這部涉及每家每戶(hù)切身利益的法規，山東省早在2000年就有了立法打算，但后來(lái)適逢《物業(yè)管理條例》和《物權法》出臺，山東省一直等到國家法律出臺后才完成草案。這次立法廣泛征求了政府各部門(mén)和社會(huì )公眾意見(jiàn)，并參考了其他省市的做法。
整部法規有很多制度創(chuàng )新，有些甚至是山東獨創(chuàng )的。省政府法制辦認為這部法規有八成內容是國家法律沒(méi)有規定的，現現實(shí)中突出的物業(yè)糾紛難題在該法中都能找到解決辦法。為此，我們特請省政府法制辦負責該立法項目的人員就草案的創(chuàng )新性制度，作出出權威解讀。
配套幼兒園若無(wú)約定將屬于全體業(yè)主所有
問(wèn)題：目前，物業(yè)管理區域內的配套建筑及設施設備的產(chǎn)權歸屬不明晰，成為物業(yè)管理糾紛居高不下的根本原因。國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》僅對“物業(yè)服務(wù)用房”所有權規定屬于業(yè)主，對其他配套建筑及設施設備的產(chǎn)權歸屬未作出規定?！段餀喾ā繁M管對道路、綠地、車(chē)庫、車(chē)位的產(chǎn)權歸屬作了規定，但規定得過(guò)于原則，這方面的產(chǎn)權糾紛仍然不斷。
至于住宅小區內配套建設的學(xué)校、會(huì )所、幼兒園、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備、中水處理系統、直飲水系統、集中式太陽(yáng)能熱水系統、地源熱泵等，截止到目前沒(méi)有任何一部法律、法規對其產(chǎn)權進(jìn)行界定。
解決辦法：草案規定，物業(yè)管理區域內的政務(wù)管理用房、社區居民委員會(huì )用房和中小學(xué)校，屬于政府所有。按照規劃在住宅小區內配套建設的會(huì )所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定；“未作約定的，屬于全體業(yè)主共有。”約定屬于建設單位所有的，建設單位可以贈予全體業(yè)主，也可以自行經(jīng)營(yíng)或者出租、出售，但應當優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫的歸屬，由建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。共用車(chē)庫計入商品房建設成本的，其產(chǎn)權屬于全體業(yè)主共有。
物業(yè)管理區域內封閉運行的太陽(yáng)能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位投資經(jīng)營(yíng)的除外。
水電氣熱等設施設備專(zhuān)營(yíng)單位所有并維護
問(wèn)題：現實(shí)中，業(yè)主專(zhuān)有部分以外的供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，大都是開(kāi)發(fā)企業(yè)代建并把建設費用轉嫁到了業(yè)主身上。也就是說(shuō)，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備名義上是開(kāi)發(fā)企業(yè)建設的，實(shí)際上是攤到了房?jì)r(jià)中，是業(yè)主掏錢(qián)購買(mǎi)的，這本身已不合理，如果再讓業(yè)主承擔這些專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修、養護、更新責任，更不合理。由于《物業(yè)管理條例》對于專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的產(chǎn)權歸屬以及移交問(wèn)題均未作出規定，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對物業(yè)管理區域內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施沒(méi)有真正履行其維修、養護責任，對這部分設施設備的維修和養護，實(shí)際上是由業(yè)主負擔的。
解決辦法：草案從源頭上界定了專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的產(chǎn)權，即：物業(yè)管理區域內業(yè)主專(zhuān)有部分以外的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸、郵政等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，屬于相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。
同時(shí)，為了保障專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位切實(shí)履行對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護職責，草案規定了專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的移交制度，即：建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備移交手續。辦理移交手續后，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修、養護、更新責任，就由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔。
首位業(yè)主入住滿(mǎn)兩年“必須”成立業(yè)主大會(huì )
問(wèn)題：目前，不少住宅小區都沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主維權的渠道沒(méi)有完全建立起來(lái)，業(yè)主自治制度實(shí)行得并不理想。原因是多方面的，一方面，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了一己私利，設置種種障礙阻撓業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )；另一方面，由于民主意識、自治意識不夠發(fā)達，有些業(yè)主對物業(yè)管理漠不關(guān)心，不熱心參與業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì )的選舉工作，導致業(yè) 主大會(huì )成立不起來(lái)，業(yè)主委員會(huì )也就難以選舉成立。
解決辦法：草案明確規定了召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的條件，即：只要業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上，或者業(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上，或者自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且入住戶(hù)數的比例達到百分之二十以上，都“必須”成立首次業(yè)主大會(huì )。另外，為了保障首次業(yè)主大會(huì )能夠成立，草案規定，符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府“應當”組建業(yè)主大會(huì )籌備組。
車(chē)庫車(chē)位的使用管理須優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需求
問(wèn)題：目前，在車(chē)位、車(chē)庫的管理方面存在的問(wèn)題主要有：一是許多新建小區的車(chē)庫、車(chē)位由于售價(jià)太高，很多業(yè)主購買(mǎi)不起，而開(kāi)發(fā)企業(yè)又只售不租，或者是將租賃費定得過(guò)高；二是物業(yè)管理區域內停車(chē)秩序比較混亂。有的小區由于地下車(chē)庫、車(chē)位比較貴，地上車(chē)位相對便宜，車(chē)輛大都停在小區道路兩邊，而地下車(chē)庫、車(chē)位卻長(cháng)期閑置，既影響了小區的交通秩序，又浪費了地下資源；三是建設時(shí)間比較長(cháng)的小區尤其是舊小區，由于規劃建設的車(chē)庫、車(chē)位不能滿(mǎn)足業(yè)主的需求，或者沒(méi)有規劃建設相應的車(chē)庫、車(chē)位，在一定程度上存在著(zhù)停車(chē)難的問(wèn)題。
解決辦法：為了優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求，解決車(chē)庫只售不租的問(wèn)題，草案規定，車(chē)庫應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需要，在國家和省規定的期限內，業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租車(chē)庫的，建設單位應當出租，租賃費的標準參照有關(guān)部門(mén)發(fā)布的指導價(jià)格確定。
為了解決業(yè)主只在地面停車(chē)地下無(wú)人停車(chē)的問(wèn)題，草案規定，物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫應當優(yōu)先投入使用；車(chē)庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置規劃以外的車(chē)位。
為了解決建設時(shí)間比較長(cháng)的小區無(wú)車(chē)庫、車(chē)位或者車(chē)庫、車(chē)位不能滿(mǎn)足業(yè)主需求的問(wèn)題，草案規定，鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )和城鄉規劃行政主管部門(mén)同意的情況下，建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫和立體停車(chē)設施，滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求。
開(kāi)發(fā)商在交付物業(yè)前應一次性交足質(zhì)保金
問(wèn)題：物業(yè)糾紛很大一部分是由物業(yè)質(zhì)量引起的。有的小區入住不久，物業(yè)就出現了質(zhì)量問(wèn)題，如墻體裂縫、墻體涂料脫落、樓頂漏雨、路面起沙等等。物業(yè)在質(zhì)量保修期期間出現質(zhì)量問(wèn)題，應當是由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔保修責任的，但不少開(kāi)發(fā)企業(yè)將物業(yè)交付后，公司就注銷(xiāo)了，業(yè)主找不到開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)承擔保修責任，即使是開(kāi)發(fā)企業(yè)存在，因為缺少相應的措施和手段，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)承擔保修責任也是相當難的。
解決辦法：為此，草案規定了新建物業(yè)質(zhì)量保修金監管制度，即：建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)質(zhì)量保修金監管部門(mén)設立的賬戶(hù)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。建設單位不履行保修義務(wù)的，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支；物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿(mǎn)后，建設單位履行了法定保修責任的，相對應的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額由物業(yè)質(zhì)量保修金監管部門(mén)及時(shí)退還建設單位。
實(shí)行新建物業(yè)質(zhì)量保修金監管制度，并不增加開(kāi)發(fā)企業(yè)的負擔?，F實(shí)情況是，開(kāi)發(fā)企業(yè)都扣留施工企業(yè)的一部分資金作為質(zhì)量保修金，草案規定的物業(yè)質(zhì)量保修金可由這部分資金轉化而成，對這部分資金建立監管制度，可以使開(kāi)發(fā)企業(yè)真正履行物業(yè)保修期的保修責任。