謝家瑾：做“中國最具公眾物業(yè)管理競爭力企業(yè)”
——談明華物業(yè)的成功和輝煌
一、明華物業(yè)的基本情況
上海明華物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)明華物業(yè)）成立于1992年8月，隸屬于東亞聯(lián)合控股集團有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)東亞公司）。目前管理物業(yè)項目37個(gè)，總面積954萬(wàn)平方米,2010年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2.19億元，主業(yè)利潤2500萬(wàn)元，總資產(chǎn)1.38億元，凈資產(chǎn)4862萬(wàn)元。
二、明華物業(yè)的四個(gè)發(fā)展階段
東亞公司的前身是黃浦區房管局下屬的房屋大修企業(yè)，1992年上海原房管體制實(shí)行了政企分開(kāi)，東亞公司被推向了市場(chǎng)。在企業(yè)全面轉制的變革中，時(shí)任東亞公司工會(huì )主席顧鳳惠帶著(zhù)5位同事和10萬(wàn)元啟動(dòng)資金成立了明華物業(yè)公司，經(jīng)歷了艱苦創(chuàng )業(yè)到騰飛崛起的四個(gè)發(fā)展階段。
第一階段靠動(dòng)拆遷業(yè)務(wù)的承接，完成企業(yè)資本原始積累。創(chuàng )業(yè)初期的明華物業(yè)一無(wú)資本二無(wú)項目，但抓住了如火如荼的上海城市建設所展現的商機，利用自身優(yōu)勢，先后承接了三十余個(gè)舊城改造項目中的動(dòng)拆遷業(yè)務(wù)，收入占該階段公司業(yè)務(wù)量的90%，成為創(chuàng )立初期企業(yè)主要利潤來(lái)源，也由此完成了資本的原始積累。 第二階段靠主營(yíng)業(yè)務(wù)的回歸，闖入上海物業(yè)管理行業(yè)第一方陣。隨著(zhù)舊城改造的漸次完成，動(dòng)拆遷業(yè)務(wù)逐漸萎縮，而城市管理與開(kāi)發(fā)建設并重的態(tài)勢逐步顯現。明華人果斷地作出由主要承擔動(dòng)拆遷業(yè)務(wù)向物業(yè)管理主業(yè)回歸的決策，并把目標明確定位在迎頭追趕以陸家嘴、東湖、錦江等一批行業(yè)排頭兵，盡快進(jìn)入上海物業(yè)管理行業(yè)第一方陣。經(jīng)過(guò)6年的歷練，管理面積愈80萬(wàn)平方米，并擁有了坐落在外灘的最高建筑物——光明大廈、繁華商業(yè)街淮海路1號的柳林大廈和上海早期建成的5A智能大廈——新黃浦大廈等一批初期代表性項目，于2003年成為上海第一批獲得物業(yè)管理一級資質(zhì)的企業(yè)。
第三階段靠公眾物業(yè)管理的開(kāi)拓，走上與眾不同的企業(yè)發(fā)展之路。上世紀末，明華物業(yè)憑著(zhù)敏銳的市場(chǎng)洞察力，認識到如果不突破常規，難以形成自身的核心競爭力。在1999年通過(guò)簽訂風(fēng)險經(jīng)營(yíng)管理合同，毅然接下上海市政府出資建造，通過(guò)“以館養館”運作方式推向市場(chǎng)尋求管理單位，被各方面認為存在較大經(jīng)營(yíng)虧損風(fēng)險的上海城市規劃展示館的管理。事后的成功證明，當初這個(gè)敢為人先的舉動(dòng)不但為企業(yè)贏(yíng)得了良好的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，而且由此實(shí)現了公司從傳統物業(yè)管理向公眾物業(yè)管理躍升的轉型。
憑借對規劃館項目成功管理的經(jīng)驗和聲譽(yù)，使明華物業(yè)之后獲得了上?？萍拣^和為APEC會(huì )議、亞行年會(huì )、非行年會(huì )、六國峰會(huì )等國際頂級會(huì )務(wù)服務(wù)，以及國內神五、神六、神七等大型展覽提供保障服務(wù)的寶貴機會(huì )，并培養出了一大批公眾物業(yè)管理骨干，由此明華物業(yè)也走上了一條主營(yíng)“公眾物業(yè)管理”的快速發(fā)展之路。先后承接了磁浮列車(chē)龍陽(yáng)路站、上海國際賽車(chē)場(chǎng)、上海旗忠國際網(wǎng)球中心、上海大劇院、上海音樂(lè )廳以及上海自然博物館、上海交大體育館、昆山科技博覽中心、寧波城市規劃館、武漢城市規劃廳等一大批上海以及外省市的大型公眾物業(yè)項目。2010年底，公眾物業(yè)項目面積在明華物業(yè)在管總面積中所占份額已達92%。
第四階段靠世博會(huì )中國館管理的中標，打造了明華物業(yè)的品牌和輝煌。2002年，當中國申博成功的消息傳來(lái)，明華物業(yè)就把進(jìn)軍世博會(huì )當作公司下一個(gè)戰略目標，并于2005年派出干部參加世博局組織的赴日本考察愛(ài)知世博會(huì )的服務(wù)經(jīng)驗。公司2008年毅然停接一切大型項目，為迎接世博養精、蓄力、聚神。同年，公司將3名骨干派駐上海世博事務(wù)協(xié)調局，提前參與世博會(huì )運營(yíng)管理。在2009年世博會(huì )場(chǎng)館的物業(yè)管理招標中，明華物業(yè)憑借為中國館管理度身定制的出色標書(shū)，以其綜合實(shí)力在激烈的競爭中奪魁中標，隨后又乘勝贏(yíng)得了世博綠地公園和世博城市足跡館兩個(gè)項目。在世博會(huì )開(kāi)園的184天，明華物業(yè)服務(wù)管理的三個(gè)場(chǎng)館共接待中外游客3000多萬(wàn)人次，為來(lái)自246個(gè)國家、地區和國際組織的領(lǐng)導人、國家元首和政府要員近38萬(wàn)人次提供了VIP服務(wù)。沒(méi)有出現一起重大人員傷害事故，沒(méi)有一起重大責任事故，設施設備保障實(shí)現了零故障，由此獲得了社會(huì )各界的高度評價(jià)。明華物業(yè)共榮獲各級集體和個(gè)人榮譽(yù)近2000項，其中國家級榮譽(yù)9項，顧鳳惠、蔡慶等兩人獲黨中央、國務(wù)院頒發(fā)的“中國2010上海世博會(huì )先進(jìn)個(gè)人”獎，顧鳳惠總經(jīng)理還榮獲了“全國三八紅旗手標兵”、“中國優(yōu)秀女企業(yè)家”、“全國杰出創(chuàng )業(yè)女性”等榮譽(yù)稱(chēng)號。
世博會(huì )中國館等項目的勝利獲取及成功運行保障，讓明華物業(yè)的公眾物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)入了嶄新的發(fā)展階段，奠定了在全國公眾物業(yè)管理領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。
三、明華物業(yè)的成功經(jīng)驗
回眸明華物業(yè)的發(fā)展和成功，感受最深的是以下幾點(diǎn)：
一是強烈的市場(chǎng)意識。無(wú)論是創(chuàng )業(yè)初期的動(dòng)拆遷業(yè)務(wù)開(kāi)展，還是及時(shí)回歸物業(yè)管理主業(yè)，以及后來(lái)從傳統物業(yè)項目管理果斷轉型為公眾物業(yè)管理，每一次市場(chǎng)定位和戰略轉型，都體現了明華物業(yè)獨到的市場(chǎng)意識和敏銳的戰略眼光。他們總能踏準市場(chǎng)節奏、扣準時(shí)代脈搏，這在企業(yè)的發(fā)展中起到了決定性的作用。
二是成功的商業(yè)模式。我在“談創(chuàng )新商業(yè)模式”卷首語(yǔ)中提到，成功的商業(yè)模式具有的特征之一是要能提供獨特價(jià)值，它可能是新的思想，也往往是產(chǎn)品和服務(wù)獨特性的組合。我還引用了有關(guān)文章對商業(yè)模式設計五步法則的歸納：一是找到未被滿(mǎn)足的需求；二是戰略定位，確定價(jià)值主張；三是建立贏(yíng)利模式；四是價(jià)值鏈整合，形成核心競爭力；五是正確的實(shí)現形式。以上這些，在明華物業(yè)的成功中都得到了最好的印證。
三是高超的捕捉機遇能力。明華物業(yè)的成長(cháng)與發(fā)展，既依托了國家改革開(kāi)放的“天時(shí)”，又抓住了近十年上海城市建設迅猛發(fā)展和承接世博會(huì )給企業(yè)帶來(lái)的可貴商機。他們提前3年派干部赴日本考察愛(ài)知世博會(huì )的服務(wù)經(jīng)驗，還專(zhuān)門(mén)出資邀請日本專(zhuān)家前來(lái)上海就世博會(huì )管理作專(zhuān)題講座。在世博管理項目招投標之前，他們將公司骨干派往上海世博事務(wù)協(xié)調局支持工作，提前參與世博會(huì )早期的運營(yíng)管理，這對明華物業(yè)深度了解世博會(huì )運作模式和有關(guān)項目各類(lèi)信息，最終能在中國館管理的項目投標中一舉奪魁起到了重要作用。我們不能不佩服明華物業(yè)高超的捕捉機遇能力，從中也再次認識到：機會(huì )總是留給那些有準備的人的。
四是精湛的服務(wù)品質(zhì)。明華物業(yè)將服務(wù)品質(zhì)視作企業(yè)生命線(xiàn)，“明華就是品質(zhì)的保證”已逐漸被各項目業(yè)主方認可。由此，老客戶(hù)帶來(lái)了新客戶(hù)，新客戶(hù)又成了老朋友；老項目得以續簽，新項目不斷承接。公司的業(yè)務(wù)發(fā)展猶如滾雪球一般越做越大，從而為實(shí)現企業(yè)的可持續發(fā)展打下了堅實(shí)基礎。
五是項目和人才優(yōu)勢疊加的制勝法寶。明華物業(yè)眾多的優(yōu)質(zhì)項目吸引了業(yè)內外優(yōu)秀人才，并為人才鍛煉和成長(cháng)提供了平臺。骨干隊伍的逐漸成熟和業(yè)務(wù)水平提高，又使項目管理質(zhì)量不斷得以提升，為企業(yè)創(chuàng )造了獲得更多優(yōu)質(zhì)項目的條件。由此形成的優(yōu)質(zhì)項目和優(yōu)秀人才互相轉化的良性循環(huán)局勢，使公司的市場(chǎng)競爭優(yōu)勢不斷得到疊加和提升。
明華物業(yè)把企業(yè)文化的核心價(jià)值觀(guān)定位在“快樂(lè )服務(wù)、追求卓越”?？偨?jīng)理顧鳳惠倡導“在明華，員工應該享受到成長(cháng)的快樂(lè )；客戶(hù)應該享受到服務(wù)的快樂(lè )；合作伙伴應該享受到雙贏(yíng)的快樂(lè )”。在這樣的追求下，明華物業(yè)正在成為“中國最具公眾物業(yè)管理競爭力企業(yè)”，他們的目標已經(jīng)瞄準在打造基業(yè)長(cháng)青的百年老店上。我們完全有理由相信，明華物業(yè)會(huì )有更加輝煌的明天?！?/span>