維護合法權益，防控法律風(fēng)險
——談兩部司法解釋對行業(yè)的影響
為正確審理建筑物區分所有權和物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，最高人民法院近日以公告形式公布了《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》與《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)兩部司法解釋?zhuān)?，將?/SPAN>2009年10月1日起施行。這對處在被矛盾和糾紛困擾中的物業(yè)管理行業(yè)應該是一件大事，所以我立即囑咐協(xié)會(huì )秘書(shū)處在網(wǎng)站上盡快刊登，并要求這期雜志以此作為專(zhuān)題聚焦，發(fā)動(dòng)業(yè)內上下認真學(xué)習。
近兩年，中物協(xié)一直高度關(guān)注并積極參與立法解釋的制定，并做了大量有成效的工作，這在中物協(xié)去年工作總結和這次陳偉同志的文章都有較為詳細的表述。在看到最高人民法院公告后，我立即與已調任住房與城鄉建設部房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司工作的陳偉同志取得聯(lián)系并交換了意見(jiàn)。我們都認為這次正式公布的兩部司法解釋雖然回避了一些難點(diǎn)、焦點(diǎn)和敏感問(wèn)題，但基本上體現了法律的公平性原則，力求實(shí)現物業(yè)服務(wù)雙方權利義務(wù)的平衡。其中關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解釋顯然是在認真聽(tīng)取行業(yè)意見(jiàn)的基礎上慎重作出的。而且，兩部司法解釋有很強的針對性和可操作性，對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不當行為均有較強的約束，對一些頻繁發(fā)生訴訟但在審判實(shí)踐中難以判決的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題提供了統一的審判依據，提升了《物權法》等法律規定的可操作性。這對于妥善解決物業(yè)管理中的糾紛，有效化解物業(yè)管理中的矛盾，規范物業(yè)管理主要涉及的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方行為都有重要的指導意義，我們應當從以下方面給予高度重視。
一是要認真學(xué)習兩部司法解釋?zhuān)骖I(lǐng)會(huì )和準確把握其精神實(shí)質(zhì)。正如最高人民法院有關(guān)負責人在接受采訪(fǎng)時(shí)歸納的，兩部司法解釋涉及建筑物區分所有權及物業(yè)服務(wù)糾紛案件中的諸多問(wèn)題，包括業(yè)主身份的界定、人數的計算方法及權利義務(wù)的范圍、物業(yè)專(zhuān)有部分和共有部分的劃定、車(chē)位車(chē)庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、利害關(guān)系業(yè)主的認定、業(yè)主撤銷(xiāo)權的行使以及知情權的保護，以及物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主的約束力及效力、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責任承擔、業(yè)主妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的責任承擔、物業(yè)費糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除與相應糾紛的處理等等。這些問(wèn)題以司法解釋的形式發(fā)布，不僅對各級人民法院的審判活動(dòng)以及仲裁機構的仲裁活動(dòng)將起到具體的指導作用，而且對物業(yè)管理當事人的相關(guān)活動(dòng)具有規范和引導的功能。因此，盡快組織干部和職工逐條學(xué)習、正確理解和準確把握兩部司法解釋的有關(guān)條文，進(jìn)一步規范物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，努力減少和妥善處理各類(lèi)糾紛，切實(shí)防控法律風(fēng)險，最大限度維護自身合法權益，是每個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)當前必須關(guān)注的重要工作。
二是要高度重視對兩部司法解釋有關(guān)條款的研究，切實(shí)防控法律風(fēng)險。兩部司法解釋對物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責任的認定較為嚴厲，必須引起業(yè)內廣泛重視并采取有效措施防患于未然。比如對審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解釋多處提及物業(yè)服務(wù)合同，既有對合同是否有效的認定，也有對不履行或不完全履行合同的處理，還有對違反合同約定的處分。此外，尤其要注意的是，該解釋在三個(gè)方面對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應承擔的合同糾紛責任與我們平時(shí)一般的理解和把握的尺度有較大的擴充：第二條關(guān)于即使物業(yè)服務(wù)合同已正式簽訂，但涉及免除企業(yè)責任、加重業(yè)委會(huì )或業(yè)主責任、排除業(yè)委會(huì )或業(yè)主主要權利的條款，在業(yè)委會(huì )或業(yè)主請求確認合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效時(shí)，人民法院應予支持；第三條提出對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分；第三條關(guān)于“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持”。如果我們對以上這些條款沒(méi)有全面把握和清醒認識，在司法訴訟中會(huì )處于十分被動(dòng)的地位，甚至面臨法律風(fēng)險。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)近期應按照以上條款的精神重點(diǎn)對簽訂的前期服務(wù)合同及企業(yè)曾公開(kāi)作出的服務(wù)承諾與制定的服務(wù)細則進(jìn)行認真和全面的清理，對不符合以上精神的要盡快作出適當調整。同時(shí)，要切實(shí)認識到合同不是萬(wàn)能的，即使我們簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中對有關(guān)義務(wù)沒(méi)有作出明確約定，但凡涉及到法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護四大義務(wù)沒(méi)有切實(shí)履行的，并不表示我們可以免除有關(guān)責任。因此，全行業(yè)要進(jìn)一步提高嚴格依法辦事的自覺(jué)性，在參與前期服務(wù)合同簽訂，作出服務(wù)標準和內容的公開(kāi)承諾，以及合同的正式簽訂與執行的各個(gè)環(huán)節中，要特別注意與現行法律法規和行業(yè)規范的銜接，并在履約過(guò)程中，嚴格遵守法律法規規定和相關(guān)行業(yè)規范規定的應盡義務(wù)，切實(shí)避免不自覺(jué)的違規行為所引發(fā)的法律訴訟和法律風(fēng)險。
三是充分運用兩部司法解釋的相關(guān)條款，有效維護自身合法權益。審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件解釋的第一條明確了前期物業(yè)服務(wù)合同，以及依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有普遍的約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持；第四條明確了業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規、管理規約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持；第六條明確了經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持；第七條明確了業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持；第九條明確物業(yè)服務(wù)合同的權利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，人民法院應予支持。這些條款的公布對業(yè)主態(tài)度的端正和行為的規范都將起到重要的指引作用，既為我們管理工作的正常開(kāi)展創(chuàng )造條件，也為我們解決矛盾和糾紛以及法律訴訟提供了方便。我們要在管理區域內大力做好宣講工作，讓兩部司法解釋的有關(guān)精神深入到業(yè)主心中，起到約束業(yè)主行為和引導業(yè)主正確對待維權活動(dòng)的作用。
當然，紛繁復雜的物業(yè)管理矛盾和糾紛不可能通過(guò)兩部司法解釋就平息，但是物業(yè)管理的立法畢竟又向前邁出了實(shí)質(zhì)性一大步，這對促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的積極作用是毋庸置疑的。