為“200萬(wàn)㎡的堅守”而感動(dòng)
看到成都金房物業(yè)服務(wù)有限公司董事長(cháng)聞濤在今年第三期雜志上寫(xiě)的“200萬(wàn)㎡的堅守”一文，十分感動(dòng)。
從文章中的幾組數據，可以想象金房物業(yè)服務(wù)有限公司堅守200萬(wàn)平方米物業(yè)管理的艱難。一是公司成立之初因沒(méi)有開(kāi)發(fā)商背景，完全靠市場(chǎng)打拼，抓到一大把老舊中低檔住宅類(lèi)物業(yè)開(kāi)始啃骨頭，逐步發(fā)展到管理著(zhù)近200萬(wàn)平方米的老舊住宅小區；二是在管項目的面積普遍都比較小，除了個(gè)別項目近10萬(wàn)平方米外，大部分項目都在5萬(wàn)平方米左右；三是管理的部分項目是業(yè)內最感頭疼的拆遷安置小區，而且絕大部分居住著(zhù)解困安置戶(hù)，這些業(yè)主收入總體偏低，因此，每月每平方米的物業(yè)服務(wù)收費較物價(jià)局核定的0.28元還要低3分錢(qián)。
我認真看了文章列出的幾張收支表格，可見(jiàn)公司堅守管理之困難和艱辛。
一是收支能做到保本微利的確不容易。文章中所列的益民苑小區2008年10月收支情況一覽表顯示：這是一個(gè)9.8萬(wàn)平方米的住宅小區,每平方米每月物業(yè)服務(wù)收費僅0.25元，整個(gè)項目的物業(yè)服務(wù)月收費僅24010元。服務(wù)于該小區的職工28名，人均工資900元，月工資總額25200元，加上綠化養護、環(huán)境和秩序維護以及共用部位、設備設施維護的有關(guān)費用與公眾責任保險費，辦公費和固定資產(chǎn)折舊費以及稅費等總支出為41160.65元。彌補項目管理月虧損17150.65元主要靠的是停車(chē)費收入12100元、其他收益1836.5元和特約服務(wù)收入5081.1元這三條渠道。在公司的努力下，該項目每月實(shí)際總收入達到43027.6元，收支相抵尚能結余1866.95元。
二是特約服務(wù)的收費靠點(diǎn)滴挖掘。從該項目2008年10月特約服務(wù)收入一覽表可見(jiàn)，公司向業(yè)主提供的幾乎全是最為基本的特約服務(wù)，收費標準普遍較低。當月代訂火車(chē)、飛機、汽車(chē)票117件，按照每張3元，收入351元；送加急郵件120個(gè)，每個(gè)0.5元，收入60元；清洗抽油煙機64個(gè)，每個(gè)20元，收入1280；訂報513份，每份0.2元，收入102.6元；送牛奶335次，每次0.5元，收入167.5元；家政服務(wù)42次，每次45元，收入1890元；送水223次，每次2元，收入446元；房屋中介服務(wù)7次，每次112元，收入784元。以上各項特約服務(wù)累計提供1421次，月收益總額為5081.1元，這點(diǎn)錢(qián)一般的企業(yè)可能根本看不上，但卻成為維系該小區管理，并能取得微利效果的重要保證。
當我分析著(zhù)以上數字，看到我們的企業(yè)和員工堅守在200萬(wàn)平方米的低檔住宅小區，收著(zhù)低廉的服務(wù)費，開(kāi)展著(zhù)賺小錢(qián)的特約服務(wù)，心情久久不能平靜。但看到董事長(cháng)聞濤在文章中關(guān)于“公司的經(jīng)營(yíng)狀況還越來(lái)越好，有點(diǎn)兒小盈利，干的挺開(kāi)心”的一段表白時(shí)，心酸被尊敬所替代。他們的工作看似很平凡，但服務(wù)的是低收入家庭住戶(hù)，維系的是老舊住宅小區管理的堅守,平凡中體現著(zhù)企業(yè)不屈不撓的精神。
近些年，物業(yè)管理在市場(chǎng)經(jīng)濟的浪潮中得到了快速發(fā)展，不少企業(yè)在完成了起步的打拼和接著(zhù)的逐步壯大后，開(kāi)始了在管項目的調整，大多采取對收費低廉、矛盾較多的的老舊住宅小區逐步退出，把目光盯在中高檔物業(yè)上，這是一般企業(yè)發(fā)展壯大的正常選擇，無(wú)可厚非。但是，老舊住宅小區的管理涉及千家萬(wàn)戶(hù)居住條件的改善和社區的穩定和和諧，也關(guān)系到物業(yè)管理的覆蓋面。因此，近兩年我一直十分關(guān)注這個(gè)問(wèn)題，中物協(xié)行業(yè)發(fā)展研究中心把此作為第一批研究課題。去年，我們還和北京市建委以及北京房地集團聯(lián)合成立專(zhuān)題小組，對此進(jìn)行深入的調研，將在此基礎上提出有利于老舊住宅小區開(kāi)展管理的政策建議。在初步的調研中我們了解到：近些年，不少地方政府為鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)在老舊住宅小區堅守管理，給予了部分支持政策和少量補貼，但即使在這些城市，老舊住宅小區管理的利潤總體仍十分微薄，有的還處于虧損狀態(tài)。
當大家把注意力集中在向政府伸手要條件、要補貼,在一些企業(yè)選擇對老舊住宅小區棄管的時(shí)候，成都金房物業(yè)服務(wù)有限公司以自己的努力在頑強地堅守。董事長(cháng)聞濤在文章中介紹了他們的追求和采取的一系列措施：一是始終堅持以業(yè)主為中心，全心全意為業(yè)主服務(wù)的理念；二是按在管項目的特點(diǎn)逐個(gè)挖掘潛力，一個(gè)一個(gè)去突破，相信通過(guò)規模經(jīng)營(yíng)，老舊小區也能創(chuàng )造一定的經(jīng)濟效益；三是堅持與業(yè)委會(huì )同舟共濟，針對老舊小區“收費難”是普遍現象，緊密依靠業(yè)委會(huì )協(xié)助企業(yè)收繳費用，以確保每月的收費率達到98%以上；四是面對成本剛性上浮，而物業(yè)服務(wù)費標準至今未上調帶來(lái)的問(wèn)題，公司通過(guò)有效運作，加強成本控制，擴大經(jīng)營(yíng)收益，取得保本微利的效果；五是積極爭取廣大業(yè)主的支持和理解。在業(yè)主大會(huì )上公布物業(yè)服務(wù)收支情況，使廣大業(yè)主充分了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的難處，一致通過(guò)將停車(chē)費收入等用于小區設施設備的維修和補充公共能耗費以及物業(yè)服務(wù)費的不足；六是大力開(kāi)展適合老舊住宅區業(yè)主需求的特約服務(wù)，通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)以增加企業(yè)收益，有效地彌補了部分虧損。
中物協(xié)[2009]1號文件“關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)在‘保增長(cháng)、保民生、保穩定、促就業(yè)’中積極作用的通知”指出：對一些效益不理想的項目，尤其是中低收入家庭居住的老舊住宅小區，要從為居民生活著(zhù)想，為政府排憂(yōu)解難的“保民生”角度出發(fā)，能堅守的盡量不采取棄管。通過(guò)減少企業(yè)內部管理層次、調整或合并管理機構，以及節能降耗等途徑降低管理成本，并采取多種形式的創(chuàng )收、爭取稅費減免政策等措施，彌補管理經(jīng)費的不足，盡量保持現有的物業(yè)管理覆蓋面，減少整體經(jīng)濟增速下滑帶來(lái)的負面影響。
成都金房物業(yè)服務(wù)有限公司的成功實(shí)踐讓我們看到行業(yè)中有一批堅守在舊小區，為社會(huì )的穩定和低收入群體的居住條件奉獻智慧和愛(ài)心的企業(yè)，這是我們行業(yè)社會(huì )責任感和能力的體現。正如聞濤董事長(cháng)指出的：認真研究老舊小區管理的規律和特點(diǎn)，持續提高企業(yè)自身的管理服務(wù)水平和技能，嚴格控制成本，擴大經(jīng)營(yíng)規模，在老舊小區專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)中不斷提高企業(yè)的社會(huì )責任和行業(yè)的社會(huì )價(jià)值，樹(shù)立共管共享共維護的物業(yè)管理意識，各方主體都能從專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)中受益，老舊住宅小區物業(yè)管理一定會(huì )大有作為。