屋應急解危支出”。為建立維修資金使用應急機制提供了法規依據。
特點(diǎn)之九：物業(yè)管理服務(wù)費計費方式業(yè)主有選擇權
新《條例》規定：物業(yè)管理服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等形式。實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當至少每季度向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，將服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進(jìn)行公示。此規定明確了物業(yè)管理服務(wù)費有兩種計費模式，業(yè)主可根據自己所在的物業(yè)管理項目實(shí)際情況進(jìn)行選擇。
特點(diǎn)之十：開(kāi)發(fā)建設單位在前期物業(yè)管理階段違規將受到處罰
新《條例》對開(kāi)發(fā)建設單位未按照規劃、設計建設、移交、登記物業(yè)管理用房以及未通過(guò)招投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、出售新建房屋時(shí)未向購房人明示并組織購房人書(shū)面確認前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約等6種違規行為明確了行政處罰規定，將進(jìn)一步規范開(kāi)發(fā)建設單位行為，有效保護購房人的合法權益。