江西?。骸督魇∥飿I(yè)管理條例》

　　籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者社區居民委員會(huì )、村民委員會(huì )組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　第十四條 籌備組應當履行下列職責：

　?。ㄒ唬┐_認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專(zhuān)有部分面積；

　?。ǘ┐_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容；

　?。ㄈ┎輸M管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；

　?。ㄋ模┐_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則；

　?。ㄎ澹┲贫I(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生辦法，提出業(yè)主委員會(huì )成員候選人名單；

　?。┲贫I(yè)主委員會(huì )選舉辦法；

　?。ㄆ撸┩瓿烧匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　籌備組履行職責的期限，應當到首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )之日終止。

　　第十五條 業(yè)主大會(huì )履行下列職責：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì )議事規則及管理規約；

　?。ǘ┻x舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；

　?。ㄈ┍O督業(yè)主委員會(huì )工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )的工作報告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；

　?。ㄋ模┻x聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　?。ㄎ澹M訂物業(yè)服務(wù)內容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

　?。┗I集和使用共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金；

　?。ㄆ撸┮婪Q定改建、重建建筑物及其附屬設施；

　?。ò耍┮婪Q定改變共有部分的用途；

　?。ň牛Q定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配和使用；

　?。ㄊ┓?、法規或者管理規約規定的應當由業(yè)主共同決定的事項。

　　第十六條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內公告。

　　業(yè)主大會(huì )決定本條例第十五條第五項至第八項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意；決定本條例第十五條規定的其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　第十七條 物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前，應當事先征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上如實(shí)反映。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。定期會(huì )議每年至少召開(kāi)一次，具體安排由業(yè)主大會(huì )議事規則確定。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　?。ㄒ唬┯邪俜种陨蠘I(yè)主提議的；

　?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　?。ㄈI(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì )負責執行業(yè)主大會(huì )決定的事項，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄋ模┍O督專(zhuān)項維修資金的使用；

　?。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用；

　?。┍O督管理規約的實(shí)施；

　?。ㄆ撸┱{解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

　?。ò耍﹦褡铇I(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋；

　?。ň牛I(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì )成員由五至十一人單數組成。業(yè)主委員會(huì )成員的每屆任期由業(yè)主大會(huì )議事規則確定。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內召開(kāi)首次會(huì )議，在業(yè)主委員會(huì )成員中推選主任、副主任。

　　選舉業(yè)主委員會(huì )成員時(shí)，應當按照成員人數的百分之四十配備候補成員。業(yè)主委員會(huì )成員缺員時(shí)，應當由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議補選。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì )成員應當是物業(yè)管理區域內的業(yè)主，并符合下列條件：

　?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰?；

　?。ǘ┳袷赜嘘P(guān)法律、法規；

　?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約，履行業(yè)主義務(wù)；

　?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責任心強，公道正派，廉潔自律；

　?。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力和文化水平。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列資料向物業(yè)所在地的市、縣（區）人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉情況；

　?。ǘI(yè)主大會(huì )議事規則；

　?。ㄈ┕芾硪幖s；

　?。ㄋ模I(yè)主大會(huì )決定的其他重大事項。

　　業(yè)主委員會(huì )任期內，備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起三十日內書(shū)面報告原備案單位。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )的決定及議事規則召開(kāi)會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任負責召集，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數的成員出席，作出的決定應當經(jīng)全體成員過(guò)半數同意。

　　第二十四條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的市、縣（區）人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十五條 同一物業(yè)管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組應當履行下列職責：

　?。ㄒ唬┩七x業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì )會(huì )議，反映本小組業(yè)主的意見(jiàn)；

　?。ǘ┨岢?、討論本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護的方案；

　?。ㄈ┯懻撋婕氨拘〗M的其他物業(yè)管理事項。

　　業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規定職責的程序，參照本物業(yè)管理區域業(yè)主大會(huì )議事規則規定。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì )應當建立定期接待制度，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì )日常工作的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢(xún)、投訴和監督。

　　業(yè)主委員會(huì )應當建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議、業(yè)主委員會(huì )會(huì )議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng)以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。

　　業(yè)主委員會(huì )應當建立信息公開(kāi)制度，按照規定及時(shí)公布業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；定期公布專(zhuān)項維修資金和公共收益的收支情況；接受業(yè)主查詢(xún)所保管的物業(yè)管理信息。

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)六十日前，應當開(kāi)始籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前，應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。無(wú)正當理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協(xié)調督促其盡快完成換屆選舉工作或者組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。

　　新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會(huì )應當在十日內將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好其他交接工作。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì )三分之一以上成員或者百分之二十以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，決定是否終止其成員資格：

　?。ㄒ唬┮詴?shū)面方式向業(yè)主大會(huì )提出辭職請求的；

　?。ǘ┎宦男谐蓡T職責的；

　?。ㄈ├贸蓡T資格謀取私利的；

　?。ㄋ模┻`法搭建建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費用以及有其他違反管理規約和侵害其他業(yè)主合法權益行為的；

　?。ㄎ澹┮蚱渌虿贿m合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )成員的。

　　第二十九條 業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費及成員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法和標準由業(yè)主大會(huì )決定，并報物業(yè)所在地的市、縣（區）人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第三十條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　住宅物業(yè)的建設單位應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；投標人少于三個(gè)的，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣（區）人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　提倡非住宅物業(yè)的建設單位通過(guò)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十一條 建設單位可以邀請前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開(kāi)發(fā)建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的建議。

　　建設單位組織項目工程驗收和分戶(hù)驗收時(shí)，應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

　　第三十二條 建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時(shí)管理規約，并在售房時(shí)向購房人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約。購房人在購買(mǎi)新建房屋時(shí)，應當對前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約予以書(shū)面確認，并受其約束。

　　建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得損害購房人的合法權益。

　　省人民政府住房和城鄉建設主管部門(mén)應當制定、公布物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約示范文本。建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同和制定臨時(shí)管理規約之日起十日內，向物業(yè)所在地的市、縣（區）人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。

　　第三十三條 建設單位應當按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標準，在物業(yè)管理區域內配置物業(yè)管理用房，最低不少于一百二十平方米；其中，業(yè)主委員會(huì )辦公用房最低不少于二十平方米。物業(yè)交付時(shí)，物業(yè)管理用房由建設單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。

　　城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門(mén)或者省人民政府確定的鎮人民政府在核發(fā)建設工程規劃許可證時(shí)，應當在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。物業(yè)管理用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風(fēng)、采光條件和水、電使用功能；沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)管理用房的位置和面積，建設單位應當在房屋預售時(shí)予以公布。

　　物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，無(wú)償專(zhuān)用于物業(yè)管理、服務(wù)工作，不得挪作他用?？h級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應當在核發(fā)房屋預售許可證和辦理不動(dòng)產(chǎn)權屬初始登記時(shí)，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)管理用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分，但不頒發(fā)產(chǎn)權證書(shū)。業(yè)主有權查詢(xún)。

　　物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、租賃、轉讓和抵押。

　　第三十四條 新建房屋符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續：

　?。ㄒ唬┙ㄔO工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環(huán)保、人防、氣象等部門(mén)出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)縣級以上人民政府住房和城鄉建設主管部門(mén)備案；

　?。ǘ┕┧?、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線(xiàn)電視等設施設備按照規劃設計要求建成且達到國家、本省有關(guān)建設標準，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

　?。ㄈ┌凑找巹澰O計要求視頻監控裝置、生活購物場(chǎng)所、幼兒園、郵政、醫療衛生、文化體育、環(huán)衛、社區服務(wù)等公共服務(wù)設施已建成；

　?。ㄋ模┑缆?、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設施已按照規劃設計要求建成，并滿(mǎn)足使用功能要求；

　?。ㄎ澹╇娞?、二次供水、高壓供電、消防、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備依照法律、法規規定取得合法使用手續，需要進(jìn)行檢測的，還應當由具備相應資質(zhì)的檢測機構檢測合格；

　?。┫儡?chē)通道、消防登高場(chǎng)地、人防工程已設置顯著(zhù)標志；

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

　?。ò耍┓?、法規規定的其他條件。

　　第三十五條 在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ǘ┰O施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料、出廠(chǎng)資料；

　?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。