盤(pán)點(diǎn)《蘭州市物業(yè)管理規定》熱點(diǎn)
蘭州晚報報道4月1日，《蘭州市物業(yè)管理規定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規定》)在蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站發(fā)布，正式頒布施行。此版《規定》，對本報曾多次關(guān)注和 討論的“新舊物業(yè)之爭”“小區停車(chē)位權屬”“"沙霸"擋道誰(shuí)來(lái)管”“小區物業(yè)誰(shuí)先聘”等諸多熱點(diǎn)問(wèn)題給予了明確規定。記者從市住房保障和房地產(chǎn)管理局了解 到，對于此版《規定》的起草，自去年起，房管部門(mén)就開(kāi)始廣泛調研和征求意見(jiàn)，邀請省、市法制辦，市人大法工委、城建工委，蘭州大學(xué)，西北民族大學(xué)，甘肅政
法學(xué)院等專(zhuān)家教授及相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了兩次論證，又召集30家物業(yè)企業(yè)代表進(jìn)行了多番討論，今年3月4日，《規定》經(jīng)蘭州市人民政府第34次常務(wù)會(huì )議審定通 過(guò)，有效期3年。
熱點(diǎn)1 小區停車(chē)位優(yōu)先滿(mǎn)足“自己人”
“自己的小區停車(chē)場(chǎng) 每天被"外面人"的車(chē)輛停滿(mǎn)，小區居民自己的車(chē)只能在外面的馬路上過(guò)夜，還要交更高的停車(chē)費，這樣合理嗎？”此次采訪(fǎng)中，雁灘安居小區等小區居民都提到了 “搶車(chē)位”的困難，停車(chē)位優(yōu)先權和歸屬權一直是物業(yè)新規關(guān)注和討論的焦點(diǎn)。此次《規定》明確：物業(yè)管理區域內按照規劃建設的車(chē)位、車(chē)庫，其歸屬由建設單位
與房屋買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中依法約定。約定屬于建設單位所有的車(chē)位、車(chē)庫出租、出售時(shí)，應當優(yōu)先出租、出售給物業(yè)管理區域內的業(yè)主。在滿(mǎn)足業(yè)主現有需
要后，建設單位將車(chē)位、車(chē)庫出租給物業(yè)管理區域以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過(guò)6個(gè)月。
“車(chē)輛占滿(mǎn)地，人都沒(méi)處走”，“車(chē)輛
隨意停，草坪也成停車(chē)場(chǎng)”，在停車(chē)場(chǎng)問(wèn)題上，其實(shí)還有讓管理者自己也為難的事，“我們好像該管，但又沒(méi)給我們權利管，業(yè)主說(shuō)這是他家的地盤(pán)他更有權利，我 們就沒(méi)話(huà)可說(shuō)了。”安寧區一個(gè)小區的物業(yè)管理員在記者采訪(fǎng)時(shí)吐露過(guò)這樣的無(wú)奈。此次《規定》已解決了他的困惑：在物業(yè)管理區域內的共有道路或者其他相關(guān)場(chǎng)
地停放車(chē)輛，應當接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和指揮，不得占用消防通道、綠化用地，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。
熱點(diǎn)2 裝修“沙霸”無(wú)權再稱(chēng)霸
仁恒美林郡、建工怡景小區、第一佳園……搜索晚報曾經(jīng)刊發(fā)的“沙霸”新聞，市內各區的多個(gè)住宅小區業(yè)主都遇到過(guò)這樣的問(wèn)題：裝修用的沙土材料不能自己
買(mǎi)，必須“被指定”，價(jià)格高昂但無(wú)力反抗，幾年來(lái)，本報曾多次報道《“沙霸”強行收“買(mǎi)路錢(qián)”業(yè)主叫苦連天》《“沙霸”猖狂敲竹杠》等新聞，“沙霸”壟斷 已成為物業(yè)管理中備受詬病的一個(gè)傷疤。
此次《規定》將給業(yè)主撐腰：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當維護物業(yè)管理區域內的裝修秩序，保持電梯等共用設
備的完好，對裝修施工人員進(jìn)行備案并發(fā)放出入證件，不得壟斷或協(xié)助壟斷裝修材料買(mǎi)賣(mài)及運輸。另外，業(yè)主、物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知相鄰
業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè);小區入住率達到1/3以上時(shí)，裝修活動(dòng)應嚴格控制作業(yè)時(shí)間，不得在業(yè)主正常休息時(shí)間進(jìn)行裝修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將裝飾裝修中的禁止行 為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人以及裝飾裝修人員。
熱點(diǎn)3 舊物業(yè)賴(lài)著(zhù)不走？最高罰款3萬(wàn)
物業(yè)公司兩頭打架，一個(gè)要來(lái)一個(gè)不走，本報報道的羅馬世家等小區的新舊物業(yè)之爭都曾引起廣泛關(guān)注，誰(shuí)有權決定物業(yè)去留，舊物業(yè)公司不走該怎么辦？
《規定》在法律責任和懲罰力度上此次都給了明確標準：業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或不按規定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資
料的，由市、縣(區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并在資質(zhì)等級核準時(shí)不予核準。
熱點(diǎn)4 建設單位私選物業(yè)將警告罰款
居民小區的物業(yè)公司是不是該業(yè)主自己選？因為房屋建設者和物業(yè)管理公司“父子關(guān)系”而引發(fā)的物業(yè)矛盾常常讓業(yè)主很受傷。“我的地盤(pán)誰(shuí)做主”的困惑也是此次《規定》制定中遇到的討論話(huà)題。
記者看到，《規定》最終明確：建設單位應當采用招投標的方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理?，F售商品房出售前30日，預售商品房取 得《商品房預售許可證》前，住宅物業(yè)的建設單位應當通過(guò)招投標的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘；投標人少于3個(gè)或者住宅規模不超過(guò)3萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在
地縣(區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。新建住宅物業(yè)，建設單位應當在房屋銷(xiāo)售之前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)
訂立書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時(shí)管理規約，建設單位也應當在房屋銷(xiāo)售現場(chǎng)公示臨時(shí)管理規約和前期物業(yè)服務(wù)合同，并向房屋買(mǎi)受人說(shuō)明。
住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市、縣(區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。
熱點(diǎn)5 誰(shuí)算業(yè)主？房屋產(chǎn)權人認定為“業(yè)主”
“房子買(mǎi)了沒(méi)住過(guò)，該不該交物業(yè)費？”“房屋權屬關(guān)系復雜，現在住的人算是業(yè)主，還是房產(chǎn)證上登記的人算是業(yè)主？”對于“業(yè)主”的認定不清，物業(yè)管理中權利和義務(wù)的問(wèn)題也常常產(chǎn)生糾紛。
此次，《規定》對“業(yè)主”身份給出了明確界定，對各方的權利義務(wù)也進(jìn)行了劃分，《規定》認定：依法登記取得房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主不得以放棄權利為
由不履行義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務(wù)或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交。市房管局一位負責人分
析此條規定時(shí)指出，“房屋未住或長(cháng)期不住就不交物業(yè)費的說(shuō)法，可能就行不通了。因為物業(yè)公司提供的是公共服務(wù)，綠化、保安等人力、設備資費都是平均消耗
的，即便一個(gè)人不享受或未享受，物業(yè)的總體服務(wù)消耗還是一點(diǎn)沒(méi)減。”
《規定》提出，因買(mǎi)賣(mài)、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，
但尚未依法辦理所有權登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權利，承擔相應義務(wù)。物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規、管理規約、業(yè)主大會(huì )依法做出
的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定。物業(yè)使用人不履行交費義務(wù)的，
業(yè)主承擔連帶交納責任。業(yè)主轉讓房屋所有權時(shí)，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結清物業(yè)服務(wù)費。
熱點(diǎn)6 物業(yè)糾紛？社區、物業(yè)、業(yè)委會(huì )三方協(xié)調
市住房保障和房地產(chǎn)管理局負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理；縣(區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，具體負責轄區內物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)初審、服務(wù)質(zhì)量監督、住宅室內 裝飾裝修監管、物業(yè)項目招投標監管、投訴處理、動(dòng)態(tài)考核、行業(yè)精神文明建設等；街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，負責本轄區內業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉 的組織、指導，依法處理物業(yè)管理糾紛；社區協(xié)助指導和監督轄區內業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的開(kāi)展情況。對于最讓人頭疼和“清官難斷”的物業(yè)處理 糾紛，今后將建立采用社區、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )(業(yè)主代表)三方協(xié)商機制。來(lái)源蘭州晚報
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