福州物業(yè)管理新條例昨起施行，五大亮點(diǎn)引關(guān)注
《福州市物業(yè)管理若干規定》的修訂一直備受各界關(guān)注。記者昨日從福州市人大常委會(huì )獲悉，新規于昨日起正式施行。新規為解決城市物業(yè)管理中的許多新問(wèn)
題提供了法律依據，也從法律上為物業(yè)企業(yè)、業(yè)主權益提供了更多保障。新規全文已發(fā)布，讀者可登錄查看。
1 小區交付過(guò)半，即可開(kāi)業(yè)主大會(huì )
新規摘要：物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區域總建筑面積50%以上，或首套物業(yè)出售并交付使用已滿(mǎn)兩年的小區，可召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )。
召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )所需文件資料由建設單位提供。建設單位如未按要求提供，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款。
新規解讀：該法規啟動(dòng)修訂以來(lái)，“如何破解業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難”一直是焦點(diǎn)話(huà)題。
據悉，目前福州部分小區存在房屋交付使用后空置率較高的情況，如果以原法規規定的業(yè)主入住率達50%以上和10%以上業(yè)主書(shū)面申請作為召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )的前置條件，很難實(shí)現。
同時(shí)，近幾年出現的部分住宅小區因建設單位未能提供召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )的相關(guān)資料，造成小區難以成立業(yè)主大會(huì )，致使涉及全體業(yè)主共同利益的事項無(wú)法及時(shí)作出決定。為此，新規對首次召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的條件作出了上述修改，降低了前置條件門(mén)檻。
同時(shí)，在實(shí)踐中，業(yè)委會(huì )的成立有時(shí)會(huì )受到開(kāi)發(fā)商阻撓，在提供所需材料上不給予配合。
為此，新規對各方在首次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)工作中的責任進(jìn)行了明確，“處以1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款”這一規定則有助于保障規定的落實(shí)。
2 專(zhuān)項維修資金可緊急使用
新規摘要：市人民政府應當建立專(zhuān)項維修資金緊急使用制度。業(yè)委會(huì )可以根據專(zhuān)項維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會(huì )確定的使用范圍和金額進(jìn)行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的緊急維修。
新規解讀：法規在審議及征求意見(jiàn)時(shí)，多次有人提出，《物權法》關(guān)于專(zhuān)項維修資金的使用條件是“應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意”。
這一規定存在較大操作難度，經(jīng)常造成公共維修資金提取難，給業(yè)主生活帶來(lái)極大不便。
大家建議對于電梯、壓力容器等保障業(yè)主基本需求的共用設施設備的急修事項給予方便。同時(shí)也可以參考其他城市的做法，從便民、利民的角度出發(fā)，建立專(zhuān)項維修資金緊急使用制度，簡(jiǎn)化業(yè)主表決和審核手續。
3 解聘物業(yè)需提前兩月告知
新規摘要：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)兩個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，決定續聘或另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)兩個(gè)月前告知業(yè)主委員會(huì )。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì )與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下成立移交小組，負責處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理債權債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設備設施、檔案資料及國家規定的其他必須移交的項目。
移交完畢后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)退出物業(yè)管理區域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。
新規解讀：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主大會(huì )尚未成立或是業(yè)主大會(huì )沒(méi)有就解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出決定，造成“管理真空”或物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出，這種情況在福州市曾多次發(fā)生。
“兩個(gè)月前”的這一規定，同時(shí)保障了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方平等的權利。
而為防止原物業(yè)拒不退出的情況出現，新規明確了縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)參與新、原物業(yè)的移交工作，有助于制止拒絕退出的耍賴(lài)行為。
4 物業(yè)可書(shū)面舉報小區違建
新規摘要：在物業(yè)管理區域內，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)委會(huì )發(fā)現有下列違法行為之一，應及時(shí)勸阻制止，對不聽(tīng)勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì )應當及時(shí)向
有關(guān)行政主管部門(mén)書(shū)面報告。違法建設、擅自改變建筑物及其配套設施（含架空層、地下停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；擅自拆改房屋結構的；擅自占
用公共消防通道的；未取得營(yíng)業(yè)執照從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的；破壞小區園林綠化的；商業(yè)經(jīng)營(yíng)、文化娛樂(lè )場(chǎng)所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。
新規解讀：住宅區域內亂搭建、加層建設、破壞小區綠化等違法現象屢見(jiàn)不鮮。因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有執法權，對這些違法行為只能勸阻。
新規規定，物業(yè)與業(yè)委會(huì )同時(shí)承擔業(yè)主相關(guān)違法行為的舉報責任，明確了管理職責。此外，明確了必須“書(shū)面報告”，這不僅是為監督物業(yè)或業(yè)委會(huì )履行管理義務(wù)，也是為了留下書(shū)面證據，監督與防范一些行政管理部門(mén)不作為。
5 物業(yè)服務(wù)推行分級、分類(lèi)
新規摘要：價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，每年公布一次政府指導價(jià)及其構成，推行分級分類(lèi)服務(wù)，明碼標價(jià)。
新規解讀：目前福州市規定的政府指導價(jià)是多年前制訂的，但一直沒(méi)有變動(dòng)。一些小區物業(yè)為了控制成本，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降。他們呼吁“政府指導價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)的調價(jià)機制”。這一新規保障了物業(yè)服務(wù)收費的更加合理與透明，有力維護了物業(yè)企業(yè)與業(yè)主雙方合法權益。（練仁福）
來(lái)源：福建東南新聞網(wǎng)-海峽都市報
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