物業(yè)管理工作座談會(huì )暨《物業(yè)承接查驗辦法》修改論證會(huì )在成都召開(kāi)
4月29日，住房和城鄉建設部房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司在成都召開(kāi)了物業(yè)管理工作座談會(huì )暨《物業(yè)承接查驗辦法》修改論證會(huì )。住房和城鄉建設部房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司司長(cháng)沈建忠、副司長(cháng)王玉平，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)謝家瑾，四川省建設廳機關(guān)黨委書(shū)記田利婭，成都市房管局局長(cháng)何立祥、副局長(cháng)宋學(xué)明等相關(guān)領(lǐng)導出席了會(huì )議。會(huì )議由住房和城鄉建設部房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司物業(yè)管理處處長(cháng)陳偉主持，來(lái)自全國12個(gè)省、自治區和23個(gè)城市物業(yè)管理主管部門(mén)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的80余名代表參加了會(huì )議。
上午，各地代表介紹了當地物業(yè)管理工作的基本情況，并對當前的一些熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了深入分析，對工作實(shí)踐中的有效做法和成功經(jīng)驗進(jìn)行了廣泛交流。王玉平副司長(cháng)介紹了起草《物業(yè)承接查驗辦法》的歷史背景和現實(shí)目標，沈建忠司長(cháng)、謝家瑾會(huì )長(cháng)作了重要講話(huà)。
（以下為選摘的地方發(fā)言、領(lǐng)導講話(huà)）
北京市住房和城鄉建設委員會(huì )物業(yè)管理處處長(cháng)于良認為，長(cháng)期以來(lái)困擾物業(yè)管理工作的深層次問(wèn)題是如何構建業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的和諧互信關(guān)系，而影響和諧互信關(guān)系的主要因素有兩方面，一方面是前期開(kāi)發(fā)的遺留問(wèn)題，另一方面是后期管理問(wèn)題。前期矛盾主要來(lái)源于權屬、質(zhì)量、責任三個(gè)方面，北京市以制定《北京市物業(yè)管理辦法》為契機，首次明確了前期物業(yè)管理責任由建設單位承擔，這個(gè)制度設計把建設單位和業(yè)主的權利義務(wù)交接點(diǎn)延長(cháng)到業(yè)主大會(huì )成立的環(huán)節，既可以解決前期物業(yè)管理權利義務(wù)不對等的問(wèn)題，也可以使物業(yè)共用部位、共用設施設備有業(yè)主大會(huì )這個(gè)真正為全體業(yè)主負責的主體來(lái)進(jìn)行承接查驗。后期管理的重點(diǎn)是如何實(shí)現質(zhì)價(jià)相符和規范兩方主體。質(zhì)的方面，北京市已有三級的服務(wù)規范體系，并已在著(zhù)手完善五級的服務(wù)規范體系。價(jià)的方面，已明確由北京市的行業(yè)協(xié)會(huì )定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)的成本。規范物業(yè)服務(wù)主體方面，要推動(dòng)資質(zhì)管理向信用管理轉變，監管重心向項目轉移，加強對項目負責人的管理和培訓。規范業(yè)主活動(dòng)方面，要修訂《北京市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》，重點(diǎn)解決業(yè)主大會(huì )成立啟動(dòng)難的問(wèn)題，并加強對業(yè)委會(huì )的培訓和監督。
上海市住房保障和房屋管理局物業(yè)管理處副處長(cháng)黃文欣介紹了通過(guò)多種手段加強業(yè)主大會(huì )管理的經(jīng)驗，一是抓規范，比如明確了業(yè)主委員會(huì )成員的固定條件，規范了維修資金使用的操作程序，細化了物業(yè)管理招投標選聘的程序等；二是抓指導，比如用三年時(shí)間完成了對業(yè)委會(huì )、街道辦、居委會(huì )的兩輪培訓，引導中介機構、咨詢(xún)機構為業(yè)委會(huì )服務(wù)；三是抓服務(wù)，比如通過(guò)政府采購的方式為業(yè)委會(huì )來(lái)進(jìn)行服務(wù)。
天津市國土資源和房屋管理局物業(yè)管理處副處長(cháng)杜建剛介紹了物業(yè)項目監管方面的經(jīng)驗，天津目前執行六個(gè)環(huán)節的監管，第一個(gè)環(huán)節是招投標，成立了專(zhuān)門(mén)機構負責五萬(wàn)平方米以上新建小區的公開(kāi)招標工作；第二個(gè)環(huán)節是前期物業(yè)服務(wù)合同備案，在辦理預售許可證前在行政部門(mén)備案，同時(shí)審查物業(yè)管理方案；第三個(gè)環(huán)節是銷(xiāo)售簽認，明確物業(yè)管理合同；第四個(gè)環(huán)節是物業(yè)管理用房，規劃的階段要落實(shí)到圖紙上，同時(shí)要到房管部門(mén)進(jìn)行測繪，只登記，不發(fā)證；第五個(gè)環(huán)節是項目監管，實(shí)行市、區縣、企業(yè)三級巡查，每個(gè)月企業(yè)要向區縣報告巡查情況，市一級進(jìn)行抽查；第六個(gè)環(huán)節是退出環(huán)節，設立了預警報告制（三個(gè)月），開(kāi)通了網(wǎng)上監管，避免進(jìn)的時(shí)候爭，退的時(shí)候亂。
成都市房產(chǎn)管理局物業(yè)管理處處長(cháng)蔡任重介紹了近幾年來(lái)物業(yè)管理工作中的探索和創(chuàng )新。一是加強物業(yè)管理的規范化建設，制定了39個(gè)規范性操作表格，并建立業(yè)主大會(huì )網(wǎng)上表決系統；二是維修資金管理方面，正在研究制訂房屋維修項目標準；三是物業(yè)管理保障機制方面，建立了每月一次的物業(yè)管理糾紛排查機制和投訴受理機制，健全了人民調解、行政調解、行業(yè)調解的三類(lèi)物業(yè)管理糾紛調解機制；四是提高監管能力方面，將一些監管權限下放給區縣，并完善形成輿論監管，執法監管，信用監管，社會(huì )監督員監管四個(gè)方面的監管體系。
山東省住房和城鄉建設廳房產(chǎn)處副處長(cháng)劉春藏認為，理順物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的關(guān)系是物業(yè)管理工作的難點(diǎn)之一，其中的重要原因是開(kāi)發(fā)建設單位在開(kāi)發(fā)、交易過(guò)程中未明確配套設施的產(chǎn)權。去年山東進(jìn)行了配套費改革，由開(kāi)發(fā)建設單位先行投資建設，建設完成后移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。目前，供水、供電方面已經(jīng)完成了改革，基本理清了與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。另外，在開(kāi)發(fā)建設管理上，山東保留了綜合驗收制度，并建立了質(zhì)量保證金制度。
安徽省住房和城鄉建設廳房產(chǎn)處副處長(cháng)張宇杰認為，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展還需要有幾個(gè)調整，一是管理體制的調整，目前的行政管理和社會(huì )管理水平還有待提高；二是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監督需要加強；三是配套設施設備的建設需要出臺相應的標準；四是維修資金管理還需要配套的財務(wù)管理制度和會(huì )計核算制度；五是行業(yè)人才建設問(wèn)題應當得到重視。
謝家瑾會(huì )長(cháng)對當前全國的物業(yè)管理形勢作了深入透徹的分析和展望。謝會(huì )長(cháng)指出，物業(yè)管理行業(yè)對社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展正發(fā)揮著(zhù)越來(lái)越重要的作用，謝會(huì )長(cháng)強調，要把行業(yè)的發(fā)展和政府目標結合起來(lái)，只有行業(yè)能夠為社會(huì )穩定、經(jīng)濟發(fā)展、促進(jìn)就業(yè)做出貢獻，行業(yè)的地位才能提高。下一步，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展還要圍繞政府目標繼續推進(jìn)，充分發(fā)揮物業(yè)管理對經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的穩定作用，推動(dòng)物業(yè)管理擴面提質(zhì)，逐步轉變行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展方式，改善行業(yè)生存狀況。
沈建忠司長(cháng)對各地物業(yè)管理工作取得的成效予以了肯定，并對今后一段時(shí)期全國的物業(yè)管理行政監管工作提出了要求。沈司長(cháng)指出，政府主管部門(mén)應在充分認識物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現狀的基礎上，反映廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理訴求，強化對物業(yè)管理市場(chǎng)主體的監管和服務(wù)職能，并從維護社會(huì )公平和促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的角度開(kāi)展物業(yè)管理工作，一是繼續完善物業(yè)管理相關(guān)立法工作，為行業(yè)管理提供政策支持；二是努力營(yíng)造公平競爭的物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)行業(yè)整體水平不斷提高；三是進(jìn)一步監督指導業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的行為，促進(jìn)物業(yè)管理和社區管理相結合；四是完善物業(yè)管理糾紛調處機制，維護社區和諧穩定；五是進(jìn)一步規范住宅專(zhuān)項維修資金管理工作，保障房屋的及時(shí)維修和住用安全；六是探索建立物業(yè)管理保障機制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。
下午，各地代表對《辦法》進(jìn)行了論證、討論，大家一致認為該《辦法》亮點(diǎn)多、創(chuàng )新多，責任界定明確，相關(guān)規定具體，可操作性強，對于改善物業(yè)管理環(huán)境具有積極的意義，同時(shí)，也就《辦法》的具體內容提出了意見(jiàn)和建議。
（以下為選摘的地方代表、企業(yè)代表發(fā)言）
上海市住房保障和房屋管理局物業(yè)管理處副處長(cháng)黃文欣表示，《辦法》創(chuàng )設了很多行之有效的制度，包括權利和義務(wù)的轉移、維修責任分擔等，具有很強的可操作性。建議進(jìn)一步明確《辦法》的適用范圍，是否限于新建物業(yè)？是否限于住宅物業(yè)？
天津市國土資源和房屋管理局物業(yè)管理處副處長(cháng)杜建剛認為，明確責任是《辦法》的核心，但《辦法》規定的承接查驗前提條件涉及到眾多的行政監管責任，要作為共性的條件很難達到，建議刪除。
山東省住房和城鄉建設廳房產(chǎn)處副處長(cháng)劉春藏認為，目前推行的分戶(hù)驗收和竣工驗收制度，查驗的內容基本是樓體本身，樓外的共用部位、共用設施設備并沒(méi)有查驗，《辦法》的制度設計，使查驗范圍得以完善，對于有效解決前期遺留的質(zhì)量糾紛等問(wèn)題具有重要的意義。
杭州市房產(chǎn)管理局物業(yè)服務(wù)中心副主任宋建慧認為，《辦法》要處理好兩個(gè)方面的關(guān)系，一是在進(jìn)一步規范建設單位的同時(shí)，不要過(guò)多增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任和行政主管部門(mén)的責任，二是在監督指導過(guò)程中，要處理好行政監管和民事合同約定的關(guān)系。
云南企業(yè)代表認為，承接查驗工作對物業(yè)管理具有重要的作用，《辦法》一定要明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自接管的責任，這樣有利于后期管理工作的開(kāi)展。
福建企業(yè)代表認為，《辦法》具有很強的現實(shí)意義，未經(jīng)承接查驗接管項目不僅加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的風(fēng)險，也容易在接管后出現糾紛，形成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。
承接查驗制度是《物業(yè)管理條例》確立的七大基本制度之一。由于物業(yè)承接查驗相關(guān)主體之間的關(guān)系較為復雜，承接查驗的責任不夠清晰、程序不夠規范，在實(shí)際工作中時(shí)常引發(fā)糾紛。制定《物業(yè)承接查驗辦法》的目的，正是為了解決當前物業(yè)管理承接過(guò)程中的問(wèn)題和矛盾，特別是有效杜絕前期物業(yè)管理階段的開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，為物業(yè)管理工作的開(kāi)展創(chuàng )造有利的條件?！段飿I(yè)承接查驗辦法》經(jīng)過(guò)修改完善后即將出臺，物業(yè)承接查驗工作將有規可循，也將進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展。