時(shí)值國慶60周年之際，住房和城鄉建設領(lǐng)域又一批法律法規開(kāi)始施行。本月施行的法律法規主要集中在物權法、物業(yè)管理、城鄉規劃及建筑節能領(lǐng)域。
高院出臺兩部《物權法》解釋
10月1日起，由最高人民法院頒布的《關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律問(wèn)題的解釋》開(kāi)始施行，對物業(yè)公司續聘、業(yè)主認定、車(chē)位車(chē)庫處分情況等做出更加細致的審理規定。
最高人民法院頒布的司法解釋中特別規定，在業(yè)主請求公布、查閱相關(guān)情況和資料時(shí)，應當向業(yè)主公開(kāi)，法院應該予以支持的包括：建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、作用情況；管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，以及業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定及會(huì )議記錄；物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；建筑區劃內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的處分情況。
最高人民法院頒布的司法解釋還明確，基于與建設單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱(chēng)的業(yè)主。物業(yè)服務(wù)合同的權利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì )請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區域，移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設施，人民法院應予支持。
《規劃環(huán)境影響評價(jià)條例》10月起生效
由國務(wù)院公布的《規劃環(huán)境影響評價(jià)條例》10月1日開(kāi)始生效，旨在加強對規劃的環(huán)境影響評價(jià)工作，提高規劃的科學(xué)性，從源頭預防環(huán)境污染和生態(tài)破壞，促進(jìn)經(jīng)濟、社會(huì )和環(huán)境的全面協(xié)調可持續發(fā)展。
條例規定，國務(wù)院有關(guān)部門(mén)、設區的市級以上地方人民政府及其有關(guān)部門(mén)，對其組織編制的土地利用的有關(guān)規劃和區域、流域、海域的建設、開(kāi)發(fā)利用規劃，以及工業(yè)、農業(yè)、畜牧業(yè)、林業(yè)、能源、水利、交通、城市建設、旅游、自然資源開(kāi)發(fā)的有關(guān)專(zhuān)項規劃，應當進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)。
此外，條例還特別要求，對規劃進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)，應當遵守有關(guān)環(huán)境保護標準以及環(huán)境影響證人技術(shù)導則規范。規劃環(huán)境影響證人技術(shù)導則由國務(wù)院環(huán)境保護主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院有關(guān)部門(mén)制定；規劃環(huán)境影響評價(jià)技術(shù)規范由國務(wù)院有關(guān)部門(mén)根據規劃環(huán)境影響評價(jià)技術(shù)導則制定，并抄送國務(wù)院環(huán)境保護主管部門(mén)備案。
北京市出臺城鄉規劃條例
10月1日起，《北京市城鄉規劃條例》正式實(shí)施，《北京市城市規劃條例》同時(shí)廢止。依據條例，任何單位和個(gè)人都有權就涉及其利害關(guān)系的建設活動(dòng)是否符合規劃的要求進(jìn)行查詢(xún)或舉報；居委會(huì )有權對違法建設選煤予以罅；在規劃設計前期，依法擁有土地使用權的單位和個(gè)人，，可以向規劃行政主管部門(mén)了解規劃條例。
規定明確要求，任何單位和個(gè)人都應當遵守經(jīng)依法批準并公布的城鄉規劃，服從規劃管理。城鎮居住建設項目的建設單位未按照時(shí)序建設基礎設施、公共服務(wù)的，規劃行政主管部門(mén)可以對竣工的建設工程不予規劃核驗，并可以對該建設項目的其他工程暫停核發(fā)建設工程規劃許可證。在選址意見(jiàn)書(shū)、建設用地規劃許可證、建設工各規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉規劃給補許可人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。同時(shí)，街道辦事處對本轄區內違法建設的行為，應當予以罅，并配合規劃行政主管部門(mén)、市人民政府確定的有關(guān)熱潮部門(mén)或者機構等予以處理。
天津市修訂規范物業(yè)用房管理辦法
自10月1日起，修訂后的《天津市物業(yè)管理服務(wù)用房管理辦法》正式開(kāi)始施行。新的物業(yè)管理服務(wù)用房管理辦法將進(jìn)一步規范物業(yè)管理用房的規劃、設計、建設、權屬登記和使用等活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。特別是強化了街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對物業(yè)管理用房面積、集團、建設標準等情況做到心中有數，切實(shí)承擔起對這一全體業(yè)主共有財產(chǎn)的看護義務(wù)。
新辦法規定，物業(yè)管理用房屬于債權業(yè)主共有，用于物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和業(yè)主活動(dòng)，其面積不計入分攤的公用建筑面積內。開(kāi)發(fā)建設單位根據實(shí)際對分期建設的項目無(wú)償提供臨時(shí)物業(yè)管理用房，并書(shū)面告知區、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和項目所在地的街道辦事處。物業(yè)管理用房竣工驗收合格后30日內，開(kāi)發(fā)建設單位應當將建成后的各行業(yè)用房情況進(jìn)行公示，并通知項目所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府，在其監督下與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理用房進(jìn)行交接驗收。
天津市物業(yè)公司退出有新規
為了避免由于物業(yè)公司單方面退出小區而引起的社區混亂，天津市自10月1日起施行《天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法》規定，天津將實(shí)施行物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目預警報告制度，在新老物業(yè)公司交接前，小區的環(huán)境衛生以及綠化等要由區、縣人民政府組織街道辦事處（鄉鎮人民政府）和區縣市容、園林、環(huán)衛等部門(mén)負責。
辦法規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、業(yè)主大會(huì )應當按照物業(yè)服務(wù)合同中約定的期限和解除合同條件來(lái)終止合同，任何一方不得擅自解除合同。對合同期滿(mǎn)不再續約或者提前解除合同的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主大會(huì )在合同終止3個(gè)月前就退出項目時(shí)間、交接事宜進(jìn)行協(xié)商；在與業(yè)主大會(huì )確定有關(guān)退出事宜3個(gè)工作日內，應當將擬退出原因、退出時(shí)間和有關(guān)事宜書(shū)面告知所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居民委員會(huì )（村民委員會(huì )），并到物業(yè)所在地區、縣房地產(chǎn)管理局辦理退出備案手續后在物業(yè)管理區域內公告；繼續按照合同約定做好服務(wù)，并積極協(xié)助業(yè)主大會(huì )聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)；在退出之日起10日內，向業(yè)主委員會(huì )辦理移交事宜。
重慶市新物業(yè)管理條例出臺
10月1日起，修訂后的《重慶市物業(yè)管理條例》開(kāi)始施行。新條例規定，業(yè)主可以和物管在物管合同中約定安保責任，一旦簽訂合同后業(yè)主家失竊，物管將按照合同承擔責任。條例還衣業(yè)主大會(huì )權利、業(yè)委會(huì )選舉、前期物業(yè)、維修資金等方面作出明確規定。
條例規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立健全公共秩序維護制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
條例還是明確，業(yè)主委員會(huì )每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)兩個(gè)月前，應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉新一屆業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )成員受業(yè)主監督。業(yè)主有權罷免業(yè)主委員會(huì )成員。20%以上業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處（鄉鎮人民政府）書(shū)面提出對業(yè)主委員會(huì )成員的罷免要求。
《海南省城鄉規劃條例》生效
在10月1日開(kāi)始施行的《海南省城鄉規劃條例》中，“符合建設生態(tài)省和國際旅游島要求：首次被寫(xiě)入條例。條例還規定，舊城區改建應當合理確定拆遷和建設規模，尊重村民意愿，引導村莊集中布局、集約建設。
條例規定，制定和實(shí)施城鄉規劃，應當突出熱帶海島特色，保護自然資源和歷史文化遺產(chǎn)，保持民族特色與傳統風(fēng)貌，并符合建設生態(tài)省和國際旅游島的要求。城市、鎮、鄉、特定地區的建設和發(fā)展，應當優(yōu)先安排基礎設施以及公共服務(wù)設施的建設，合理確定建設規模和時(shí)序，促進(jìn)集中集約建設、成片開(kāi)發(fā)，統籌兼顧進(jìn)城務(wù)工人員生活和周邊農村經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展、村民生產(chǎn)與生活的需要。城區改建應當保護歷史文化遺產(chǎn)和傳統風(fēng)貌，配套完善基礎設施和公共服務(wù)設施，降低建筑密度，增加綠地和公共空間，改善人居環(huán)境和市容景觀(guān)，合理確定拆遷和建設規模，有計劃個(gè)對危房集中、基礎設施落后的地段進(jìn)行改建。村莊建設和發(fā)展，應當從農村實(shí)際出發(fā)，尊重村民意愿，注重調整優(yōu)化居民點(diǎn)結構，引導村莊集中布局、集約建設。
《大連市實(shí)施〈物業(yè)管理條例〉辦法》出臺
10月1日起，《大連市實(shí)施〈物業(yè)管理條例〉辦法》開(kāi)始施行，《大連市城市住宅物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。辦法將管理范圍擴大到全部類(lèi)型的物業(yè)管理企業(yè)；業(yè)主將有更高的物業(yè)公司選擇權；未辦理入住手續的業(yè)主，可不繳納物業(yè)費。
辦法規定，物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)后不再續定以及依法解除或者是依據合同約定提前解除的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自合同終止之日起十日內退出該物業(yè)管理區域。若出現物業(yè)公司單方面撤離的情況，環(huán)境衛生工作由城建部門(mén)委托生活垃圾處理單位負責，物業(yè)公司設施和場(chǎng)地需要維修養護的，使用住宅維修基金，沒(méi)有專(zhuān)項維修基金的，由業(yè)主自籌。
此外，辦法還特別規定，業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)按額繳納物業(yè)服務(wù)費用。已竣工但尚未出售或者尚未繳費物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費和由建設單位按收費標準繳納。
南寧市出臺民用建筑節能管理規定
《南寧市民用建筑節能管理規定》于10月1日起正式生效，對新建、改建和擴建民用建筑的節能，以及既有民用建筑節能改造等提出明確規定，并要求發(fā)展改革、建設、規劃、質(zhì)量監督等部門(mén)的建筑節能監督管理職責，業(yè)主、設計、施工圖審查、施工、監理、檢測等單位在節能工作中必須承擔的責任和義務(wù)。
同時(shí)，規定還鼓勵采用太陽(yáng)能、淺層地能等可再生能源，要求有集中供應熱水要求的醫院、賓館酒店建筑，用于學(xué)生、老師集體宿舍及企業(yè)職工集體宿舍的建筑，總建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的住宅小區以及根據國家、自治區、南寧市的有關(guān)規定應采用可再生能源的民用建筑，在建設過(guò)程中應至少選擇一種可再生能源。