《杭州市物業(yè)管理條例》實(shí)施十年醞釀“大修”
浙江在線(xiàn)12月31日訊，近日，在杭州市人大常委會(huì )上，市住房保障和房產(chǎn)管理局局長(cháng)周先木，對市政府提請審議的《杭州市物業(yè)管理條例(修訂草案)》的議案進(jìn)行了說(shuō)明?！逗贾菔形飿I(yè)管理條例(修訂草案)》，取消了“未入住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費按全額的百分之七十交納”的規定；物業(yè)使用禁止行為中增加了“房屋群租”行為；物管退出后，業(yè)主大會(huì )仍未選聘到新物業(yè)時(shí)，可由社區負責組織半年基本保潔、保安等服務(wù)……
截至2011年底，杭州市實(shí)施物業(yè)管理的房屋建筑總面積達到近8000萬(wàn)平方米，兩萬(wàn)平方米以上住宅小區物業(yè)管理覆蓋面達到85%以上。而現有《杭州市物業(yè)管理條例》實(shí)施10年，已不能適應物管需求，面臨“大修”，修訂草案重點(diǎn)針對上位法中未明確的、物業(yè)管理實(shí)踐中卻迫切需要解決的一些問(wèn)題作了規定。
原《條例》實(shí)施10年，框架內已難以解決新問(wèn)題
對《條例》進(jìn)行全面修訂的原因，大約可概括為兩個(gè)方面：物業(yè)管理的“上位法”發(fā)生了重大變化，《條例》中很多與“上位法”不相適應的內容需要進(jìn)行調整；另一個(gè)是，市物業(yè)管理新矛盾、新問(wèn)題不斷出現，迫切需要通過(guò)修訂《條例》為解決這些矛盾和問(wèn)題提供依據。
近年來(lái)，物業(yè)管理新矛盾、新問(wèn)題不斷出現，這些問(wèn)題在原《條例》框架內已難以解決。周局長(cháng)舉例：
“街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居委會(huì )地位不明確導致其職責不能充分發(fā)揮；因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主委員會(huì )不按規定召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，或業(yè)主委員會(huì )集體辭職等導致物業(yè)管理區域業(yè)主矛盾激化的情況；因業(yè)主提前解除合同但未選聘好新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善或其他原因突然撤離小區等，導致小區管理出現‘真空’狀況；物業(yè)管理用房的繳納標準及經(jīng)營(yíng)性收益的使用方法，物業(yè)保修金和專(zhuān)項維修資金的繳存、管理和使用規則有待進(jìn)一步細化。”
“為適應新形勢發(fā)展下的物業(yè)管理新情況，迫切需要對《條例》進(jìn)行修改完善，以提升整體物業(yè)管理水平，推進(jìn)我市生活品質(zhì)之城的建設，推進(jìn)和諧社會(huì )的建設。”周局長(cháng)說(shuō)。
【修訂背景】
經(jīng)過(guò)半數業(yè)主同意，物業(yè)可由業(yè)主自行管理
修訂草案第二條規定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或自行管理形式，對房屋及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。因此，除了重點(diǎn)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的權利義務(wù)內容外，還規定了業(yè)主自行管理形式。
第四十五條，對業(yè)主自行管理的條件和要求作了規定，“即經(jīng)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數，且人數占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，可由業(yè)主自行管理。”
在開(kāi)具發(fā)票、開(kāi)設銀行賬戶(hù)等具體實(shí)務(wù)上，可由市住保房管局制定具體指導辦法，提供便利和指導。
【修訂內容】
業(yè)主大會(huì )未選聘到新物業(yè)時(shí)，可由社區負責組織半年服務(wù)
目前，物業(yè)管理中許多矛盾難以由物業(yè)主管部門(mén)單獨解決，需要依靠基層政府及社區居委會(huì )協(xié)調解決。修訂草案參照了深圳、上海等地物業(yè)管理立法的規定，比如：
第十五條規定，業(yè)主委員會(huì )逾期未召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召集或委托社區居民委員會(huì )組織召集；
第二十八條規定，因客觀(guān)原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主委員會(huì )委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區居民委員會(huì )在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導和監督下代行業(yè)主委員會(huì )職責；
第四十一條規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時(shí)，業(yè)主大會(huì )仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，應當按物業(yè)管理應急預案開(kāi)展應急管理。所在地社區居民委員會(huì )負責組織不超過(guò)6個(gè)月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費用由業(yè)主承擔。
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費由建設單位承擔
《條例(修訂草案)》第十二條，明確了首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費由建設單位承擔，建設單位應當在物業(yè)交付使用前，將首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費，交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
修訂草案對委托行使管理權作了規定，“業(yè)主可以幢、單元或樓層等為單位，推選相應區域內的業(yè)主為業(yè)主代表。業(yè)主代表可接受業(yè)主書(shū)面委托，在一定期限內代其行使共同管理權。”
借鑒深圳等地的模式，規定了業(yè)主委員會(huì )候補委員制度：“業(yè)主委員會(huì )因委員辭職等原因缺額，且缺額人數不超過(guò)正式委員總人數的一半的，可從候補委員中自動(dòng)遞補。”
物業(yè)管理用房所有權屬于全體業(yè)主
物業(yè)管理用房是物業(yè)管理的基本設施，《條例(修訂草案)》第三十三條明確了其所有權屬于該物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主，所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
市人大城建環(huán)保委還建議，“其中物業(yè)辦公用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)償使用；經(jīng)營(yíng)用房委托物業(yè)企業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的，經(jīng)營(yíng)和收支方案應當經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意。”
物業(yè)使用禁止行為中增加了“房屋群租行為”
市人大城建環(huán)保委說(shuō)，目前在日常的物業(yè)中，房屋群組問(wèn)題日益增多，不但嚴重影響相鄰業(yè)主的居住，造成鄰里之間的不和諧，而且在一定程度上增長(cháng)了消防、治安等方面的發(fā)案率。
為此建議，在《條例(修訂草案)》第四十七條中，物業(yè)使用的禁止行為中，增加房屋群租行為。
已交付使用但未入住的業(yè)主全額交納物業(yè)服務(wù)費
《條例(修訂草案)》根據“不得以放棄權利為由拒絕履行義務(wù)”原則，取消了“未入住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費按全額的百分之七十交納”的規定。
周局長(cháng)解釋?zhuān)?/span>“因物業(yè)服務(wù)是對物業(yè)項目共用部位、共用設施設備的服務(wù)，即使部分業(yè)主未入住，物業(yè)企業(yè)也要按合同約定提供服務(wù)。要求已交付使用但未入住物業(yè)的業(yè)主全額交納物業(yè)服務(wù)費，更符合全體業(yè)主的共同利益。”
草案在立法權限內，針對部分業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費行為規定了一些催交措施。比如，規定業(yè)主委員會(huì )可采用在本物業(yè)管理區域進(jìn)行公示等方式，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行催交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請仲裁或提出訴訟。