美國公寓的物業(yè)叫做COMM ON-CH ARGES,意思是公共收費，或者是業(yè)主共享公寓小區部分的開(kāi)支收費。不過(guò)和國內的制度相比較，美國公寓物業(yè)費的制度、收集與使用和國內有諸多不同。
開(kāi)發(fā)商制定標準
美國政府并不參與物業(yè)費的制度，政府關(guān)心的是國家的財政收入，因而只制定購買(mǎi)土地的稅收標準，新蓋的樓一般都有15-20年的減免稅期。
每一個(gè)造樓計劃都必須得到政府的審核。開(kāi)發(fā)商在消費者購樓時(shí)要附一本已得到政府批準的該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)，內容包括該公寓地點(diǎn)、結構、材料、單元圖、保修期、買(mǎi)賣(mài)手續、地稅減免計劃、價(jià)格、物業(yè)費以及業(yè)主委員會(huì )選舉法等等。OFFERING PLAN一經(jīng)政府批準，開(kāi)發(fā)商就不能改變其中的任何條例，如要改變，必須由律師書(shū)寫(xiě)更改報告（am endment）,得到政府司法部門(mén)批準方可執行。
對買(mǎi)房的消費者來(lái)說(shuō)，OFFERING PLAN中的物業(yè)費是消費者購房的重要參數。因為買(mǎi)房的價(jià)格是一次性的，而物業(yè)費卻是永久的。所以，為了吸引大家購房，開(kāi)發(fā)商通常會(huì )盡可能將物業(yè)費制定在一個(gè)合理的范圍內。
一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商會(huì )根據水煤電的費率、員工薪資福利、設備維護保養等預算，來(lái)制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每個(gè)單元每月要支付多少金額。我手上有不少紐約公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈頓425FIFTH AVE公寓，該公寓坐落在曼哈頓中城的第5大道上，共60余層175個(gè)單元，48個(gè)儲藏室，42個(gè)酒庫，每年的物業(yè)費預算是1769597美元，也就是近177萬(wàn)美元一年。這些物業(yè)費中包括13項基本開(kāi)支。
這13項開(kāi)支的每一項都有幾頁(yè)紙的詳細說(shuō)明，例如員工薪水福利一項中列出，該公寓雇用一名需要免費配給一套入住單元的經(jīng)理，他的周薪為961.54美元；一名維修工，周薪727.61美元；十二名警衛、清潔工，他們的周薪是660.63美元以及14名員工的傷殘失業(yè)保險費28851美元；醫療培訓、資金等費用117853美元，總共合計745031美元。該公寓的人工開(kāi)支745031美元，占了一年物業(yè)費的42%，有些驚人！
眾所周知，美國的人工費用是很貴的。但一般來(lái)說(shuō)，美國大部分公寓的人工開(kāi)支只是占總物業(yè)費的三分之一。如果公寓的人工開(kāi)支超出物業(yè)費的33%，消費者會(huì )思考它的合理性了。
按照這些明細核算下來(lái)，該公寓874平方（相當于80平方米）的單元，每月的物業(yè)費就是732.10美元，而1588平方就是1443.69美元，這在紐約，也算得上是相當高的物業(yè)費。之所以以此為例，是因為此物業(yè)費的構成比例是有代表性的。
管理公司收費
物業(yè)費的收取是物業(yè)管理公司最重要的工作之一，而且這也是質(zhì)量管理公司的星級標準。
通常在公寓的OFFERING PLAN中，已經(jīng)把收物業(yè)費的方式、條例、法律責任都寫(xiě)得清清楚楚。紐約的公寓一開(kāi)盤(pán)，就是說(shuō)，從開(kāi)發(fā)商賣(mài)出第一套單元開(kāi)始，整個(gè)公寓的每個(gè)單元就必須支付物業(yè)費，沒(méi)有售出的單元的物業(yè)費由開(kāi)發(fā)商支付，一分錢(qián)也不能少。物業(yè)費一般都是按月收的。管理公司在每個(gè)月的下旬向業(yè)主寄發(fā)管理費賬單。
在美國也有向業(yè)主收一年物業(yè)費的情況。有一位業(yè)主要回香港居住一年，她來(lái)問(wèn)是否可交一年物業(yè)費，公司同意了，但要求她寫(xiě)12張支票（每月一張）放在管理公司，在每月初拿一張轉存入公寓銀行賬戶(hù)。為什么不把她的錢(qián)一次存入銀行呢？第一，這樣做不符合年終財會(huì )審計。第二，要付她銀行利息，計算十分麻煩。
月月收物業(yè)費，從財務(wù)與管理兩個(gè)方面都符合業(yè)主利益。它是避免管理公司與業(yè)主之間法律糾紛的一項重要規則。
業(yè)主委員會(huì )的職責是省錢(qián)
在美國，開(kāi)發(fā)商制定的物業(yè)費并不是固定不變的。公寓OFFERING PLAN從政府批準日開(kāi)始，一般有效期為一年或兩年，以后可以根據公寓實(shí)際的運行情況，由業(yè)主委員會(huì )來(lái)進(jìn)行一些調整，業(yè)主委員會(huì )重要的任務(wù)是監督管理公司，幫助業(yè)主省錢(qián)理財。還拿曼哈頓425FIFTH AVE公寓作為例子吧，由開(kāi)發(fā)商制定的物業(yè)費預算中，包括了一套提供給管理人居住的單元，這套單元一年要耗費眾人的物業(yè)費128313美元。不過(guò)一年后，公寓業(yè)主委員會(huì )就有權取消管理人居住的單元，將這套單元出租，這樣一來(lái)，不僅每年能省下128313美元，相反可以增加公共基金，為業(yè)主減輕負擔。
出現新合同制定的變更的情況，預算中的第6條——合同服務(wù)與易耗品，就發(fā)揮作用了。合同服務(wù)是指開(kāi)發(fā)商與其他公司簽訂的服務(wù)合同，例如電梯、中央冷暖等一些重大設備的維修保養，這些合同費不一定合理，業(yè)主委員會(huì )有權重新尋找多家專(zhuān)業(yè)公司，進(jìn)行比價(jià)，簽署新的合同。
我在紐約管理的一幢商業(yè)大樓，原簽署的消防系統年保修費達12000美元，一年之后，與業(yè)主委員會(huì )一起尋找新的專(zhuān)業(yè)消防保養公司，年服務(wù)費只有8000美元，而且比上一家服務(wù)更好。這樣我們當然重新做了選擇。
在美國也有很多人怕買(mǎi)公寓，因為物業(yè)費年年漲，美國管理混亂的公寓也很多，《紐約時(shí)報》等地方報刊及華文報紙就經(jīng)?？情_(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主沖突的故事。比如2006年1月8日，紐約三大華文報紙刊登，中華大廈120名業(yè)主在大會(huì )上狂轟管理公司與業(yè)主委員會(huì )主席，要求業(yè)主委員會(huì )主席下臺，理由是年終的財務(wù)報告的支出費用不清。
我個(gè)我認為，這些混亂的故事并不是管理制度問(wèn)題，其中99%是管理公司與業(yè)主委員會(huì )執行人的素質(zhì)問(wèn)題。從這個(gè)角度說(shuō)，業(yè)主要積極參與物業(yè)管理十分重要。若公寓財務(wù)報告開(kāi)支不清，若提及明年要漲物業(yè)費，個(gè)個(gè)業(yè)主會(huì )伸長(cháng)脖子問(wèn)，誰(shuí)動(dòng)用了我的物業(yè)費？為什么？