“八桂物業(yè)管理行業(yè)聯(lián)盟”舉辦“物業(yè)管理當前形勢與未來(lái)發(fā)展”主題論壇

新形勢下的挑戰與思考

——記“八桂物業(yè)管理行業(yè)聯(lián)盟”第二次活動(dòng)暨“物業(yè)管理當前形勢與未來(lái)發(fā)展”主題論壇

2009年4月1日，八桂物業(yè)管理行業(yè)聯(lián)盟（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“八桂聯(lián)盟”）正式成立，這是廣西物業(yè)管理行業(yè)首個(gè)創(chuàng )新的行業(yè)區域性聯(lián)盟。它本著(zhù)“友好合作，共謀發(fā)展”的目的，把行業(yè)的力量盡可能的吸取進(jìn)來(lái)，凝聚在一起，增強行業(yè)的凝聚力和影響力，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展尋求更廣闊的生存空間，這也是聯(lián)盟成立的目的和宗旨。

2009年6月25日，八桂聯(lián)盟的第二次活動(dòng)暨“物業(yè)管理當前形勢與未來(lái)發(fā)展”主題論壇（以下簡(jiǎn)稱(chēng)活動(dòng)）在南寧市菩提山莊隆重舉行。此次活動(dòng)由南寧、柳州、桂林、北海四個(gè)城市的物業(yè)管理協(xié)會(huì )共同主辦，并得到了自治區建設廳以及相關(guān)城市主管部門(mén)領(lǐng)導的大力支持。當天，自治區建設廳房產(chǎn)處以及南寧、柳州、桂林、北海、貴港、欽州、防城港等城市的主管部門(mén)領(lǐng)導，各聯(lián)盟成員的會(huì )長(cháng)、副會(huì )長(cháng)、秘書(shū)長(cháng)、副秘書(shū)長(cháng)、南寧、柳州、桂林、北海、貴港等友邦城市的物業(yè)管理代表、以及部分媒體代表共350多人參加了此次活動(dòng)。

論壇分為主題演講和嘉賓互動(dòng)交流兩個(gè)部分，并邀請到了業(yè)內資深人士——深圳市公元物業(yè)管理有限公司董事長(cháng)朱江和浙江耀江物業(yè)管理有限公司董事長(cháng)兼總經(jīng)理陳家豪參與活動(dòng)，朱江先生從如何專(zhuān)業(yè)化打造企業(yè)生存空間、企業(yè)規?；l(fā)展等方面發(fā)表了題為《物業(yè)管理企業(yè)的可持續發(fā)展》的主題演講；而陳家豪先生則從物業(yè)管理當前存在的問(wèn)題、自己的企業(yè)如何發(fā)展、行業(yè)未來(lái)的發(fā)展等方面作了題為《物業(yè)管理當前存在問(wèn)題的思考和未來(lái)發(fā)展的探討》的主題演講。他們銳利的行業(yè)眼光和豐富的從業(yè)經(jīng)驗，使大家受益匪淺，精彩的演講博得大家的關(guān)注和認同。

新機遇

主題論壇舉辦是基于國家目前利好物業(yè)管理行業(yè)的政策大環(huán)境。為了應對當前金融危機下我國面臨的經(jīng)濟增長(cháng)壓力，“兩會(huì )”期間溫家寶總理在《政府工作報告》中明確提出將“大力發(fā)展社區商業(yè)、物業(yè)、家政等便民消費”，以此作為積極擴大內需和拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的重要手段，并強調了今后一段時(shí)期國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展的基本目標是：“保增長(cháng)、保民生、保穩定、促就業(yè)”（簡(jiǎn)稱(chēng)“三保一促”）。這意味著(zhù)我們國家已經(jīng)認識到物業(yè)管理行業(yè)在拉動(dòng)社會(huì )經(jīng)濟增長(cháng)中所起的作用，以及發(fā)展物業(yè)管理與“三保一促”的直接聯(lián)系。

“應該說(shuō)，政府工作報告肯定了我們物業(yè)管理行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用，這對我們行業(yè)的未來(lái)發(fā)展必將會(huì )是一個(gè)契機。但是我們還看到當前物業(yè)管理發(fā)展中還存在許多的問(wèn)題，不少企業(yè)面對困難很困惑，甚至對物業(yè)管理的發(fā)展前景產(chǎn)生了動(dòng)搖?；谶@些原因，我們舉辦了這一期主題論壇。目的有三個(gè)，第一、幫助企業(yè)認清當前物業(yè)管理的形勢以及未來(lái)的發(fā)展趨勢；第二、鼓勵企業(yè)樹(shù)立對我們物業(yè)管理行業(yè)的信心；第三、為區內各友邦城市的同行提供一個(gè)交流的平臺?！蹦蠈幨形飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)黃櫟代表主辦方在致辭中如是說(shuō)。

北海協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)黃慶鋒、柳州協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)莫太貴、桂林協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)侯星明分別致辭，他們都表示在當前機遇和挑戰并存的形勢下，舉行這樣一場(chǎng)意義深刻的論壇，行業(yè)之間可以更好的交流溝通，八桂聯(lián)盟的平臺優(yōu)勢十分明顯。

 “把政府的工作目標與行業(yè)的發(fā)展結合起來(lái)具有重要意義，我們應當深刻認清物業(yè)管理的本質(zhì)，提高全局意識?！蹦蠈幨蟹慨a(chǎn)管理局甘向和副局長(cháng)的講話(huà)讓在座的各位代表對物業(yè)管理有了更深的思考。

自治區建設廳房產(chǎn)處謝東副處長(cháng)在致辭中則對物業(yè)管理行業(yè)寄托了政府的殷切希望，他表示：“國家的重視和支持，將為物業(yè)管理行業(yè)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展機遇。我們希望八桂聯(lián)盟能充分發(fā)揮區域聯(lián)盟的典范作用，增強區內各城市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的凝聚力和影響力，為政府分憂(yōu)解難，奠定和諧社會(huì )環(huán)境的基石?！?/SPAN>

以往提到物業(yè)管理行業(yè)，多數人總是停留在粗淺的理解上，并對物管行業(yè)有所偏見(jiàn)，造成行業(yè)一度處在比較低的社會(huì )地位。如今，政府部門(mén)越來(lái)越多的關(guān)注和支持行業(yè)發(fā)展，行業(yè)的發(fā)展方向必須重新定位，“物管人需要的是對行業(yè)前景的信心，以及社會(huì )各界的支持和理解?！标惣液老壬粲?。

當前存在問(wèn)題

新的發(fā)展機遇下，行業(yè)的發(fā)展中存在的問(wèn)題和困難更迫切的需要解決了。物管行業(yè)服務(wù)的對象千家萬(wàn)戶(hù)，眾口難調，服務(wù)的內容又是生活中最基本卻又最容易被人忽略的工作，加上物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的特殊契機（房產(chǎn)商品化的產(chǎn)物），為物業(yè)管理行業(yè)的生存發(fā)展空間埋下了重重關(guān)卡，惡性競爭也由此產(chǎn)生，不少企業(yè)甚至對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景產(chǎn)生了動(dòng)搖。

收費難、價(jià)格低

這是在采訪(fǎng)過(guò)程中聽(tīng)到最多的聲音。由于業(yè)主維權意識的不斷增強，而政府政策又相對滯后，加上一直以來(lái)媒體報道對物業(yè)管理主要集中在負面和替業(yè)主維權上，比較缺少正面的東西，導致物業(yè)管理行業(yè)沒(méi)有得到應有的社會(huì )理解。在收取費用上，由于廣西各城市還沒(méi)有實(shí)行“一費制”，分類(lèi)收費不僅耗費大量的人力物力成本，還不容易得到業(yè)主的配合。

在2003年以前，物業(yè)服務(wù)費實(shí)行政府定價(jià)，現在雖說(shuō)是實(shí)行了政府指導價(jià)，但仍然很難給企業(yè)有調價(jià)的空間?！罢贫ㄖ笇r(jià)的時(shí)候，更多考慮的是民生問(wèn)題，對于物管企業(yè)的生存困難還不太了解。如果我們要調價(jià)，兩個(gè)‘三分之二’的表決權（即調價(jià)必須要有三分之二以上的業(yè)主人數或小區三分之二產(chǎn)權面積業(yè)主人數通過(guò)業(yè)委會(huì )表決同意）實(shí)際操作很困難，誰(shuí)愿意多給錢(qián)呢？”柳州市景江物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理肖岳明表示。記者在采訪(fǎng)中了解到，物業(yè)費長(cháng)期難以提升，而另一方面企業(yè)為了生存發(fā)展又必須要不斷增加成本投入，加上最低工資標準的提高和企業(yè)員工社保的逐年遞增，很多物業(yè)公司很難控制好成本和效益的平衡點(diǎn)了?！拔覀兤鋵?shí)很想把很多東西做到更好，也知道要發(fā)展下去必須要做更好，但是我們拿什么來(lái)投入呢？”海南珠江物業(yè)酒店管理有限公司南寧分公司總經(jīng)理王挺無(wú)奈的說(shuō)到。很多的企業(yè)表示，成本投入已經(jīng)增加了50%左右，但是物業(yè)費卻沒(méi)見(jiàn)漲過(guò)。

社會(huì )地位低，反映問(wèn)題不受重視

很多人聽(tīng)到物業(yè)管理，腦海里不自覺(jué)的就想到“保潔”、“保安”，認為不過(guò)是掃地守門(mén)這些比較粗淺的工作。但其實(shí)物業(yè)管理是關(guān)系社會(huì )穩定的大事?！昂椭C這一詞其實(shí)是最針對物業(yè)管理來(lái)說(shuō)的，因為物業(yè)管理是針對千家萬(wàn)戶(hù)的服務(wù)，他們做好了，才能保證家庭和小區的安定。我們桂林市07年底就一直在加強同媒體的溝通，取得他們的理解，在報道方面將關(guān)注點(diǎn)更多放到物業(yè)管理實(shí)實(shí)在在為大眾服務(wù)的點(diǎn)上?！惫鹆质形飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)侯星明表示。而八桂聯(lián)盟的成立，也是想通過(guò)聯(lián)盟的形式擴大行業(yè)影響力，爭取更大的生存空間。

開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的轉嫁

物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生，是住房商品化的結果。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題轉嫁給物業(yè)公司的情況不同程度的存在著(zhù)。諸如開(kāi)發(fā)商樓市炒作、虛假廣告，承諾不兌現以及房屋售后等后合同義務(wù)遲延履行甚至不履行等現象屢見(jiàn)不鮮，而業(yè)主在這些矛盾產(chǎn)生的時(shí)候，往往遷怒于物業(yè)公司，若不解決就拒交物業(yè)費?！霸谶@方面，不僅加重了我們的服務(wù)困難，還替人背了黑鍋?！?/SPAN> 海南珠江物業(yè)酒店管理有限公司南寧分公司總經(jīng)理王挺如是說(shuō)。

人才難求，人員流動(dòng)大

“我們多希望能引進(jìn)高學(xué)歷人才，但付不起足夠挽留他們的報酬?！睅缀跏亲钚。▋H5%左右）的利潤，卻要繳納很高的稅收（稅率5%左右），很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)表示企業(yè)利潤實(shí)在是十分微小，而利潤空間在他們十幾倍左右的如IT行業(yè)，繳納的稅率只有3%左右而已?！拔覀兿Ｍ芩臀覀円怀?，在稅收政策上給予相應優(yōu)惠?！绷菔芯敖飿I(yè)管理有限公司總經(jīng)理肖岳明表示。

業(yè)委會(huì )決策、意見(jiàn)統一難

許多物業(yè)交付使用實(shí)施物業(yè)管理后，業(yè)主委員會(huì )遲遲成立不了，沒(méi)有一個(gè)機構代表業(yè)主的利益，去監督物業(yè)服務(wù)公司的行為。還有一些業(yè)委會(huì )成員甚至找物業(yè)服務(wù)公司要好處，或帶頭拒交管理費、水電費，隨意炒物業(yè)服務(wù)公司。有些業(yè)委會(huì )內部分為兩派，或兩棟樓各成立一個(gè)業(yè)委會(huì )，或住宅、商場(chǎng)各成立一個(gè)業(yè)委會(huì )等等。這些都會(huì )物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)增加不少難度。在論壇互動(dòng)討論環(huán)節，關(guān)于與業(yè)主、業(yè)委會(huì )的各種各樣糾紛成為眾人熱議焦點(diǎn)。

嘉賓暢談：今后的出路

（一）拓寬思路，將行業(yè)觸角延伸到更多的行業(yè)

陳家豪先生和朱江先生兩位嘉賓在做專(zhuān)題演講的時(shí)候就不約而同的表示，物業(yè)管理行業(yè)有著(zhù)自身獨天得厚的優(yōu)勢，比如投入成本不高，風(fēng)險較低，尤其是在金融危機的形勢下，還能保持很好的現金流。最重要的是，這個(gè)行業(yè)它涉及人類(lèi)生活的方方面面，幾乎覆蓋人類(lèi)社會(huì )的所有活動(dòng)，并與人類(lèi)社會(huì )共存亡，“時(shí)長(cháng)面廣”的優(yōu)勢讓人足以對它報有足夠的信心?！岸耶斍暗奈飿I(yè)管理水平很不平衡，市場(chǎng)有很大開(kāi)拓的空間?！标惣液老壬┵┒劦??！拔覀兤綍r(shí)忽略的紀念碑、度假山莊等也可以納入物業(yè)管理業(yè)務(wù)當中的。我相信10年或者20年之后，到時(shí)候行業(yè)的巨無(wú)霸應該會(huì )出現了，物業(yè)人可以真正的驕傲起來(lái)?！?/SPAN>

（二）經(jīng)營(yíng)和發(fā)展要腳踏實(shí)地

朱江先生表示：“在物業(yè)管理行業(yè)，我覺(jué)得創(chuàng )新這個(gè)詞用得太濫了。我們更應該腳踏實(shí)地的去努力?！币粋€(gè)企業(yè)發(fā)展到一個(gè)高度的時(shí)候，就是要升華出企業(yè)文化。如何做好企業(yè)的定位好自己的企業(yè)，朱江先生給出了自己的建議。定位一要誠信，那是企業(yè)形象實(shí)實(shí)在在的表現，這樣才能不失企業(yè)品牌形象和未來(lái)發(fā)展的機會(huì )；第二要專(zhuān)業(yè)，這是能力的表現，同時(shí)也是考驗一個(gè)公司是否能做到成本目標和品質(zhì)目標的平衡，專(zhuān)業(yè)的東西，最好能夠細分和量化來(lái)考察，這樣才能有效的執行；第三要不斷進(jìn)取和改進(jìn)，人才、資金和項目管理模式都要不斷完善，以強化行業(yè)競爭力。

至于物業(yè)公司應該追求什么樣的目標呢？“4個(gè)領(lǐng)先”則是朱江先生的制勝法寶?？蛻?hù)滿(mǎn)意度和品牌形象要領(lǐng)先；服務(wù)效果和專(zhuān)業(yè)性要領(lǐng)先和不斷改進(jìn)；團隊競爭力和相關(guān)代表要領(lǐng)先，努力把傳統對物業(yè)服務(wù)勞動(dòng)密集型性質(zhì)轉變成管理密集型；市場(chǎng)占有率和經(jīng)營(yíng)效益要領(lǐng)先。

（三）溝通式管理或可量化

在物業(yè)中，處理物業(yè)服務(wù)糾紛態(tài)度不好的案例占據了不小的比例。實(shí)際工作中，我們也發(fā)現不少員工其實(shí)從內心還是缺乏熱情的，只是在做職業(yè)性的微笑和回應，而主動(dòng)投入到業(yè)主中了解情況的還是很少，我們企業(yè)內部管理目前很多也是停留于形式上，倡導上，而沒(méi)有一個(gè)量化的考核標準。朱江先生表示：“其實(shí)工業(yè)化管理能給物業(yè)管理帶來(lái)很多啟示，最大的兩點(diǎn)就是分解和優(yōu)化。我們平時(shí)的上門(mén)拜訪(fǎng)、電話(huà)溝通或交朋友溝通都是很好的軟性管理方式。量化來(lái)做，應該會(huì )有比較好的效果?！?/FONT>