案情
2001年6月，劉先生經(jīng)人介紹購買(mǎi)了一套面積為89平方米的住宅居住。購房后，劉先生即與小區的物業(yè)管理公司簽訂了一份《物業(yè)服務(wù)合同》，該合同約定物業(yè)管理費住宅為1.2元/平方米收費；業(yè)主和物業(yè)使用人逾期繳納物業(yè)管理費的，從逾期之日起每日按應交管理費的千分之一交納滯納金；對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量約定，物業(yè)公司必須按下列約定實(shí)現目標管理：清潔衛生、綠化、保安等九項內容。其中保安方面約定：實(shí)行24小時(shí)保安的義務(wù)，每天巡查十二次，固定崗設六個(gè)并對電梯、大堂等監控。
2006年8月31至11月8日期間，劉先生因其房屋被盜，共5次向居住地派出所報警。2007年3月23日，物業(yè)公司以劉先生拖欠2005年1月至2007年1月的物業(yè)管理費、公攤水電費、公共維修基金等共計5630元及逾期付款滯納金等向某區人民法院提起訴訟。
審判
某區人民法院經(jīng)公開(kāi)開(kāi)庭審理后認為，物業(yè)公司作為劉先生所居住的小區物業(yè)管理企業(yè)，履行了對小區的物業(yè)管理義務(wù)，按權利義務(wù)對等的原則，其享有收取物業(yè)管理費的義務(wù)。劉先生作為房屋業(yè)權人既然享受物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，就應向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費?！段飿I(yè)服務(wù)合同》對物業(yè)公司和劉先生均有約束力，故劉先生應按約定向物業(yè)公司承擔違約責任，支付滯納金。劉先生表示他的房屋多次發(fā)生被盜的情況，但沒(méi)有提供證據證明是由于物業(yè)公司的失職造成，劉先生的抗辯理由不足以支持劉先生拒絕向物業(yè)公司繳納有關(guān)費用。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第一百三十五條、《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條規定，判決劉先生應于判決生效后十日內，向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)費、公攤水電費、公共維修基金等合計5630元；并從逾期之日起按逾期金額支付日千分之一的滯納金。
判決后，劉先生不服，向某市中級人民法院提出上訴。其上訴稱(chēng)，物業(yè)公司未盡到管理之責，治安非常差，致使其住房多次被盜竊。物業(yè)公司對小區的治安疏于管理，使盜賊有機可乘；更有甚者，物業(yè)公司的個(gè)別保安人員與盜賊串通，為盜賊提供方便。物業(yè)公司沒(méi)有盡治安管理之責，沒(méi)有理由向業(yè)主收取管理費。由于物業(yè)管理違約在先，根據合同法的有關(guān)規定，其完全可以行使不安抗辯權，不向物業(yè)公司交付管理費。請求二審法院撤銷(xiāo)原審判決；駁回物業(yè)公司的全部訴訟請求。
被上訴人物業(yè)公司答辯稱(chēng)，上訴人劉先生所謂的被盜事件至今無(wú)法核實(shí)真偽。答辯人嚴格按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定履行職責，深受廣大業(yè)主的好評。請求二審法院駁回上訴，維持原判。
某市中級人民法院經(jīng)審理后認為，物業(yè)公司是具有合法資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，其與業(yè)主簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》均是合同簽訂主體的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律、行政法規的強制性規定，是合法有效的，物業(yè)公司對小區行使物業(yè)管理的行為合法。上訴人劉先生有義務(wù)向被上訴人物業(yè)公司支付物業(yè)管理費及公攤水電費、公共維修金等。依據物業(yè)服務(wù)合同，被上訴人物業(yè)公司負有實(shí)行24小時(shí)保安的義務(wù)，每天巡查十二次，固定崗設六個(gè)并對電梯、大堂等監控，根據合同的約定，被上訴人物業(yè)公司提供的保安應該比較完備，但上訴人劉先生的房屋在2006年8月31日至11月8日被盜竊五次，尤其是上訴人劉先生將房屋被盜情況告知被上述人物業(yè)公司后，被上述人理應加強對上訴人劉先生在區域的保安監控，但上訴人劉先生的房屋仍然在短時(shí)間內多次被盜，可見(jiàn)被上訴人物業(yè)公司沒(méi)有切實(shí)履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的保安義務(wù)，故自2006年9月1日起應扣減保安費的具體數額，而合同約定的物業(yè)管理義務(wù)共有九項，故保安費占物業(yè)管理費總額的九分之一為宜。被上訴人物業(yè)公司的物業(yè)管理不僅包括保安，而且還包括公共環(huán)境、清潔衛生等八項義務(wù)，故上訴人以被上訴人沒(méi)有切實(shí)履行保安義務(wù)拒絕支付其余八項物業(yè)管理費沒(méi)有依據，不予支持。雖然物業(yè)服務(wù)合同明確約定了逾期繳納物業(yè)管理費的違約責任，但被上訴人金都物業(yè)沒(méi)有切實(shí)履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的保安義務(wù)，且物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有明確約定物業(yè)管理費中應如何扣減保安費，故上訴人不應支付逾期交納物業(yè)管理費的的滯納金，原審法院判令上訴人劉先生支付滯納金不當，應予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）、（三）項的規定，判決上訴人應在扣除2006年9月1日的保安費及拖欠物業(yè)管理費的滯納金后，其余款項應在判決生效后十日內支付給被上訴人物業(yè)公司。
評析
如何認定物業(yè)管理公司提供的物業(yè)服務(wù)是否符合合同約定，是多年來(lái)困擾業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的老大難的問(wèn)題，也是人民法院在審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛中較為棘手的問(wèn)題，某市法院在這方面做了有益的嘗試，為準確認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，以及是否符合服務(wù)規范的要求做了很好的認定和處理，為今后處理類(lèi)似物業(yè)糾紛問(wèn)題提供了很好的借鑒。
從一般的物業(yè)管理合同來(lái)看，關(guān)于物業(yè)管理公司提供的服務(wù)各類(lèi)均有明確的規定，但服務(wù)的具體標準卻沒(méi)有相應的規定，如何認定物業(yè)管理公司是否存在違約行為是司法實(shí)踐中的一個(gè)難點(diǎn)。筆者認為，解決上述問(wèn)題需遵循兩個(gè)基本原則，第一遵循“有約定從約定”的合同意思自治原則；第二，如果當事人的約定不明確，則應依據現有法律的有關(guān)規定進(jìn)行判斷，并依據法律的基本原則適當使用法官的自由裁量權?！段飿I(yè)管理條例》第四十一條規定：物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》對收費問(wèn)題作了比較全面的規定。由于上述行政法規及部門(mén)規章規定還是比較原則的，各地地方行政主管部門(mén)開(kāi)始著(zhù)手制定符合本地區實(shí)際和物業(yè)服務(wù)狀況的更為具體的物業(yè)收費標準。如廈門(mén)市國土資源與房產(chǎn)管理局就制定了新的物業(yè)管理服務(wù)等級標準，該標準將物業(yè)管理水平分為三級，并從“綜合管理服務(wù)”、“房屋管理”、“共用設施設備維修養護”、“協(xié)助維護公共秩序”、“保潔服務(wù)”、“綠化養護管理”等方面對各級服務(wù)水平作了比較明確的規定，其可操作性較強。同時(shí)，由于物業(yè)管理屬于服務(wù)業(yè)，難以確定一個(gè)絕對的客觀(guān)標準，因此法官的主觀(guān)認同亦十分重要，法官在判決時(shí)必須適當運用裁量權以達到維護雙方當事人合法權益的目的。
本案雙方當事人對物業(yè)管理公司履行保安方面的義務(wù)約定得比較詳細，被上訴人物業(yè)公司負有實(shí)行24小時(shí)保安的義務(wù)，每天巡查十二次，固定崗位六個(gè)并對電梯、大堂等監控，法院應依據上述標準來(lái)認定物業(yè)管理公司是否違反保安方面的義務(wù)。由于被上述人物業(yè)公司并未在合同中承諾上訴人劉先生的房屋不會(huì )被盜，故上訴人劉先生的房屋是否被盜并非法院認定物業(yè)公司是否依約提供保安義務(wù)的標準。如果被上訴人完全依據上述標準提供了保安義務(wù)，即使上訴人的房屋被盜，被上訴人亦不應承擔違約責任。但如果在沒(méi)有證據顯示被上訴人完全依約提供了保安義務(wù)的情況下，法院可以依據上訴人房屋短時(shí)間內多次被盜的情況來(lái)推定被上訴人物業(yè)公司的履約情況。
本案中上訴人劉先生提供證據證明其房屋在短時(shí)間內多次被盜，并以此證明被上訴人物業(yè)公司并未盡到保安義務(wù)，被上訴人雖然對此予以否認，但在訴訟中沒(méi)有提供證據證明其依約提供上述保安義務(wù)，而根據合同的約定被上訴人物業(yè)公司提供的保安應該比較完備，尤其是上訴人劉先生將房屋被盜情況告知被上訴人后，被上訴人理應加強對上訴人房屋所在區域的保安監控，故依據上述情況可以推定物業(yè)管理公司沒(méi)有依約提供保安義務(wù)。雖然被上訴人物業(yè)公司沒(méi)有依約提供保安義務(wù)，上訴人劉先生可以行使先履行抗辯權不支付物業(yè)管理費中的保安方面的費用，但上訴人并沒(méi)有證據證明被上訴人沒(méi)有履行合同約定的其他義務(wù)，依據公平合理原則，上訴人劉先生不能拒絕繳納全部物業(yè)管理費，但由于雙方并沒(méi)有約定保安費用占全部物業(yè)管理費的比例，故上訴人沒(méi)有繳納物業(yè)管理費是有合理理由的，二審法院沒(méi)有判令其支付滯納金也是居于此原因。當然如何具體判令上訴人不支付滯納金的起止時(shí)間還可以再探討，筆者認為，在上訴人房屋被盜之前，應該推定被上訴人物業(yè)公司是依約提供了保安義務(wù)的，上述人劉先生不支付物業(yè)管理費沒(méi)有法律依據，基應支付逾期交納物業(yè)管理費的滯納金；在上訴人的房屋被盜之后，由于被上訴人未能證明其完全依約提供了保安義務(wù)，而保安費占物業(yè)管理的比例不清楚，故上訴人拒絕交納物業(yè)管理費是合理的，其無(wú)須支付滯納金。由于雙方?jīng)]有約定保安費占物業(yè)管理費的比例，依據物業(yè)管理公司提供了九項服務(wù)，二審法院認定保安費用占物業(yè)管理費的九分之一是可行的。
從日常實(shí)踐來(lái)看，保安涉及業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全問(wèn)題，一般而言，業(yè)主對物業(yè)管理中的安全義務(wù)是最為關(guān)注的，也是業(yè)主判斷物業(yè)公司是否切實(shí)履行物業(yè)管理義務(wù)的最重要標準，保安費在物業(yè)管理費中所占的比例應該提高，以引導、促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強保安服務(wù)。