改革開(kāi)放的成果，歷史性的成就
——為物業(yè)管理的誕生和成長(cháng)而自豪
學(xué)習胡錦濤主席在紀念黨的十一屆三中全會(huì )30周年大會(huì )上發(fā)表的重要講話(huà)，對其中關(guān)于“改革開(kāi)放的偉大成就，是全黨全國各族人民團結奮斗的結果。一切親身經(jīng)歷了這30年偉大變革并貢獻了自己力量的中華兒女，一切關(guān)心祖國命運的華夏子孫，都有理由為我國改革開(kāi)放的歷史性成就感到自豪”這句話(huà)感觸最深。聯(lián)系到我們的物業(yè)管理行業(yè)，這一切都是那么真實(shí)地顯現在眼前。
我在1992年夏天調到建設部房地產(chǎn)業(yè)司工作，當時(shí)分管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處和房屋管理維修處（簡(jiǎn)稱(chēng)管修處）。由于1991年全國出現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮，期間一些地區暴露出房地產(chǎn)過(guò)熱等較為敏感的問(wèn)題，所以調到部里的第一年，我的主要精力幾乎全在開(kāi)發(fā)處的工作上，基本顧不上管修處。好在當時(shí)管修處處長(cháng)鄭吉榮工作經(jīng)驗老道，對地方的情況了解較多，而處內的蔡子堔對所有的新生事物都充滿(mǎn)熱情，他們的日常工作不用我操心，而向我灌輸最多的是物業(yè)管理這四個(gè)字。那時(shí)候，我真的不知道什么是物業(yè)管理。
1993年夏天，管修處提出要召開(kāi)一個(gè)全國性的物業(yè)管理專(zhuān)家研討會(huì )，我同意了他們的意見(jiàn)。會(huì )議由廣東東華物業(yè)管理公司承辦（時(shí)任老總是何樹(shù)林），安排在番禺縣的一個(gè)招待所。那時(shí)候我認識的人不多，只記得參加會(huì )議的有上海房管局副局長(cháng)蔡育天、北京房管局副局長(cháng)楊燕敏、深圳住宅局的杜子文處長(cháng)、常州房管局郭文新副局長(cháng)等十多人。管修處給我準備了一個(gè)上十頁(yè)的發(fā)言稿，我在會(huì )前看了好幾遍也沒(méi)有搞清楚什么是物業(yè)管理，但是其中關(guān)于“物業(yè)管理是非盈利性服務(wù)行業(yè)”的一段話(huà)我不能認同，因為我覺(jué)得一個(gè)非盈利的行業(yè)是沒(méi)有出路的。我從1970年到房管所工作，對住房舊體制有太多的了解。住房制度改革前，城市居民住房由政府或單位統一建設，住房產(chǎn)權屬政府或單位所有，住房維修養護責任由政府或單位承擔，居民僅支付極少的租金。由于租金水平遠遠低于維修管理所需要的費用，回收的租金不能維持房屋的維修，不足部分費用只能由政府或單位負擔。為此，國家和單位投入大量資金建設住宅，非但不能回收建設資金，還要背負維修費補貼的沉重包袱。同時(shí)，由于維修資金的缺乏，大量公房得不到及時(shí)保養和修繕,導致破損加速，公用設備、設施損壞嚴重，環(huán)境容貌臟、亂、差，影響正常居住，不少住房因年久失修而成為危房，危及住戶(hù)的居住安全。我直觀(guān)地感到：如果物業(yè)管理在經(jīng)營(yíng)和盈利上不能有突破，那就沒(méi)有希望。所以會(huì )議一開(kāi)始，我沒(méi)有念他們給我準備的稿子，直接提出了三個(gè)問(wèn)題：第一，什么是物業(yè)管理？第二，中國要不要搞物業(yè)管理？第三，中國搞什么樣的物業(yè)管理？我說(shuō)，既然是專(zhuān)家研討會(huì )，就主要聽(tīng)專(zhuān)家意見(jiàn)，請大家圍繞這三個(gè)問(wèn)題進(jìn)行討論。
會(huì )議立即進(jìn)入了激烈的研討中。深圳和廣州的同志介紹了從80年代初開(kāi)始，他們借鑒香港和國外物業(yè)管理的經(jīng)驗，由專(zhuān)門(mén)的企事業(yè)單位采用向住戶(hù)收費的方式，對住宅區實(shí)施專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)型的有償管理和服務(wù)，改變了住宅小區一年新、兩年舊、三年破的狀況，使得80年代以來(lái)大規模興起的新建住宅小區管理有了造血功能，走上以業(yè)養業(yè)的道路。上海和常州等沿海城市的專(zhuān)家也發(fā)表了贊同的意見(jiàn)。但是北方地區的代表對“物業(yè)管理”的提法不能認同，他們堅持認為“房產(chǎn)管理”叫得好好的，為什么要用一個(gè)舶來(lái)的名詞，覺(jué)得有崇洋媚外之嫌。討論很快形成了兩派意見(jiàn)，并且展開(kāi)了激烈的辯論。
我終于搞懂了什么是物業(yè)管理！在會(huì )議結束的時(shí)候，我作了一個(gè)小結，對自己在會(huì )議開(kāi)始時(shí)提出的三個(gè)問(wèn)題談了以下的認識：第一，物業(yè)管理是由專(zhuān)門(mén)的企業(yè)憑借專(zhuān)業(yè)知識和技能對住宅等物業(yè)以經(jīng)營(yíng)的方式實(shí)施管理，向住戶(hù)提供有償服務(wù)；第二，我們從現在開(kāi)始，要在全國大力推進(jìn)物業(yè)管理。因為物業(yè)管理是集社會(huì )化管理、專(zhuān)業(yè)性服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的新型管理體制，和改革開(kāi)放以來(lái)出現的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現代化生產(chǎn)方式建造大規模的住宅小區相配套；和住房制度改革帶來(lái)私人擁有住房產(chǎn)權的比率日益增加所形成的產(chǎn)權多元化格局相銜接；改變了政府和單位直接管理物業(yè)，通過(guò)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)建立經(jīng)濟關(guān)系，業(yè)主作為財產(chǎn)的主人，共同參與維護物業(yè)的完好，這是與社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制相適應的嶄新體制。我指出：叫“房產(chǎn)管理”還是叫“物業(yè)管理”，從名稱(chēng)上看其實(shí)沒(méi)有什么差別，但是老的“房產(chǎn)管理”有太多的弊端，引入“物業(yè)管理”這個(gè)新的名稱(chēng)，是宣告對舊體制的改革和新體制的誕生，所以我們要在全國堅定不移地舉起物業(yè)管理這面旗幟；第三，我們要搞的物業(yè)管理，是變政府和單位行政福利型管理為由企業(yè)實(shí)施社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型有償管理和服務(wù)，變單純房屋管理為對設施設備等的綜合管理，變管理單位的終身制為簽訂合同的聘用制。通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理，開(kāi)創(chuàng )一條適合我國國情，適應社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的住宅小區管理新路。
番禺會(huì )議給我們的啟發(fā)之大超出原來(lái)的預想。會(huì )后，我們馬上著(zhù)手起草“城市新建住宅小區管理辦法”。記得提交部常務(wù)會(huì )議討論的時(shí)候，與會(huì )人員對是否要推進(jìn)物業(yè)管理的爭議也很大，是侯捷部長(cháng)力排眾議保證了辦法的通過(guò)，并且在一九九四年三月二十三日以建設部第33號部長(cháng)令頒發(fā)，于四月一日起施行?！俺鞘行陆ㄗ≌^管理辦法”明確提出住宅小區應當逐步推行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理。并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。隨著(zhù)“城市新建住宅小區管理辦法”的頒發(fā)，物業(yè)管理的第一個(gè)行政規章出臺了，這在我國推進(jìn)物業(yè)管理的法制化進(jìn)程上應該是一個(gè)重要的分水嶺。
番禺會(huì )議至今僅十五年，物業(yè)管理在中國的誕生也只有27年，但物業(yè)管理的發(fā)展速度之迅猛，覆蓋規模之龐大，立法進(jìn)展之全面，社會(huì )影響之廣闊都是始料不及的。這也正從一個(gè)側面應證了胡錦濤總書(shū)記在紀念黨的十一屆三中全會(huì )30周年大會(huì )上講的：“改革開(kāi)放是人民的要求和黨的主張的內在統一，是億萬(wàn)人民自己的事業(yè)”。我們的物業(yè)管理作為改革開(kāi)放的成果和歷史性的成就之一，就是在對舊體制改革實(shí)踐的基礎上，通過(guò)提出和貫徹正確的路線(xiàn)，又從實(shí)踐的不斷創(chuàng )新和行業(yè)發(fā)展的成就中獲得前進(jìn)動(dòng)力，而成就為今天這個(gè)富有生命力的朝陽(yáng)行業(yè)的。