為杭州市老舊住宅小區物業(yè)管理改善工程叫好
——讀《杭州市區老舊住宅小區物業(yè)管理改善工程實(shí)施方案》
近日，看到杭州市政府出臺了《杭州市區老舊住宅小區物業(yè)管理改善工程實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》），感到其工作思路清晰，實(shí)施目標明確，各項措施具體，推進(jìn)力度強大。彰顯了杭州市著(zhù)力提升人民群眾居住生活品質(zhì)的決心和敢為人先的城市精神，以及該市所具有的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展實(shí)力。該方案有以下幾點(diǎn)值得大家關(guān)注。
一是從總體目標和具體目標看，立足于全覆蓋和全方位，以構建與杭州經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展水平相適應的居住環(huán)境?！斗桨浮诽岢龅目傮w目標是力爭到2011年末，杭州市區1000萬(wàn)平方米實(shí)施了庭院和危舊房改善的住宅小區基本實(shí)現物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院和危舊房改善的住宅小區根據實(shí)際條件開(kāi)展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業(yè)管理長(cháng)效機制；具體目標為：通過(guò)改善工程的開(kāi)展，爭取老舊住宅小區實(shí)現“八個(gè)有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車(chē)管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。
二是從工作思路看，著(zhù)眼于政府主導、企業(yè)和市民共同參與，以形成全面提升老舊住宅區群眾居住生活品質(zhì)的合力?！斗桨浮吠怀隽宋鍌€(gè)堅持。一是堅持屬地管理，充分發(fā)揮屬地街道辦事處和社區居委會(huì )的組織指導作用；二是堅持突出重點(diǎn)，對已完成庭院及危舊房改善工程且目前尚未推行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的老舊住宅小區，全面建立日常物業(yè)管理長(cháng)效機制；三是堅持“軟”“硬”共建，將物業(yè)管理改善工程與庭院及危舊房改善工程緊密結合，實(shí)現建管改善的并舉；四是堅持項目結合，做到庭院和危舊房改善工程完成一個(gè)、物業(yè)管理改善工作推進(jìn)一個(gè)；五是堅持業(yè)主參與，確保業(yè)主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業(yè)主、居民共同管理小區的義務(wù)與職責。
三是從具體措施看，突出于完善硬件配置和建立物業(yè)管理長(cháng)效機制兩個(gè)環(huán)節，以創(chuàng )造條件將各項目標落到實(shí)處?！斗桨浮穼⑼晟朴布渲米鳛橥七M(jìn)物業(yè)管理改善工程的前提，提出對已列入庭院及危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務(wù)外，還要從三個(gè)方面完善配置：一是劃定物管區域并設置圍墻，以形成相對封閉獨立的管理區域；二是增加房屋單元防盜門(mén)和小區內電子監控器安裝，以及小區消防等特種設施配備；三是補充配置或通過(guò)租賃房屋解決小區物業(yè)管理用房。對未列入庭院及危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程，主要內容包括：一是增加安全防盜門(mén)和消防設施等配置；二是開(kāi)展包括小區道路平整、汽車(chē)停車(chē)位劃定、自行車(chē)棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等環(huán)境整治；三是進(jìn)行包括屋頂等共用部位維修整理（含平改坡）、立面整治、樓道刷白、管線(xiàn)序化、危房修繕等房屋整治；四是開(kāi)展包括小區內自來(lái)水、電力和燃氣等公用事業(yè)管網(wǎng)整治。
在對老舊住宅區開(kāi)展硬件設施整治改善的基礎上，《方案》將工作重點(diǎn)轉入物業(yè)管理長(cháng)效機制的建立上，并突出了兩個(gè)方面的指導思想：一是考慮到住戶(hù)的經(jīng)濟承受能力和對物業(yè)管理的認知程度，將在老舊住宅區推行的物業(yè)管理定位于逐步建立“低收費、廣覆蓋、有補貼”上；二是在確定管理模式時(shí)，體現了政府為民辦事充分尊重民意，提出了社區化準物業(yè)管理和專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理兩種模式，由街道辦事處征求居民意見(jiàn)，通過(guò)投票以多數居民家庭的意愿選擇并確定管理方式。選擇專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的，通過(guò)業(yè)主大會(huì )選聘專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區開(kāi)展；選擇社區化準物業(yè)管理的，則由社區公共服務(wù)工作站組織開(kāi)展?？梢苑謩e聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車(chē)秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等基本服務(wù)，并由社區公共服務(wù)工作站按照杭州市社區化準物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法向住戶(hù)收取一定的服務(wù)成本費。小區內公共路面停車(chē)、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營(yíng)性收入由社區公共服務(wù)工作站統一收取和使用，作為小區物業(yè)管理資金，以彌補小區管理經(jīng)費不足。
四是從政府主導看，體現于資金扶持政策和強有力的組織領(lǐng)導上，以保證改善工程的順利推進(jìn)?！斗桨浮返谄卟糠謱?zhuān)門(mén)提出了具體的資金政策。一是列入庭改和危改工程的硬件配置費用列入改善工程專(zhuān)項經(jīng)費。其中：環(huán)境整治涉及的費用，由市、區兩級財政按1：1配套解決；房屋整治涉及的費用，按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則，由產(chǎn)權單位承擔。承擔確有困難的，經(jīng)提出申請及核準，由市、區兩級財政按1：1配套解決；直管公房、房改房和無(wú)產(chǎn)權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政按1：1配套解決；電力桿線(xiàn)“上改下”的電氣配套費及一戶(hù)一表改造經(jīng)費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來(lái)水一戶(hù)一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關(guān)費用外，其余由市水業(yè)集團承擔。二是《方案》要求將物業(yè)管理改善專(zhuān)項經(jīng)費列入財政年度預算，各級財政應確保資金的配套落實(shí)。三是住宅小區實(shí)行“準物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優(yōu)惠政策不變，并根據社區準物業(yè)管理小區規模設置服務(wù)人員崗位補貼。以上各項資金的扶持力度之大可見(jiàn)一斑?！ ?/SPAN>
尤其應該指出的是：《方案》對老舊住宅小區實(shí)施物業(yè)管理后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費用的減免補貼和社區公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補貼所需經(jīng)費由市、區財政按1：1配套解決作出了明確規定，由此將困難群體承擔物業(yè)管理的費用統籌納入了住房保障之中，為物業(yè)管理長(cháng)效機制的建立鋪設了道路。
在組織領(lǐng)導上，一是成立了市領(lǐng)導小組，負責改善工程的組織和領(lǐng)導；二是在市房管局下設辦公室，具體負責工程的組織、監督和政策制訂等工作；三是各區政府及所屬各街道辦事處建立相應的組織機構，負責實(shí)施本轄區內各項具體工作，協(xié)調有關(guān)問(wèn)題；四是各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環(huán)保、價(jià)格、工商、質(zhì)監、消防等部門(mén)按照各自職責依法開(kāi)展住宅小區物業(yè)管理的有關(guān)工作；五是建立市、區、街道（鄉鎮）、社區四級聯(lián)動(dòng)機制，市政府與各區及市各相關(guān)單位簽訂目標責任書(shū)，實(shí)施年度目標考核；六是從宣傳和輿論上加強引導，讓群眾了解物業(yè)管理的基本內容，理解物業(yè)管理行業(yè)運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業(yè)管理工作。
作為經(jīng)濟發(fā)達城市，杭州在老舊住宅區改造和物業(yè)管理改善上邁出了堅實(shí)的大步，這是目前我了解到的最為完善的方案。盡管有些東西經(jīng)濟欠發(fā)達地區現在還學(xué)不了，但是相信其示范和輻射作用將對全國老舊住宅區管理水平的整體提升產(chǎn)生重大與積極的影響。