談物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)
一、問(wèn)題的提出
物業(yè)管理在我國發(fā)展近30年，在取得輝煌成就的同時(shí)，行業(yè)生存狀態(tài)不容樂(lè )觀(guān)卻是業(yè)內廣為關(guān)注的問(wèn)題。如何利用物業(yè)服務(wù)的平臺和客戶(hù)資源以及物業(yè)管理自身的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢，通過(guò)創(chuàng )新發(fā)展理念、豐富服務(wù)內容、拓展業(yè)務(wù)范圍，向物業(yè)管理的上游和下游延伸產(chǎn)業(yè)鏈，給傳統的物業(yè)管理賦予新的內涵和外延，以提高物業(yè)管理的創(chuàng )富能力，尋求物業(yè)管理行業(yè)新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，帶動(dòng)全行業(yè)經(jīng)濟效益與管理規模的同步上升，成為擺在我們面前的重要課題。近年來(lái)，國外物業(yè)管理拓展資產(chǎn)管理的經(jīng)驗，以及來(lái)自境外的第一太平戴維斯、高力國際、戴德梁行、仲量聯(lián)行和世邦魏理仕等公司超前于內地企業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)管理所表現出來(lái)的核心競爭力，國內一些品牌企業(yè)嘗試開(kāi)展資產(chǎn)管理取得的盈利能力，都讓我們把目光投向了資產(chǎn)管理。
二、物業(yè)管理開(kāi)拓資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的基礎
資產(chǎn)管理，有廣義與狹義之分。資產(chǎn)管理與物業(yè)管理互為關(guān)聯(lián)、內容交集。當前，廣闊的市場(chǎng)需求構成了物業(yè)管理開(kāi)拓資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的基礎。一是隨著(zhù)房產(chǎn)不斷升值和住房成為城鎮居民家庭財產(chǎn)的最主要組成部分，有相當一部分業(yè)主對物業(yè)管理的期望正在從傳統的設施設備維修、清潔、綠化與秩序維護四項基本服務(wù)，轉為更多地關(guān)心物業(yè)的保值和增值，物業(yè)設備更新與節能改造也展現出巨大的市場(chǎng)空間；二是隨著(zhù)以收益性房地產(chǎn)為目標對象的投資活動(dòng)增加，業(yè)主對專(zhuān)業(yè)機構提供持有或租售咨詢(xún)顧問(wèn)、代為開(kāi)展房屋買(mǎi)賣(mài)和出租等需求急劇上升。依托物業(yè)管理開(kāi)展資產(chǎn)代理經(jīng)營(yíng)，獲得的租售溢價(jià)分成、經(jīng)營(yíng)收益分成、代理費用收入等正在成為部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)新的盈利點(diǎn)；三是一些開(kāi)發(fā)企業(yè)為了銷(xiāo)售和后期入住環(huán)節的順利，聘請品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)作開(kāi)發(fā)項目的前期顧問(wèn)，包括提供項目發(fā)展咨詢(xún)、物業(yè)市場(chǎng)研究、銷(xiāo)售策略策劃、整體商業(yè)規劃等、以及代為選用設施設備，代理尾盤(pán)銷(xiāo)售；四是一些單位的不良資產(chǎn)在找不到出路的情況下，交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)去代理盤(pán)活。
三、物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)管理的意義
一是將提高物業(yè)管理的整體水平，為業(yè)主提供全方位的服務(wù)。在圍繞業(yè)主需求進(jìn)行分析和調研的基礎上，通過(guò)運用資產(chǎn)管理理論方法及操作手段開(kāi)展物業(yè)管理并開(kāi)拓資產(chǎn)管理，可以改變行業(yè)運行狀態(tài)，提升行業(yè)核心競爭力。在給業(yè)主帶來(lái)良好服務(wù)和投資收益的同時(shí)，也為社會(huì )創(chuàng )造了財富；二是豐富物業(yè)管理的內容，滿(mǎn)足業(yè)主日益增長(cháng)的物業(yè)服務(wù)需求。在做好四項基本服務(wù)的基礎上，通過(guò)開(kāi)展多層次、多角度、全方位及有針對性的特約服務(wù)與資產(chǎn)管理，將使物業(yè)管理在對人的服務(wù)、對物業(yè)的管理、對資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)三方面職能得到充分發(fā)揮，以滿(mǎn)足業(yè)主的不同需求；三是提高物業(yè)管理的盈利能力，改變行業(yè)生存狀況。介入資產(chǎn)管理能豐富物業(yè)服務(wù)企業(yè)的贏(yíng)利渠道和途徑，開(kāi)辟新的收入增長(cháng)點(diǎn)，改變企業(yè)收入結構，構成企業(yè)新利潤，提高企業(yè)創(chuàng )富能力。達到讓一部分企業(yè)先富起來(lái)，帶動(dòng)全行業(yè)的脫貧致富，讓物業(yè)管理在更高的層面上收獲社會(huì )效益和經(jīng)濟效益。
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的優(yōu)勢
根據實(shí)踐操作以及各方觀(guān)點(diǎn)歸納，物業(yè)管理開(kāi)拓資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)存在諸多的優(yōu)勢，如客戶(hù)優(yōu)勢。有龐大的業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的客戶(hù)群體，就有各類(lèi)巨大的潛在需求等待挖掘。與業(yè)主近距離的接觸，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能通過(guò)良好的溝通及時(shí)掌握和了解不同業(yè)主的不同需求，有針對性地提供服務(wù)；業(yè)主信任度優(yōu)勢。與業(yè)主長(cháng)期和睦相處，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)比較其他中介機構容易建立與業(yè)主間的相互信任；成本和規模優(yōu)勢。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可利用現有資源，以及眾多業(yè)主需求的規模，在控制成本和市場(chǎng)競價(jià)上占到一定優(yōu)勢；專(zhuān)業(yè)技能優(yōu)勢。對所管物業(yè)較為充分細微的了解，有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)挖掘專(zhuān)業(yè)技能為業(yè)主提供代客理財等全方位的資產(chǎn)管理服務(wù)。我相信，只要我們不斷挖掘和研究，還會(huì )發(fā)現更多的優(yōu)勢。
五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)管理的特征
物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，開(kāi)展資產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)，與專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理機構的最大區別是依托傳統意義的物業(yè)管理為基礎平臺，由四項基本服務(wù)為主的基礎層面向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)拓展。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展資產(chǎn)管理的前提是首先要做好基礎服務(wù)，占領(lǐng)市場(chǎng)，獲取拓展業(yè)務(wù)的平臺和空間。此外，建立健全制度，使基礎服務(wù)與資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)既有配合又有隔離，是需要重點(diǎn)研究解決的問(wèn)題。
六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何開(kāi)拓資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)
戴德梁行物業(yè)管理有限公司董事劉偉杰指出：將物業(yè)維修養護管理升級為資產(chǎn)管理，這種涵蓋房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上下游所有行業(yè)的“一站式”服務(wù)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了相當嚴格的要求。一要擁有大量經(jīng)驗豐富的能服務(wù)于大型跨國企業(yè)、金融機構、政府、發(fā)展商及投資者等各類(lèi)客戶(hù)，又能熟練掌握顧問(wèn)、代理、買(mǎi)賣(mài)、估價(jià)、融資等一站式服務(wù)技巧，還包括在酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、住宅等多種業(yè)態(tài)上有成功積累的專(zhuān)業(yè)人員。二要擁有豐富的高端客戶(hù)資源和穩定的戰略合作伙伴。物業(yè)管理公司相當于一個(gè)產(chǎn)品集成商，有效管理分包公司成了物業(yè)管理公司的重要工作。三要擁有雄厚的資金支持。一站式的打包服務(wù)，不僅能節約委托人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的雙重成本，還能提高工作效率、減少資源浪費。但這需要有雄厚的資金支持和相當的風(fēng)險管理能力。
第一太平融科物業(yè)管理（北京）有限公司總經(jīng)理周頌明認為，對一家專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做資產(chǎn)管理至少涉及包括物業(yè)定位、設計定位、營(yíng)銷(xiāo)策劃、運營(yíng)管理、租務(wù)管理、財務(wù)管理等較長(cháng)的業(yè)務(wù)鏈條，工作綜合性很強，難度很大，這也是為什么當前只有幾“大行”在做資產(chǎn)管理，而目前國內的眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)還遠未達到這一層面。他提出，內地物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)管理，有兩個(gè)方面很重要：一是物業(yè)的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品的設計要完善；二是市場(chǎng)研究和運營(yíng)能力。此外，還需要做好三方面工作：一要加強人才儲備和培養，特別是物業(yè)管理師的培養；二要注重市場(chǎng)研究，建立起企業(yè)自己的數據庫；三要有做金融地產(chǎn)的意識，為將來(lái)物業(yè)管理發(fā)展到資產(chǎn)管理作儲備和積蓄。
以上兩位的意見(jiàn)，包括國外和港、澳、臺地區的先進(jìn)經(jīng)驗值得我們學(xué)習、研究和借鑒。我國物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)還有很長(cháng)的路要走，需要全行業(yè)的積極探索和共同努力。在此，我還想再強調一點(diǎn)，物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)拓資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，首先要以精心精致的物業(yè)服務(wù)與創(chuàng )造物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化為目的，打造忠誠客戶(hù)群體。全面掌握客戶(hù)資料，加強有關(guān)信息收集，建立客戶(hù)關(guān)系管理平臺。使業(yè)主充分相信物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信與專(zhuān)業(yè)能力并產(chǎn)生“依賴(lài)”，建立遇到有關(guān)問(wèn)題首先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)咨詢(xún)的意識，愿意將相關(guān)的事務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理和解決。唯此，才能為物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面開(kāi)拓資產(chǎn)管理創(chuàng )造條件并奠定基礎。此外，制定企業(yè)戰略目標、打造核心競爭力，建立健全內部運作機制等都十分重要。