《物業(yè)承接查驗辦法》將優(yōu)化行業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境
文/張 睿
在《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）頒布實(shí)施的第7個(gè)年頭，作為物業(yè)承接查驗制度的配套性文件——《物業(yè)承接查驗辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）終于正式印發(fā)了。至此，《條例》確立的七大基本制度都有了具備可操作性的配套性法規政策。筆者有幸在第一時(shí)間內深入學(xué)習了《辦法》，深切感受到《辦法》在規范前期物業(yè)承接查驗活動(dòng)、明確建設單位義務(wù)、指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)切實(shí)做好承接查驗工作等方面做出的努力?！掇k法》的貫徹實(shí)施，必將為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展壯大創(chuàng )造良好的市場(chǎng)環(huán)境，必將推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)持續健康發(fā)展。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，《辦法》的出臺是物業(yè)管理行業(yè)的福音。
一、《辦法》有利于明確建設單位的應盡義務(wù)，最大限度地減少開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題給前期物業(yè)管理帶來(lái)的困難和矛盾。
自物業(yè)管理在我國誕生之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于身份的特殊性決定了其在物業(yè)管理活動(dòng)中的“雙重弱勢”地位：對建設單位，迫于其前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權只能“俯首稱(chēng)臣”，接受不公平交易條件；對業(yè)主，考慮到業(yè)主大會(huì )成立后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續聘權，面對前期物業(yè)管理的矛盾和糾紛只能花錢(qián)息事寧人?！稐l例》雖然確立了物業(yè)承接查驗制度，但是由于其第二十八條僅為原則性的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開(kāi)展物業(yè)承接查驗活動(dòng)時(shí)，一方面，因為處于被選擇的弱勢地位，加上建設單位的義務(wù)不甚明確，發(fā)現物業(yè)共用部位、共用設施設備出現問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常不敢理直氣壯地主張權利，自身利益受到侵害在所難免；另一方面，由于缺乏具體明確的查驗標準、規范和程序作為指導，再加上自身專(zhuān)業(yè)能力的不足，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗工作中經(jīng)常感到無(wú)據可依、無(wú)從著(zhù)手，導致大量開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題的存在，造成作為履行前期物業(yè)服務(wù)合同的基礎環(huán)節和重要步驟的物業(yè)承接查驗活動(dòng)多數流于形式，有的甚至混同于施工企業(yè)的竣工驗收，埋下了矛盾糾紛產(chǎn)生的“禍根”。以成都市為例，在2009年六個(gè)中心城區受理的與前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題相關(guān)的投訴案件為56件，經(jīng)調查，其中屬于建設單位前期開(kāi)發(fā)責任的有32件，占到58%；屬于物業(yè)承接查驗工作不到位導致的投訴有15件，占到27%；屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接責任的僅為4件，占7%；屬于無(wú)效投訴的5件，占8%。經(jīng)調解，由物業(yè)公司解決的為35件，占投訴量的69%；協(xié)調建設單位解決12件，占投訴量的24%。由于承接查驗工作不到位，建設單位逃避了相應的法律責任，造成了大量的開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，不僅加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負擔，而且降低了業(yè)主對前期物業(yè)服務(wù)的滿(mǎn)意度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)把本應用于發(fā)展壯大的人力物力投入到了解決不應承擔或可以避免的責任中，增大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理成本和潛在的管理服務(wù)風(fēng)險。
為強化建設單位的責任，《辦法》要求建設單位必須移交權屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完善、配套齊全的物業(yè)?！掇k法》第十一條從建設工程竣工驗收合格、市政公用設施設備符合規劃設計、公共服務(wù)設施按規劃設計要求建成、公共配套設施滿(mǎn)足使用功能要求、共用設施設備合格、物業(yè)使用和管理維護的技術(shù)資料完整齊全等七個(gè)方面規定了實(shí)施承接查驗的物業(yè)應當具備的條件。為幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分做好現場(chǎng)查驗的準備和保證移交資料的齊全，《辦法》要求建設單位必須在現場(chǎng)查驗20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗所必需的五個(gè)方面的資料，對缺少的資料，要求建設單位書(shū)面承諾補交的具體時(shí)限。
以上這些規定，強化了建設單位的責任和義務(wù)，督促了建設單位提高物業(yè)共用部位、共用設施設備的建設質(zhì)量，平衡了建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗中的利益，調和了前期物業(yè)管理活動(dòng)中的各種矛盾和糾紛，最大限度地減少了開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題，有利于逐步改變物業(yè)服務(wù)企業(yè)的弱勢地位，有利于為物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)造一個(gè)公平競爭的市場(chǎng)環(huán)境。
二、《辦法》有利于明確物業(yè)承接查驗依據、內容、重點(diǎn)和方法，最大限度地指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)承接查驗活動(dòng)。
《辦法》第十二條規定，實(shí)施物業(yè)承接查驗，主要依據物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同、臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)規劃設計方案、建設單位移交的圖紙資料、建設工程質(zhì)量政策法規和標準規范文件等六類(lèi)文件，明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展承接查驗的基本依據。對于建設單位移交的資料，《辦法》規定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設施設備出廠(chǎng)、安裝、試驗和運行的合格文件。關(guān)于現場(chǎng)查驗的內容，《辦法》將物業(yè)共用部位、共用設施設備分為三個(gè)部分進(jìn)行了詳細列舉和描述，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)踐中比照使用。對于現場(chǎng)查驗的方法和重點(diǎn)，《辦法》第十八條規定，現場(chǎng)查驗應當綜合運用核對、觀(guān)察、使用、檢測和試驗等方法，重點(diǎn)查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀(guān)質(zhì)量和使用功能。為了保證現場(chǎng)查驗發(fā)現的問(wèn)題得到及時(shí)有效地解決，《辦法》規定，現場(chǎng)查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備的數量和質(zhì)量不符合約定或者規定的情形，書(shū)面通知建設單位，建設單位應當及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復驗。
《辦法》的以上規定，都為承接查驗活動(dòng)制定了具體詳細的程序規定和操作規范，最大限度地加強了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗工作中的指導，幫助其避免了相關(guān)責任，有效地維護了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，具有極強的針對性、實(shí)用性和可操作性。
三、《辦法》有利于明確物業(yè)承接查驗活動(dòng)中各方主體的法律責任，最大限度地維護業(yè)主的共同財產(chǎn)權益。
為督促建設單位履行其在物業(yè)承接查驗中的應盡職責，《辦法》在以下五個(gè)方面規定了建設單位的法律責任：（一）物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問(wèn)題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任；（二）物業(yè)交接后，發(fā)現隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任；（三）建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)共用部位、共用設施設備的保修責任；（四）建設單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，損害物業(yè)買(mǎi)受人的權益；（五）建設單位不得以物業(yè)交付期限屆滿(mǎn)為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。
為明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中的責任界限，《辦法》規定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)三個(gè)方面的法律責任：（一）自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規規定的以及行業(yè)規范確定的維修、養護和管理義務(wù)，承擔因管理服務(wù)不當致使物業(yè)共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。
為防止建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)結成利益聯(lián)盟，損害業(yè)主利益，《辦法》第四十條規定:建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。
為了發(fā)揮房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在物業(yè)承接工作中的指導和監管作用，《辦法》第二十九條設立了物業(yè)承接查驗備案制度，明確規定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內，持前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約、物業(yè)承接查驗協(xié)議、建設單位移交資料清單、查驗記錄、交接記錄以及其它承接查驗有關(guān)的文件向物業(yè)所在地的區、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續?！掇k法》第四十二條、四十三條制定了相應的罰則，從行政監管的角度督促建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職盡責，促使各方主體在物業(yè)承接查驗中切實(shí)做到保護業(yè)主共有財產(chǎn)，最大限度地維護業(yè)主的共同財產(chǎn)權益。
物業(yè)管理服務(wù)的核心目標是業(yè)主利益最大化，只有業(yè)主的利益得到最大限度地維護，業(yè)主才能充分認識、理解、信任物業(yè)服務(wù)行業(yè)，才能提高業(yè)主的滿(mǎn)意度、才能增加業(yè)主對企業(yè)的忠誠度、才能提升行業(yè)的公信力，促使業(yè)主主動(dòng)參與物業(yè)管理、自覺(jué)承擔繳納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)，最終形成建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方共贏(yíng)的良性循環(huán)局面，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的持續健康發(fā)展創(chuàng )造良好的內部關(guān)系和外部環(huán)境。
“徒法不足以自行”?！掇k法》要真正發(fā)揮應有的作用，真正達到行業(yè)發(fā)展福音的效果，還需要建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、行政主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì )等各方共同努力，用實(shí)際行動(dòng)學(xué)習好、宣傳好、貫徹好《辦法》，使《辦法》維護行業(yè)發(fā)展的目標和方向落到實(shí)處。
作者單位：成都市城鄉房產(chǎn)管理局