四兩巧撥千斤——看物業(yè)管理在農村城市化過(guò)程中的作用
去年11月在深圳第五屆物業(yè)管理周開(kāi)幕式暨物業(yè)管理高峰論壇上，聽(tīng)到寶安區區長(cháng)李文龍題為“推廣社區物業(yè)管理，構建平安和諧社區，為寶安城市化躍進(jìn)添翼”的發(fā)言，看了“四兩巧撥千斤”的專(zhuān)題片，很受震撼。會(huì )后，在李加林會(huì )長(cháng)等陪同下，我們到寶安區作了專(zhuān)題調研，感受很深。
眾所周知，深圳于2005年底在全國率先完成了農村城市化，在撤縣建區的基礎上，又將特區外的18個(gè)鎮、218個(gè)行政村全面轉為城市體制，27萬(wàn)村民全部轉變?yōu)槌鞘芯用?。但是，在這個(gè)沒(méi)有了農村的城市，城鄉二元體系還在慣性延續，一些問(wèn)題突出表現在“村改居”的住宅小區上。從硬件看，落后的市政設施和臟亂差的環(huán)境嚴重影響了居民的正常居住和房屋出租，有的小區房屋空閑率高達50％以上；從軟件看，一方面大部分居民仍然延續著(zhù)原農民的思想和行為習慣，難以適應城市的生活模式，一方面由于小區疏于管理，偷搶盜等黑勢力猖獗，治安形勢嚴峻。
按照深圳市委市政府的統一部署，寶安區委區政府深入組織多層次的工作調研，決定將推進(jìn)物業(yè)管理與推進(jìn)城市化發(fā)展結合起來(lái)，在對“村改居”小區全面整治改造的基礎上，引入市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制，以專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的推廣普及，帶動(dòng)基層治理結構、管理模式的變化，豐富基層的公共服務(wù)渠道和內涵，為寶安區的深度城市化發(fā)展劈開(kāi)一條蹊徑。
2006年3月，區政府出臺了《寶安區推廣社區物業(yè)管理暫行辦法》及相關(guān)配套文件、工作標準和流程，確立了“政府引導、市場(chǎng)主導、企業(yè)運作、社會(huì )參與”的總體原則，明確了“每年推進(jìn)20%、3年達到80%、爭取5年內全面覆蓋”的總體目標；成立了以區長(cháng)李文龍為組長(cháng)、區委常委、副區長(cháng)劉惠玲任常務(wù)副組長(cháng)的工作領(lǐng)導小組，辦公室設在寶安區住宅局，具體負責推進(jìn)工作的組織實(shí)施；出臺了《寶安區推廣社區物業(yè)管理暫行辦法》、《完善公配設施經(jīng)費補助暫行規定》、《物業(yè)管理費補助暫行規定》等一系列配套文件，將社區物業(yè)管理工作列入各級領(lǐng)導班子的年度考核內容，建立起多層次的目標責任制；鼓勵并大力扶持社區股份公司成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過(guò)狠抓從業(yè)隊伍培訓和人才引進(jìn)以及公司的規范運作，培植出第一批樣板小區，帶動(dòng)全區工作的推進(jìn)。
短短的兩年多時(shí)間，寶安區的“村改居”物業(yè)管理工作取得了明顯成效。截至去年10月底，全區共投入專(zhuān)項整治資金5.3億元，其中區政府下?lián)艿母黝?lèi)補助資金3.9億元。已有380個(gè)“村改居”小區（建筑面積3590萬(wàn)平方米）由物業(yè)公司實(shí)施管理，占“村改居”小區總數的73%，享受物業(yè)服務(wù)的社區人口達300多萬(wàn)人。
物業(yè)管理的推行加快了“村改居”小區與城市的接軌，起到了四兩巧撥千斤的作用，帶來(lái)了六個(gè)方面的顯著(zhù)變化: 一是治安狀況明顯改善。根據抽樣調查，由于強化了小區的秩序維護，實(shí)施物業(yè)管理的“村改居”小區治安案件發(fā)案率比未實(shí)施物業(yè)管理前整體下降48%，其中95%以上小區重特大案件實(shí)現零發(fā)案；二是清潔衛生顯著(zhù)改進(jìn)。物業(yè)公司普遍實(shí)行定人定崗定期清掃和全天候保潔，每天及時(shí)清運小區垃圾，定期對小區進(jìn)行消殺，組織員工清理“牛皮癬”小廣告等，小區亂堆亂放、亂貼亂掛、污水橫流、蚊蠅孳生的狀況大為改觀(guān)；三是社區環(huán)境逐步改善。隨著(zhù)政府投入的加大，社區文化娛樂(lè )設施、基礎設施等逐步得到了完善，小區變得清凈美觀(guān)了；四是社區風(fēng)氣明顯好轉。隨著(zhù)“無(wú)毒社區”、“安全文明小區”等創(chuàng )建活動(dòng)的開(kāi)展，實(shí)施物業(yè)管理的社區居民普遍選擇了健康的生活方式，全區連續四年未出現新增戶(hù)籍吸毒人員，創(chuàng )建達標“無(wú)毒社區”131個(gè)，崇尚文明、崇尚文化、崇尚和諧成為廣大居民的追求；五是物業(yè)實(shí)現保值增值。環(huán)境與設施的改善帶來(lái)房屋出租率的不斷提高，一些小區甚至出現租房輪候現象，租價(jià)較以往普遍上漲30%以上，租金收入讓居民的錢(qián)袋鼓了起來(lái)；六是社區就業(yè)機會(huì )增多。經(jīng)過(guò)幾年的摸索，社區自建物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)逐漸步入正規，共增加就業(yè)人員2萬(wàn)多人，其中約四分之一的職位為本地居民。
“村改居”小區引入物業(yè)管理新體制，既是市區政府在推進(jìn)城鄉二元體制轉化中，推動(dòng)政府職能社會(huì )化，充分發(fā)揮市場(chǎng)機制作用的成功嘗試，也是深圳物業(yè)管理在新形勢下向縱深滲透的有益探索和創(chuàng )新。對加快城市化的進(jìn)程，促進(jìn)城市物質(zhì)文明和精神文明的建設，全面提升人居環(huán)境和城市管理水平都將產(chǎn)生積極而深遠的影響。
“村改居”小區全面引入物業(yè)管理新體制在深圳寶安區取得的成功，首先是深圳市委市政府以及寶安區委區政府的的正確領(lǐng)導，主管部門(mén)工作的到位及相關(guān)部門(mén)的協(xié)作配合，這也折射出寶安區由管理型政府向服務(wù)型政府的巨大轉變；其次是寶安區政府在工作推進(jìn)中實(shí)施的一系列優(yōu)惠政策。尤其是考慮到原村民對物業(yè)管理的接受需要有一個(gè)過(guò)程，區政府給予引進(jìn)物業(yè)公司三年過(guò)渡期的政策性扶持，物業(yè)管理費按照每月每平方米0.80元的收費標準，居民負擔和政府補貼按照第一年2:8，第二年4:6，第三年6:4的比例承擔，使得物業(yè)管理得以順利起步，并逐步為群眾接受；其三是物業(yè)管理企業(yè)的盡心盡責。我們參觀(guān)了深圳市鑫梓潤物業(yè)管理有限公司管理的高樹(shù)圍小區占地面積7萬(wàn)平方米，建筑面積約15萬(wàn)平方米，現有樓房180棟，4250戶(hù)，常住人口372人，暫住人口約11300人，店鋪210間。公司投入了41名職工參與管理和服務(wù)，經(jīng)過(guò)兩年多的實(shí)踐，居民對物業(yè)管理滿(mǎn)意度高達97％，管理收費率為95％。該公司目前共管理了17個(gè)“村改居”小區，建筑面積190萬(wàn)平方米。平安、和諧、文明社區的創(chuàng )建工作和物業(yè)管理提供的綜合服務(wù)已經(jīng)得到廣大居民的普遍認同和支持，公司對三年過(guò)渡期后小區管理經(jīng)營(yíng)工作的平穩過(guò)渡和延續充滿(mǎn)信心。
正如“四兩巧撥千斤”專(zhuān)題片指出的：如果說(shuō)深圳是一艘朝著(zhù)國際化、現代化城市乘風(fēng)破浪前進(jìn)的巨輪的話(huà)，那么社區物業(yè)管理就是它上面的一只飛輪，它的有效運轉極大的帶動(dòng)了相關(guān)其它環(huán)節的高速和諧轉動(dòng)，我們也從中再次感受到物業(yè)管理在我國城市化快速發(fā)展中不可估量的強大生命力和不可阻擋的創(chuàng )造力。