加強制度創(chuàng )新，推動(dòng)業(yè)主大會(huì )制度的落實(shí)
——讀鄭州市《業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )指導意見(jiàn)》有感
隨著(zhù)《物權法》出臺，《物業(yè)管理條例》修訂，業(yè)主大會(huì )制度得到進(jìn)一步強化，業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì )的成立也急迫地提到推進(jìn)物業(yè)管理工作規范發(fā)展的重要議程。2010年住房和城鄉建設部制定并發(fā)布了《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規則》）,對規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)，緩解成立和運作過(guò)程的矛盾糾紛，維護業(yè)主和物業(yè)公司的合法權益，總體起到積極的促進(jìn)作用。上海、天津等地按照《規則》要求加快了業(yè)主大會(huì )召開(kāi)和和業(yè)主委員會(huì )成立的步伐，取得了顯著(zhù)成效。
但從全國目前對《規則》的執行和業(yè)主委員會(huì )成立的數量來(lái)看，還遠未達到政策的預期目標。業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立難的原因主要有以下幾方面：一是現行制度下業(yè)主大會(huì )協(xié)調成本高，各利益主體相互博弈，難以達成一致；二是公共區域共同決策的理念尚未形成，業(yè)主廣泛參與的積極性不高；三是有的建設單位消極抵觸、有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不主動(dòng)配合，擔心會(huì )對企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理造成干擾；四是部分行政主管部門(mén)工作人員不足或怠于履職，沒(méi)有把足夠精力放著(zhù)對業(yè)主大會(huì )制度健全的指導上，致使從全國看工作推進(jìn)總體較為緩慢。
今年參加《中國物業(yè)管理》雜志社在鄭州組織的活動(dòng)期間，在和鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局副局長(cháng)李全云就物業(yè)管理推進(jìn)中有關(guān)問(wèn)題的交流中，李局長(cháng)重點(diǎn)介紹了鄭州去年針對業(yè)主大會(huì )召開(kāi)和業(yè)委會(huì )成立難問(wèn)題出臺的《住宅小區業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )指導意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導意見(jiàn)》）。她興奮地談到在貫徹中取得的突破和成效，對鄭州和諧物業(yè)管理局面的形成起到的重要推動(dòng)作用，讓我深受鼓舞。我向她詳細了解了文件起草的背景，主要內容和工作推進(jìn)情況，并請她盡快將政府發(fā)文提供給我。
看了鄭州市政府下發(fā)的《指導意見(jiàn)》，印象最深的是其明確的指導思想，實(shí)施原則和具體推進(jìn)上的可操作性和有力的保障措施。覺(jué)得非常有必要把這個(gè)文件向業(yè)內推薦，希望引起一些成立業(yè)委會(huì )難的地區的關(guān)注，能結合本地情況加以借鑒。
歸納起來(lái)，《指導意見(jiàn)》有以下亮點(diǎn)：
一是明確的指導思想：堅持“社區主導、業(yè)主參與、自我管理、權責一致”的總體思路，積極拓寬業(yè)主自我管理渠道，搭建相關(guān)責任主體之間的溝通平臺，實(shí)現住宅小區日常管理有組織、自我服務(wù)有途徑、協(xié)調議事有制度的社區物業(yè)管理新局面，推動(dòng)社區物業(yè)管理健康有序發(fā)展，逐步實(shí)現全市住宅小區業(yè)主委員會(huì )的全覆蓋。
二是嚴格的適用范圍：全市城市建成區，具備業(yè)主大會(huì )成立條件的住宅小區，應當成立業(yè)主大會(huì )籌備組，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的住宅小區，應當成立業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )。
三是業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )成立、運行和管理應堅持的三條原則：一是社區主導原則。業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )工作，列入社區物業(yè)管理工作范圍，接受社區領(lǐng)導；二是業(yè)主參與原則。全體業(yè)主應當積極參與小區管理活動(dòng)，履行自主管理、自我服務(wù)責任，共同協(xié)商處理小區事務(wù)；三是過(guò)渡建設原則。業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )，是住宅小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )前的過(guò)渡性組織，經(jīng)過(guò)培育且條件成熟的，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
四是業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )的工作職責：在《規則》等相關(guān)制度法律框架下，主動(dòng)宣傳國家物業(yè)管理法律法規和政策；召開(kāi)業(yè)主會(huì )議，反饋小區物業(yè)管理有關(guān)情況；協(xié)調小區管理中出現的問(wèn)題，調解物業(yè)管理糾紛；及時(shí)了解業(yè)主的意見(jiàn)和建議，監督業(yè)主管理規約的落實(shí)；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，協(xié)助完成社區物業(yè)管理的其他相關(guān)工作。
五是推進(jìn)業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )成立和工作開(kāi)展的保障措施：鄭州市要求各區政府、管委會(huì )加強業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )工作的領(lǐng)導，制定具體計劃方案，強化培訓考核，確保住宅小區業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )組建工作落實(shí)到位，并逐步納入正常工作范疇，給予業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )必要的經(jīng)費支持。市、區對工作成績(jì)突出的業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )及其成員給予一定獎勵。
鄭州市制發(fā)《指導意見(jiàn)》的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，就是在業(yè)主大會(huì )召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì )成立條件尚不完全具備的條件下，由社區主導，以樓棟或單元為單位，挑選公益心強的業(yè)主作為業(yè)主代表，選舉成立業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )，代為行使業(yè)主大會(huì )協(xié)調議事的部分職能，協(xié)助解決小區內日常管理事務(wù)，建立業(yè)主與社區、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)企業(yè)的聯(lián)系機制，以應對現階段一些在管的物業(yè)項目因業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )缺失帶來(lái)影響物業(yè)管理規范和諧推進(jìn)的種種問(wèn)題。文件明確提出經(jīng)過(guò)培育，成立業(yè)主大會(huì )時(shí)機成熟時(shí)，應主動(dòng)推動(dòng)業(yè)主大會(huì )成立，促進(jìn)業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )向業(yè)主委員會(huì )的轉換?？梢钥吹?，住宅小區成立業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )，作為一項過(guò)渡措施，不僅對解決當前業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難和業(yè)委會(huì )成立難會(huì )起到立竿見(jiàn)影的效果，還將對創(chuàng )造條件促進(jìn)業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)和業(yè)委會(huì )的成立產(chǎn)生推動(dòng)作用。
據了解，《指導意見(jiàn)》實(shí)施一年來(lái)，從點(diǎn)到面均取得了可喜效果。截止目前，鄭州市除已成立業(yè)主委員會(huì )的639個(gè)小區外，其余3600多個(gè)小區已全部成立了業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )。產(chǎn)生的效果主要體現在加強了業(yè)主、社區、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的聯(lián)系溝通，正確引導業(yè)主積極參與公共事務(wù)決策，有效化解了各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛，促進(jìn)了和諧社區的建設。
鄭州市惠濟區贏(yíng)家水岸小區，由于前期開(kāi)發(fā)商建筑遺留問(wèn)題較多，小區前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理遺留問(wèn)題上不夠主動(dòng)，導致業(yè)主意見(jiàn)較大。在業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)調過(guò)程中，物業(yè)公司提出管理效益虧損，要求撤離小區。業(yè)主得知后非常著(zhù)急，如果召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，在時(shí)間上無(wú)法保證。但不及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，難以完成對新聘請物業(yè)企業(yè)的選擇，原有企業(yè)一旦退出，將造成管理上的斷層，影響廣大住戶(hù)居住生活的便利和安寧。為了保證小區業(yè)主利益得到維護，在社區的大力協(xié)調和組織下，由熱心業(yè)主成立了業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )，組織全體業(yè)主選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，保障了小區物業(yè)服務(wù)的持續，得到業(yè)主和住戶(hù)的高度肯定。
黨的十八大報告中指出：“提高社會(huì )管理科學(xué)化水平，必須加強社會(huì )管理法律、體制機制、能力、人才隊伍和信息化建設。改進(jìn)政府提供公共服務(wù)方式，加強基層社會(huì )管理和服務(wù)體系建設，增強城鄉社區服務(wù)功能，充分發(fā)揮群眾參與社會(huì )管理的基礎作用?！编嵵菔谐雠_的《指導意見(jiàn)》在加強和創(chuàng )新社會(huì )管理方面做了有益的嘗試，對推進(jìn)業(yè)主大會(huì )制度的執行有非常好的借鑒意義。一是業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )制度的提出，可以通過(guò)過(guò)渡性措施的采用，由協(xié)調委員會(huì )代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權利，履行相應的義務(wù)；二是充分發(fā)揮了街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居委會(huì )的力量，將業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )工作列入社區工作范圍，通過(guò)社區組織正確引導業(yè)主活動(dòng)的開(kāi)展，監督物業(yè)企業(yè)的規范運作;三是業(yè)主代表協(xié)調委員會(huì )主任由社區工作人員兼任，有利于最大限度地凝聚各方面力量，構建和諧的物業(yè)管理關(guān)系;四是對于涉及全體業(yè)主在選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),籌集和使用專(zhuān)項維修資金,改變共有部分用途,利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用等公共事務(wù)上能及時(shí)形成決議，以保障物業(yè)管理相關(guān)工作的順利開(kāi)展，切實(shí)維護全體業(yè)主的共同權益。
今年以來(lái)，各地主管部門(mén)的工作非常給力，尤其體現在法規建設和制度創(chuàng )新上。相信隨著(zhù)政策制度的創(chuàng )新和完善，行業(yè)必將會(huì )迎來(lái)更加健康有序寬松的發(fā)展環(huán)境。