物業(yè)管理的市場(chǎng)監管
每個(gè)有效率并且講人道的社會(huì )都會(huì )要求混合經(jīng)濟的兩面——市場(chǎng)和政府的同時(shí)存在。如果沒(méi)有市場(chǎng)或者沒(méi)有政府，現代經(jīng)濟運作都會(huì )孤掌難鳴。
—— 保羅· 薩繆爾森
與私有產(chǎn)權制度和市場(chǎng)經(jīng)濟體制發(fā)育更為成熟的西方國家相比，我國的物業(yè)管理走過(guò)的是一條迥然不同的道路，其中的一個(gè)重要特征就是：政府在我國物業(yè)管理發(fā)展進(jìn)程中扮演著(zhù)不可或缺的角色。在上世紀九十年代中期至今的十五年時(shí)間里，我們不僅建立了一套具有中國特色的物業(yè)管理政策法規體系，而且構建了一個(gè)覆蓋國家、?。ㄗ灾螀^、直轄市）、市、縣四個(gè)層級的物業(yè)管理行政監管系統。筆者認為，在總結物業(yè)管理三十年的發(fā)展和成就之際，各級從事物業(yè)管理行政監管工作的同仁，有必要從繁雜的日常工作中抽身，重新研討物業(yè)管理市場(chǎng)監管的依據和目標，分析梳理我國物業(yè)管理市場(chǎng)監管的現狀和問(wèn)題，學(xué)習借鑒先進(jìn)國家地區和其他行業(yè)的經(jīng)驗和做法，并為今后優(yōu)化和完善我國物業(yè)管理市場(chǎng)監管體系探索新路。
一、物業(yè)管理市場(chǎng)行政監管的理論依據
（一）政府行政監管是補救物業(yè)管理市場(chǎng)失靈的需要
物業(yè)管理有別于傳統房屋管理的本質(zhì)特征是市場(chǎng)化，理想的物業(yè)管理市場(chǎng)應該是物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品能夠完全按照市場(chǎng)價(jià)格自愿地以貨幣形式進(jìn)行等價(jià)交換，然而在物業(yè)管理市場(chǎng)的實(shí)際運作過(guò)程中，不可避免地存在以下三個(gè)方面的缺陷：
一是不完全競爭。在前期物業(yè)管理階段，由于業(yè)主共同利益代表者的天然缺位以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的被選擇地位，決定了建設單位作為初始業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)交易中的強勢地位，具體表現為建設單位對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇權和前期物業(yè)服務(wù)費用的定價(jià)權。在日常物業(yè)管理階段，雖然法律賦予業(yè)主大會(huì )自由締約和競價(jià)的地位，但業(yè)主大會(huì )制度的完善和業(yè)主團體的成熟是一個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)中的賣(mài)方優(yōu)勢地位亦將長(cháng)期存在。物業(yè)管理行業(yè)存在的不完全競爭，雖然難以達到壟斷這種極端形式，但卻同樣導致物業(yè)管理市場(chǎng)的不公平和低效率。
二是不完全信息。在前期物業(yè)管理階段，由于建設單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)產(chǎn)品本身的質(zhì)量和性能等相關(guān)信息的掌握程度不同，在嚴格專(zhuān)業(yè)的物業(yè)承接查驗程序缺乏的情況下，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的大量遺留問(wèn)題可能轉嫁給業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，加重業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負擔。在日常物業(yè)管理階段，由于物業(yè)管理服務(wù)供需雙方信息不對稱(chēng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能利用與業(yè)主在掌握物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)信息的數量和深度上的不均衡，人為減少有效供給或降低服務(wù)成本，產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)中質(zhì)價(jià)不符的敗德行為，進(jìn)而導致物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)無(wú)效率狀態(tài)的出現。
三是外部性。良好的物業(yè)管理所帶來(lái)的樓宇外觀(guān)的整潔美化和小區公共秩序的安全放心，不僅惠及物業(yè)管理區域內的業(yè)主，還給周?chē)木用衲酥琳麄€(gè)城市帶來(lái)良好的環(huán)境效益和社會(huì )效益，產(chǎn)生物業(yè)管理的正外部性。不良的物業(yè)管理不僅惡化物業(yè)管理區域內業(yè)主的居住和工作環(huán)境，降低物業(yè)本身的資產(chǎn)價(jià)值，而且會(huì )給相鄰區域乃至整個(gè)城市造成不良的環(huán)境和社會(huì )影響，產(chǎn)生物業(yè)管理的負外部性。物業(yè)管理的外部性，使得物業(yè)管理市場(chǎng)之外的主體取得了收益或者增加了成本，容易引起物業(yè)管理市場(chǎng)資源配置的效率損失。
正是由于以上三個(gè)方面的原因，造成了價(jià)格機制在物業(yè)管理市場(chǎng)中不能有效率地配置資源的市場(chǎng)失靈，為了補救物業(yè)管理市場(chǎng)失靈帶來(lái)的不公平和低效率，需要政府適度的行政干預和管制，以限制建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)濫用市場(chǎng)力量，矯正物業(yè)管理交易雙方信息的不完全，激勵物業(yè)管理活動(dòng)的正外部性，弱化物業(yè)管理活動(dòng)的負外部性。
（二）政府行政監管是維護社會(huì )公共利益的需要
經(jīng)過(guò)近三十年的實(shí)踐和發(fā)展，物業(yè)管理對我國社會(huì )經(jīng)濟的重大推動(dòng)作用日益顯現，突出體現在以下五個(gè)方面的綜合性功能：一是改善人居工作環(huán)境。無(wú)論是作為生活資料的居住物業(yè)，還是作為生產(chǎn)資料的辦公（商業(yè)）物業(yè)，良好的管理服務(wù)不僅有助于改善人們的居住環(huán)境和生活品質(zhì)，而且有利于提高企業(yè)的工作效率和生產(chǎn)效能；二是維護社區和諧穩定。物業(yè)服務(wù)中的秩序維護管理，不僅促進(jìn)了社區安定有序，而且減輕了政府治安管理的壓力，物業(yè)管理服務(wù)中的社區文化建設，不僅豐富了居民文化生活，而且增進(jìn)了業(yè)主的和睦和社區的和諧；三是提高城市管理水平。物業(yè)管理的外部性決定了物業(yè)管理水平對城市環(huán)境建設和城市管理水平的重大影響，物業(yè)管理是現代城市管理的重要組成部分，良好的物業(yè)管理有助于提升城市管理水平，降低城市管理的行政成本；四是解決城鄉就業(yè)難題。勞動(dòng)密集型的特征決定了物業(yè)管理行業(yè)是現階段我國剩余勞動(dòng)力的重要就業(yè)途徑，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)的快速增長(cháng)和物業(yè)管理覆蓋率的不斷提高，物業(yè)管理行業(yè)對解決城鄉就業(yè)難題將發(fā)揮更大的作用；五是推動(dòng)國民經(jīng)濟增長(cháng)。受經(jīng)濟周期波動(dòng)影響較小的特征，決定了物業(yè)管理行業(yè)在穩定宏觀(guān)經(jīng)濟中的天然優(yōu)勢，伴隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程的加快和第三產(chǎn)業(yè)政策的助推，以及物業(yè)管理行業(yè)自身增長(cháng)方式的轉變和邊際效益的挖掘，物業(yè)管理產(chǎn)值在國民經(jīng)濟中比重將持續增長(cháng)。
以上五個(gè)方面的重大作用，決定了政府不僅僅只是從市場(chǎng)經(jīng)濟視角看待物業(yè)管理，而且應當站在社會(huì )公共利益的高度理解物業(yè)管理。作為社會(huì )公共利益的維護者，政府有必要適度介入物業(yè)管理市場(chǎng)，以最大限度地發(fā)揮其促進(jìn)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的功能。
（三）政府行政監管是推進(jìn)房屋管理制度轉型的需要
改革開(kāi)放以來(lái)，中國社會(huì )進(jìn)入全方位制度轉型的時(shí)期，物業(yè)管理既是我國財產(chǎn)制度和經(jīng)濟制度轉型的產(chǎn)物，也是我國財產(chǎn)制度和經(jīng)濟制度轉型的推手。在財產(chǎn)制度的層面，以住房制度改革為起點(diǎn)，以《物權法》的出臺為標志，我國的房屋財產(chǎn)權私有制度已逐步建立起來(lái)?！段餀喾ā穼灿胸敭a(chǎn)權和共同管理權的確認，明確了業(yè)主作為物業(yè)管理責任者和物業(yè)服務(wù)消費者的法律地位，伴隨著(zhù)由居民變?yōu)闃I(yè)主的身份轉換，物業(yè)管理責任的國家承擔逐步轉變?yōu)閭€(gè)人承擔成為必然；在經(jīng)濟制度的層面，從舊有的計劃經(jīng)濟體制向現代的市場(chǎng)經(jīng)濟體制轉軌的過(guò)程中，房屋維修養護活動(dòng)也相應地由按照國家計劃轉為服從市場(chǎng)規則，從房屋管理向物業(yè)管理的轉變，不僅意味著(zhù)專(zhuān)門(mén)從事房屋管理服務(wù)的主體由事業(yè)單位轉變?yōu)槠髽I(yè)法人，而且表明了房屋管理活動(dòng)由遵循不計成本的行政命令轉變?yōu)榈葍r(jià)交換的價(jià)值規律，更是標志著(zhù)廣大民眾由無(wú)償福利制的房屋管理觀(guān)念轉變?yōu)橛袃斒袌?chǎng)化的物業(yè)管理理念。
無(wú)論是財產(chǎn)制度還是經(jīng)濟制度，上述所有的轉變都不可能在舊制度中自發(fā)地內生，也不能由廣大業(yè)主自覺(jué)地實(shí)踐，只有借助政府的行政力量，才能有效地推動(dòng)房屋管理向物業(yè)管理轉變的進(jìn)程。物業(yè)管理市場(chǎng)化的方向和目標是業(yè)主主導型的物業(yè)管理，但房屋從公有向私有的轉化和經(jīng)濟從計劃向市場(chǎng)的轉軌——這一有別于西方自由市場(chǎng)經(jīng)濟國家的獨特路徑，決定了政府主導型的物業(yè)管理必然成為我國物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程中不可逾越的階段。
綜合以上三個(gè)方面的理由，運用現代政府基本職能的理論，我們可以將物業(yè)管理市場(chǎng)行政監管的現實(shí)目標，概括表述如下：提高經(jīng)濟效益、促進(jìn)公平交易、穩定宏觀(guān)經(jīng)濟、保障公共安全。