打好組合拳，應對行業(yè)冬天
古瑪雅文明預言2012年是地球末日，這當然只是一個(gè)沒(méi)有科學(xué)依據的傳說(shuō)，但是日益增長(cháng)的物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化定價(jià)機制的缺失卻確確實(shí)實(shí)地將物業(yè)管理行業(yè)逼向一個(gè)寒冷的冬天。在重慶，行業(yè)的這個(gè)冬天顯得特別冷。如何應對這個(gè)特別嚴寒的冬天，筆者所在的重慶曉月物業(yè)管理公司（下簡(jiǎn)稱(chēng)“曉月物業(yè)”）采取的做法是打好增收節支的組合拳。
首先，我們確定了公司應對行業(yè)寒冬的基本戰略，即“一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn)”?！耙粋€(gè)中心”就是保證企業(yè)能夠活下來(lái)并健康走下去，這個(gè)中心也是緊緊圍繞企業(yè)文化和發(fā)展戰略計劃確定的?！皟蓚€(gè)基本點(diǎn)”，一個(gè)是增收，一個(gè)是節支。
增收
增收是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存和發(fā)展的第一要務(wù)，更是保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)在當前的市場(chǎng)環(huán)境中能夠存活下去的首選，所以在增收方面下的功夫更大一些，我們主要采用有以下思路和措施：
保證合理服務(wù)標準，適當提高物業(yè)費
能不能生存下去，關(guān)鍵還得看你所服務(wù)的業(yè)主對你的服務(wù)工作的認可程度。我們從2011年全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)100強的評選和指標分析中不難發(fā)現，主營(yíng)收入（物業(yè)費收入）低于74%的企業(yè)在百強企業(yè)中的占比還不到10%。這就說(shuō)明主營(yíng)收入（物業(yè)費收入）仍然是我們這個(gè)行業(yè)和多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)短期內最主要的收入來(lái)源。我們必須正視這一點(diǎn)，必須認真做好基礎服務(wù)，保證合理的服務(wù)標準，并收取合理的的物業(yè)服務(wù)費，這一點(diǎn)我們一點(diǎn)都不能質(zhì)疑。當然，隨著(zhù)服務(wù)成本的提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要在與業(yè)主協(xié)商一致的基礎上適當提高物業(yè)費價(jià)格。
開(kāi)展特約服務(wù)
家政服務(wù)、洗車(chē)代駕、電腦網(wǎng)絡(luò )維護、綠化維養、物品配送、交通運輸、用餐配套等都屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為業(yè)主提供的特約服務(wù)的范疇。當然，在開(kāi)展特約服務(wù)方面，我們要考慮到三方面利益的均衡，一是要確實(shí)能方便業(yè)主，二是要讓員工獲利，這樣員工才有積極性，三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要有合理的收益，如果做到三方共贏(yíng)，開(kāi)展特約服務(wù)一定會(huì )大有可為。從2011年曉月物業(yè)的實(shí)際情況來(lái)看，此項收入的增長(cháng)額度達到了130.6%，2012年我們力爭增長(cháng)幅度翻番，因為這項業(yè)務(wù)，業(yè)主有真實(shí)的需求，員工有干活的激情，企業(yè)更是有利可圖。
通過(guò)服務(wù)集成獲利
裝修及裝修材料、設施設備；各種電器；油鹽茶米醋；物業(yè)租、售等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都可以通過(guò)服務(wù)集成的模式來(lái)獲利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在掌握業(yè)主的有效需求后，直接去生產(chǎn)廠(chǎng)家對接，免去中轉、庫存和商場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)費等環(huán)節，拿到一個(gè)比較低的進(jìn)價(jià)，再加上合理的利潤后出售給業(yè)主。這是一個(gè)廠(chǎng)家、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方共贏(yíng)的局面。我們測算，譬如一個(gè)住宅項目有5000家業(yè)主，每家業(yè)主月購一袋10公斤的大米，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)與中糧集團批發(fā)直購，價(jià)差就很明顯，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)再讓出一定的利潤給業(yè)主，利潤也還是有的。這也是一條不錯的增收渠道。
節支
合理科學(xué)的對支出進(jìn)行節約和控制其實(shí)是在增加企業(yè)的凈利潤，這也是我們面對行業(yè)寒冬可以采取的一項有效舉措。管理是一定能出效益的，這也已經(jīng)為實(shí)踐所證明，我們采取的方法和措施主要有：
合理設置崗位，減員增效
根據企業(yè)實(shí)際和服務(wù)項目的特點(diǎn)以及人員一專(zhuān)多能的程度，合理進(jìn)行機構和人員的重組，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)一種重要的節支方法。譬如，筆者所在的曉月物業(yè)曾經(jīng)一度服務(wù)中心林立，人員較多，我們在充分調研的基礎上就合理的合并重組了一些，減少了管理機構和服務(wù)人員。這不僅降低了企業(yè)的人工成本，而且提高了工作效率，效果非常明顯。
降低能耗及日常開(kāi)支
優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期介入時(shí)就對能耗及設備設施的設置進(jìn)行科學(xué)的布局，當然實(shí)際運用中仍可能有優(yōu)化改進(jìn)的地方。但是，對于多數停留在口頭沒(méi)有真正實(shí)現前期介入和自身實(shí)力較弱而沒(méi)有實(shí)現前期介入的企業(yè)和項目而言，可在這方面思考和改進(jìn)的余地較大。精細的管理體系也可以為企業(yè)帶來(lái)效益，小到一盞燈、一滴水、一張紙的管控，大到不同電價(jià)水價(jià)的調整，只要用心，就可以減少支出。我們曾經(jīng)在接管一個(gè)分期開(kāi)發(fā)的住宅類(lèi)項目時(shí)進(jìn)行過(guò)變壓器合理調整供電系統的供電（也叫出力）配給，對可以申請臨時(shí)停用的變壓器進(jìn)行停用，減少因為供電不夠而產(chǎn)生的每月數千元的調峰電費。
降低采購成本
企業(yè)中低值易耗品和日常維護維修、保潔、綠化用品的需求量也不小，此項支出一般能占到企業(yè)總支出的13%左右，如何有效控制此類(lèi)物品的采購價(jià)，我們有兩個(gè)有效的方法可以參考。一個(gè)是通過(guò)公開(kāi)招投標進(jìn)行采購，這可以一定程度上控制價(jià)格，取得更低廉的價(jià)格；一個(gè)是像我們重慶南岸區物業(yè)管理學(xué)會(huì )一樣，以學(xué)會(huì )的名義組團招標、采購，采購量大，自然好談價(jià)壓價(jià)，這樣也可以降低企業(yè)采購成本。我們重慶南岸區物業(yè)管理學(xué)會(huì )通過(guò)近6年的運作，節約下來(lái)的采購費用對每個(gè)會(huì )員企業(yè)來(lái)講都是一筆不小的費用。
降低庫存
我們要降低成本，不能忽視庫存管理。從2007年開(kāi)始，我們曉月物業(yè)開(kāi)始重視這一塊，由于平時(shí)沒(méi)怎么在意，但結果一清理，發(fā)現公司的庫存物品價(jià)值長(cháng)期保存在5萬(wàn)元左右，換句話(huà)說(shuō)這相當于5萬(wàn)元的資金沒(méi)有流動(dòng)，成為閑置資金。這對于我們這種微利企業(yè)來(lái)講，實(shí)在是典型的浪費。于是，公司開(kāi)始研討、調研、建流程、定制度，當年我們就實(shí)現將庫存物品價(jià)值降低到1萬(wàn)元以?xún)?，我們正通過(guò)持續改進(jìn)工作流程，力爭實(shí)現零庫存的管理目標。
運用科技手段降低運行成本
近幾年，物業(yè)管理行業(yè)可以利用的新技術(shù)層出不窮，利用這些新技術(shù)改造傳統的物業(yè)服務(wù)設備也能達到減員增效、增收節支的目的。譬如，筆者所在的曉月物業(yè)近幾年就采用了一些新技術(shù)：在門(mén)禁安防系統方面，運用虹膜成像多功能門(mén)禁系統代替原有的多人門(mén)崗防范；在保潔業(yè)務(wù)方面，運用保潔器（洗地機、拋光機等）具代替原有的拖帕、塵推等，使工作效率得到了很大提高，減少了保潔員的需求量；在綠化業(yè)務(wù)方面，運營(yíng)先進(jìn)的綠化粉碎加快速發(fā)酵的技術(shù)方法解決綠化修剪物運輸難的問(wèn)題，這有效減少公司在綠化修剪物運輸和處置方面的費用；在設備設施管理方面，運用設備設施的運行數據遠傳功能解決了原來(lái)完全依靠人的督查的管理模式；在減少辦公費用方面，運用辦公自動(dòng)化和現在重慶云計算系統的引入來(lái)代替原有的傳統辦公模式。我相信，先進(jìn)的科技會(huì )逐步改變我們行業(yè)勞動(dòng)密集型的現狀以及相對落后的局面。
我相信，增收節支的方法和思路還會(huì )有很多，關(guān)鍵在于我們要深入思考和積極實(shí)施。
作者系重慶曉月物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理