挖潛節流創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)，改善行業(yè)生存狀態(tài)
現階段物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)密集的特征，決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對勞動(dòng)用工成本的上升極為敏感。據中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )近日對北京、上海、深圳、珠海、長(cháng)沙、大連、蘭州、福州等地9家企業(yè)2006與2008兩年度成本支出的摸底和測算，由于物價(jià)的不斷上漲及《勞動(dòng)合同法》的實(shí)施，最低工資標準的增加，社?；鶖档纳险{，加班工資的翻倍，以及在勞動(dòng)保險、解約賠償和合同期限等方面企業(yè)責任的加大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人工工資增長(cháng)16.5%,社會(huì )保險增長(cháng)34.29%,福利費增長(cháng)20.45%,設施設備維護、清潔衛生、綠化養護、秩序維護成本增長(cháng)12.63％到20.67％不等，這無(wú)疑給本來(lái)利潤率和收費率偏低的物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)極大的經(jīng)營(yíng)壓力。應當看到，成本上升是一種不可抗拒的經(jīng)濟規律，是全行業(yè)必須共同面對的問(wèn)題。在現階段提高物業(yè)管理費面臨著(zhù)較大的政策壓力和操作難點(diǎn)的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要應對之策依然是誠信經(jīng)營(yíng)，盡量做小企業(yè)的內部成本。
各地的一些企業(yè)在這方面有許多經(jīng)驗值得全行業(yè)學(xué)習借鑒。比如通過(guò)專(zhuān)業(yè)化分包式，在嚴格監管的前提下，將秩序維護、清潔衛生、環(huán)境綠化、電梯維保等專(zhuān)項服務(wù)分包給相應的專(zhuān)業(yè)化隊伍，既可以減少操作層的員工人數，降低勞動(dòng)力成本，也可以避免直接雇傭帶來(lái)的勞資糾紛和用工難問(wèn)題；通過(guò)與業(yè)主協(xié)商適當降低服務(wù)標準，減少有關(guān)崗位的人員配置以解決企業(yè)的虧損；通過(guò)在物業(yè)服務(wù)中引入高新技術(shù)手段，利用安防監控智能化系統、停車(chē)場(chǎng)智能收費系統，空調智能清潔系統和文件快速傳輸系統等提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、減少操作層工人的投入數量，實(shí)現勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型的轉變；通過(guò)提高操作人員素質(zhì)以適當核減用工人數，通過(guò)全面核定工時(shí)、工作量，最大限度地提高勞動(dòng)效率，通過(guò)就近聘用有經(jīng)驗的離退休職工和40－50歲的下崗人員，以減少住宿、社保和培訓等費用的支出，降低用工成本等等。還有的企業(yè)大力開(kāi)展清理歷年欠繳的物業(yè)服務(wù)費工作，收到較好效果。此外，引導中小企業(yè)通過(guò)整合、收購、兼并等方式做大做強，對促進(jìn)中小企業(yè)擺脫困境也產(chǎn)生了積極作用。
在這里我要特別強調發(fā)揮物業(yè)管理的邊際效益，增加多種經(jīng)營(yíng)的收入以提高物業(yè)管理的創(chuàng )富能力。十多年前我就指出：物業(yè)管理的利潤是有限的，但是其邊際利潤則是不可估量的。進(jìn)駐了物業(yè)管理區域，掌握了巨大的客戶(hù)資源，只要用心，就可能創(chuàng )造出巨大的價(jià)值。在目前暫時(shí)無(wú)法扭轉低收費標準和低收費率的情況下，企業(yè)如何在做好物業(yè)管理服務(wù)主業(yè)的同時(shí)，充分利用物業(yè)管理區域內的各種資源挖掘邊際效益，創(chuàng )造商業(yè)價(jià)值，是物業(yè)服務(wù)行業(yè)可以爭取的另一種出路。
盡管不少企業(yè)都通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)進(jìn)行創(chuàng )收，但目前大多停留在小打小鬧，沒(méi)有上升到資產(chǎn)管理的高度，沒(méi)有下功夫做大特約服務(wù)的收益。我了解到一些品牌企業(yè)近些年通過(guò)設立經(jīng)紀業(yè)務(wù)部，開(kāi)展代客出租房屋（含出售）業(yè)務(wù)，并免費代辦交易、租賃手續和繳納稅費、銀行劃帳，僅此一項，全年收入就能增長(cháng)一半以上；一些企業(yè)還在管轄的辦公寫(xiě)字樓提供餐飲服務(wù)，在中高檔住宅區提供室內清潔，洗衣、洗窗簾、洗地毯等多項服務(wù)內容的酒店式客房服務(wù)；有的企業(yè)和票務(wù)公司合作，在管轄小區設立購票窗口，既方便業(yè)主購買(mǎi)體育比賽、文藝演出等各類(lèi)門(mén)票，企業(yè)也獲得可觀(guān)的經(jīng)濟效益；有的企業(yè)還開(kāi)拓了代辦保險業(yè)務(wù)，爭取到按最低折扣為業(yè)主辦理各類(lèi)保險，發(fā)生車(chē)輛事故的，提供代客維修、代客理賠等一條龍服務(wù)，受到小區居民的歡迎，也為企業(yè)開(kāi)辟了新的收益渠道。以上探索說(shuō)明：通過(guò)不斷創(chuàng )新服務(wù)內容和拓展業(yè)務(wù)范圍，物業(yè)服務(wù)行業(yè)可以創(chuàng )造新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)鏈的延伸是物業(yè)管理行業(yè)尋求經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的有效途徑，向上可以發(fā)展咨詢(xún)服務(wù)業(yè)和銷(xiāo)售代理業(yè)，向下可以創(chuàng )新服務(wù)產(chǎn)品，給傳統的物業(yè)管理賦予新的內涵?？茖W(xué)精細的資產(chǎn)管理和多樣化的優(yōu)質(zhì)個(gè)性服務(wù)，能夠為客戶(hù)創(chuàng )造物業(yè)的增值和提供生活的便利，企業(yè)在獲得可觀(guān)的經(jīng)濟效益的同時(shí)，也在為社會(huì )創(chuàng )造財富。
近一段時(shí)間，一些城市的品牌企業(yè)正在協(xié)商如何整合物業(yè)管理區域內的各種資源，聯(lián)合各個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的力量，實(shí)現人才、信息、資源和市場(chǎng)等方面的利益共享和優(yōu)勢互補，開(kāi)創(chuàng )全新的商業(yè)模式，這是非常有意義的探索，將使物業(yè)管理在更大的平臺上獲得更好的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益。相信隨著(zhù)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化程度的提高，作為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng )造的產(chǎn)值在國民經(jīng)濟中比重將日益提高，企業(yè)的生存狀況也會(huì )有根本的改變。