(2009年1月8日山東省第十一屆人民代表大常務(wù)委員會(huì )第八次會(huì )議通過(guò))
第一章 總 則
第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第一節 物業(yè)管理區域
第二節 配套建筑與設施設備
第三節 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付
第三章 業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )
第一節 業(yè)主大會(huì )籌備組
第二節 業(yè)主大會(huì )
第三節 業(yè)主委員會(huì )
第四章 物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理
第一節 一般規定
第二節 住宅物業(yè)的裝飾裝修
第三節 車(chē)庫與車(chē)位的使用
第四節 業(yè)主自治管理
第五章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第一節 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第二節 行業(yè)自律
第六章 物業(yè)服務(wù)
第一節 物業(yè)服務(wù)內容與合同
第二節 物業(yè)服務(wù)收費
第七章 物業(yè)的維護
第一節 建設單位的保修責任
第二節 專(zhuān)有部分的維護
第三節 共用部位及共用設施設備的維護
第四節 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護
第八章 社區物業(yè)管理與舊住宅區物業(yè)管理
第一節 社區物業(yè)管理
第二節 舊住宅區物業(yè)管理
第九章 法律責任
第十章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 本條例適用于本省行政區域內物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監督管理活動(dòng)。
第四條 物業(yè)管理應當堅持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)、社區管理相結合的原則。
第五條 省人民政府建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
設區的市、縣（市、區）人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)或者建設行政主管部門(mén)（以下統稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén)），負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
城管執法、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、財政、民政、價(jià)格、公安、城鄉規劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關(guān)部門(mén)按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第六條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。
社區居民委員會(huì )負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條 縣級以上人民政府應當制定扶持政策，采取措施，推動(dòng)住宅區、商業(yè)區、工礦區及機關(guān)、學(xué)校、醫院等實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
鼓勵采用節能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第一節 物業(yè)管理區域
第八條 物業(yè)管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。
分期開(kāi)發(fā)建設或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域。
第九條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書(shū)、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業(yè)主管部門(mén)申請劃分物業(yè)管理區域。
物業(yè)主管部門(mén)應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)等單位的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。
第十條 物業(yè)管理區域劃定后，確需調整的，由物業(yè)主管部門(mén)按照本條例的規定重新進(jìn)行劃分登記，但應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域內已入住面積且已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。
第二節 配套建筑與設施設備
第十一條 物業(yè)管理區域內的各類(lèi)配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關(guān)住宅小區規劃、設計規范和工程標準進(jìn)行建設。
物業(yè)管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。
第十二條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應當符合下列規定：
（一）建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；
（二）具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。
業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房由建設單位無(wú)償提供，屬于全體業(yè)主共有。
第十三條 住宅小區內城管執法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區內的社區居民委員會(huì )用房，應當按照規劃要求進(jìn)行配套建設。
住宅小區內按照規劃配套建設的政務(wù)管理用房、社區居民委員會(huì )用房和承擔義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來(lái)源應當在項目建設條件意見(jiàn)書(shū)中載明。
第十四條 按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會(huì )所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
第十五條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫（包括專(zhuān)用車(chē)庫和共用車(chē)庫內的車(chē)位，下同）的歸屬，由建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定屬于建設單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷(xiāo)售。
第十六條 住宅小區內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調配合專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的施工，并承擔相關(guān)管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的各類(lèi)建設資金，統一并入城市基礎設施配套費（含綜合開(kāi)發(fā)費），并根據公用事業(yè)價(jià)格改革和調整情況逐步核減，交由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專(zhuān)項用于住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的投資建設。住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備歸專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區的市人民政府合理確定。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關(guān)管線(xiàn)和計量裝置。
第十七條 本條例實(shí)施前建設的住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，由業(yè)主大會(huì )決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。具體辦法由設區的市人民政府制定。
第十八條 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當依法履行專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修養護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶(hù)，保證服務(wù)質(zhì)量。
各級人民政府和有關(guān)主管部門(mén)應當加強對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監督管理，督促專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行投資、建設和維護管理義務(wù)。
第十九條 物業(yè)管理區域內封閉運行的太陽(yáng)能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營(yíng)單位投資經(jīng)營(yíng)的除外。
第二十條 城鄉規劃、建設行政主管部門(mén)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí)，應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的意見(jiàn)。
第三節 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付
第二十一條 建設單位應當依法通過(guò)招標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)十日前，持招標公告或者投標邀請書(shū)、招標文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門(mén)備案。
第二十二條 鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開(kāi)發(fā)建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶(hù)驗收時(shí)，應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監督。
第二十三條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權歸屬等資料報物業(yè)主管部門(mén)備案，并在商品房銷(xiāo)售時(shí)將上述資料作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的內容。
前期物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、收費方式及收費起始時(shí)間、合同終止情形等內容進(jìn)行約定；涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的，其約定應當一致。
第二十四條 新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續：
（一）生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶(hù)計量裝置；
（二）雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;
（三）小區用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò )，并安裝分戶(hù)計量裝置；
（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶(hù)計量裝置和供熱分戶(hù)控制裝置；
（五）電話(huà)通信線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶(hù)，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位；
（六）按照規劃要求完成消防供水、消防自動(dòng)報警裝置、消防車(chē)通道等共用消防設施建設；
（七）小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；
（八）按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環(huán)境衛生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設施建設；
（九）按照規劃要求完成綠化建設及車(chē)庫、車(chē)位的配置；
（十）住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設置有效的隔離設施；
（十一）法律、法規規定的其他條件。
建設單位應當組織有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規定，對住宅小區進(jìn)行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城鄉規劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門(mén)的監管，并向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理綜合驗收備案手續。
第二十五條 建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備接收管理手續，并協(xié)助物業(yè)買(mǎi)受人與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。
第二十六條 建設單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。
第二十七條 建設單位應當在物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的監督下，按規定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶(hù)驗收等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（四）業(yè)主名冊；
（五）物業(yè)管理必需的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì )。
鼓勵建設單位為其開(kāi)發(fā)的住宅小區的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營(yíng)用房或者給予資金支持。